Nie je nedostatok novostavieb, je nedostatok dostupných bytov za adekvátne trhové ceny. Dôkazom tohto stavu nie je len prázdnota v novopostavených projektoch, ale najmä zúfalá snaha developerov prilákať kupujúcich pomocou kreatívnych marketingových lákadiel, ktoré pripomínajú skôr predvianočné výpredaje než seriózny obchod s nehnuteľnosťami. Aktuálne nie je ťažké nájsť byty v novostavbách, ktoré sú dokončené aj dva roky a stále nie sú predané, pretože ich za danú cenu nikto nechce - nedáva to investičný ani iný zmysel.
Od „izby navyše“ po novučičké auto k apartmánu
Ak ste v posledných mesiacoch navštívili predajné miesta bratislavských developerov, zrejme ste neobišli s ponukou „za kúpnu cenu“. Trh sa zmenil na boj o prežitie, či predaj s extra zľavou. Developeri, ktorí ešte pred pár rokmi diktovali podmienky, dnes ponúkajú balíčky, ktoré majú zakryť fakt, že základná cena nehnuteľnosti je jednoducho tak extrémne prestrelená, že aj investor s hotovosťou nemá žiaden záujem.
V Bratislave sa dnes bežne stretnete s ponukami, kde vám k „trojizbáku“ pridajú priestor navyše, aby ste v podstate získali štvorizbový byt za cenu, za ktorú sa kedysi predávali menšie jednotky. Iní hráči na trhu operujú s priamymi zľavami vo výške 30-40 tisíc eur (čo pri danej cene nepomáha a byty ležia už dva roky zapadnuté prachom). Ďalší pribalia "len" parkovacie státie, či zabezpečovací systém nehnuteľnosti spolu s kuchynskou linkou na mieru. Extrémy nájdeme aj v turistických centrách, napríklad v Demänovskej Doline, kde vám k apartmánu pribalia rovno novučičké auto (pozor, tento dar musíte dodatočne zdaniť cca 30%). Tieto kroky sú jasným signálom: byty a apartmány sa za premrštené ceny prestali predávať, lebo nedávajú investičný zmyseľ a nájsť nájomcu za adekvátny nájom už nie je možné.
Investičná pasca: Keď terminovaný vklad zarába viac
Z investičného hľadiska sa súčasné novostavby stali pascou. Investor, ktorý hľadá zhodnotenie svojho kapitálu, dnes pri kúpe predraženého bytu narazí na tvrdú realitu. Po odrátaní nákladov a zohľadnení výšky nájomného sa ročný výnos často pohybuje pod hranicou 3, či dokonca len 2%.
V takomto prípade je akákoľvek investícia do novostavby ekonomicky nezmyselná. Prečo by mal investor podstupovať riziko s nájomníkmi, správou nehnuteľnosti a údržbou, keď mu rovnaký, ak nie vyšší výnos bez akejkoľvek námahy ponúkne obyčajný termínovaný vklad v banke? Nehovoriac o dlhopisoch, ktoré zarobia dvakrát toľko! Investícia do bytu v novostavbe prestala dávať zmysel nielen kvôli nízkym výnosom, ale aj kvôli otáznej budúcnosti cien nehnuteľností.
Budúcnosť: Riziko demografie a novej výstavby
Argument, že „ceny bytov vždy rastú“, sa začína triasť v základoch. Sme pred horizontom dvoch zásadných zmien, tento jav začíname vidieť v západných krajinách a v prípade, že sa značne obmedzí podnikanie cez booking a airbnb (licencie, zdaňovanie, protesty občanov, obmedzenie počtu prenájmov v lokalite), či viac zdaní druhá, či tretia nehnuteľnosť, bude ešte viditeľnejší:
Demografická výmena
V nasledujúcich desiatich rokoch sa na trh dostane obrovské množstvo bytov po staršej generácii. Tento „dedičský tlak“ zvýši ponuku starších, často dobre situovaných bytov, čo vytvorí silnú konkurenciu pre predražené novostavby.
Pripravovaná masívna výstavba
V Bratislave a jej okolí je v pláne výstavba desiatok tisíc bytov, pričom mnohé projekty zahŕňajú celé nové štvrte, kde sa na jednom mieste idú stavať tisícky bytov (Kuchajda a okolie, Južné mesto, Bory, Nivy, Nové Nivy, River park, Nové Lido, Istropolis, Palma, Nový Ružinov, projekty na Bajkalskej, Istrochem, projekty v Rači, Lamačská Brána, Zváračák, okolie Štrkovca ... ). Keď sa táto masa nehnuteľností „vyleje“ na trh, teória o nedostatku bytov definitívne padne a ceny budú musieť klesať, lebo ich nebude mať kto za také vysoké sumy kupovať a investične sa vôbec nevyplatia.
Súčasní developeri sa pokúšajú udržať cenovú politiku pomocou darčekov a bonusov, pretože si nemôžu dovoliť priznať, že ich projekty sú pri súčasných nákladoch na výstavbu a vysokých úrokových sadzbách nereálne drahé. Kupujúci by však mali byť opatrní. Kúpa „v akcii“ s autom či kuchyňou zdarma nezmení fakt, že v momente podpisu zmluvy pravdepodobne preplácate skutočnú reálnu hodnotu nehnuteľnosti, ktorej cenový rast v najbližších rokoch rozhodne nie je zaručený. Tento problém sa samozrejme netýka len Bratislavy, ale všetkých miest na Slovensku, kde začala výstavba nových bytov, či už ide o Žilinu, Košice, Banskú Bystricu alebo aj takú Prievidzu.
Práve preto je dobré sa pozrieť na sekundárny realitný trh, ktorý vie ponúknuť primeranejšiu cenu oproti novostavbám.