Realita však môže byť v mnohých prípadoch odlišná. Najmä pri menších alebo menej skúsených developeroch vás môžu čakať nepríjemné prekvapenia.
Vizualizácie vs. skutočnosť
Jedným z najčastejších problémov je rozdiel medzi tým, čo vidíte na vizualizáciách, a tým, čo je nakoniec postavené. Vizualizácie majú často len orientačný charakter – viac zelene, krajšie materiály, lepšie osvetlenie, väčší priestor, či iné farebné kombinácie a použité prvky. V realite môže byť výsledok strohejší, lacnejší a výrazne odlišný. Najčastejší problém nastáva najmä vtedy, ak nie sú detaily jasne definované v zmluve alebo technickej špecifikácii, čo väčšinou vizualizácia nikdy nie je.
Drobné aj väčšie vady – reklamácia nemusí byť jednoduchá
Po prevzatí nehnuteľnosti sa často objavia rôzne nedostatky: praskliny, krivé steny, zle osadené okná, netesnosti, nekvalitné podlahy či obklady. Áno, tieto vady je možné reklamovať, no proces môže byť tak zdĺhavý, že si to radšej zabezpečíte sami na vlastné náklady. Pri menších developeroch, ktorí si ešte nevybudovali meno a reputáciu, môže oprava trvať mesiace, v horšom prípade sa spor vyrieši len súdnou cestou. Vtedy sa z vysnívaného bývania stáva dlhodobý stres.
Ústne sľuby, ktoré si neviete vynútiť
„To tam ešte dorobíme“, „toto bude v štandarde“, „to je samozrejmosť“ – vety, ktoré znejú nevinne, no ak nie sú na papieri, nemajú žiadnu váhu. Ústne dohody sú prakticky nevymáhateľné a pri odovzdaní stavby sa môže developer odvolať na zmluvu, kde dané prvky jednoducho nefigurujú. Bez písomného dôkazu ostávate bez šance.
Nekvalitné alebo nejasne definované materiály
Ak nie je v zmluve presne určené, aké materiály a technické riešenia majú byť použité, developer často zvolí lacnejšie alternatívy. Nekvalitné prvky, slabé izolácie, lacné armatúry či zle osadené komponenty sa nemusia prejaviť hneď, ale až po čase. Opravy potom idú opäť za vami, nakoľko sa prejavia často až po záručnej dobe.
Stavebný odpad „schovaný“ pod trávnikom
Najmä pri rodinných domoch nie je výnimkou, že sa stavebný odpad neodvezie, ale jednoducho zahrabe pod trávnik alebo terénne úpravy. Na prvý pohľad všetko vyzerá pekne, no časom sa môžu objaviť prepadliny, zhoršený rast trávy či problémy s odvodnením pozemku.
Energie: nepríjemné prekvapenie na účtoch
Pri novostavbách rodinných domov sa často stáva, že elektrina (a niekedy aj voda) je prepísaná na nového majiteľa už počas výstavby. Výsledkom býva bežne účet za energie v hodnote 1000-2000 € ešte predtým, než sa vôbec nasťahujete. Pre mnohých kupujúcich je to šok, s ktorým vopred nepočítali a rátali iba s cenou nehnuteľnosti.
Meškanie stavby aj bez objektívnych dôvodov
Oneskorenie výstavby je ďalším častým problémom. Stavba stojí prázdna celé týždne či mesiace, napriek priaznivému počasiu, no termíny sa neustále posúvajú. Pre kupujúcich to znamená predĺžený prenájom, problémy s hypotékou alebo zmeny v osobných plánoch. Najhoršie je, ak za týmto stavom nie je problém ani počasie, či kolaudačné rozhodnutie.
Ďalšie riziká, na ktoré sa často zabúda
- nejasné riešenie parkovacích miest a spoločných priestorov
- chýbajúca alebo nekvalitná infraštruktúra v okolí
- problémy s kolaudáciou
- slabá zvuková izolácia medzi bytmi
- neochota developera komunikovať po zaplatení celej sumy
- zrušená s.r.o. developera, na ktorú nehnuteľosti staval a tým pádom možnosť reklamácii, či odškodnení
Úloha realitnej kancelárie v celom procese
Je dôležité si uvedomiť, že realitná kancelária nenesie zodpovednosť za vyššie uvedené problémy. Realitná kancelária vystupuje ako sprostredkovateľ predaja – zabezpečuje marketing, prezentáciu projektu a komunikáciu so záujemcami. Nemá však rozhodovaciu právomoc nad samotnou výstavbou, použitými materiálmi, technickým riešením ani nad kvalitou realizácie. Často dokonca nemá priamy dosah ani na finálne znenie zmlúv, ktoré pripravuje developer alebo jeho právny zástupca. Prípadné vady, meškania či nesplnené sľuby sú preto výlučne zodpovednosťou developera, nie realitnej kancelárie, ktorú navyše platil developer a nie klient.
Ako sa chrániť?
Základom je mať všetko písomne, ideálne detailne špecifikované v zmluve a prílohách. Oplatí sa prizvať odborníka, právnika alebo stavebný dozor ešte pred podpisom zmluvy aj pri preberaní nehnuteľnosti. A najmä – nenechať sa uniesť peknými obrázkami a sľubmi. Ak s vám niečo nepozdáva, trvajte na úprave, doplnení danej zmluvy a nepodpíšte "všetko čo vidíte na papieri", nakoľko realita bude často výrazne odlišná.
Kúpa nehnuteľnosti „z papiera“ môže byť dobrým a výhodným rozhodnutím, no len vtedy, ak viete, na čo si dať pozor, aké kvalitné zmluvy máte a hlavne, aké má referencie a meno daný developer.