Zadovážiť si investičnú nehnuteľnosť pri mori, či v najnavštevovanejších historickými mestách s vidinou prenajímania turistom sa vám už nemusí až tak vyplatiť. Ešte nedávno bola práve takáto investícia veľmi vyhľadávaná a v posledným piatich rokoch je výrazne na vzostupe. No situácia sa vo veľa destináciach začína otáčať a z výhodnej investície sa pravdepodobne stanú apartmány, či rodinné domy na predaj za nižšiu, ako nákupnú cenu. A prečo je to tak?
Aké sú investičné destinácie
Sú to nehnuteľnosti v oblastiach, na ktoré sa zamerali hlavne investori, ktorí chcú čo najväčší výnos a zároveň vlastniť nehnuteľnosť vo vyhľadávanej lokalite. Veľmi populárne sú prímorské oblasti v Španielsku, Francúzsku, Chorvátsku, veľké mestá ako Barcelona, Madrid, Paríž, Dubaj, Mníchov, Hamburg, Praha, či alpské oblasti. Výhodou majiteľov takýchto apartmánov, či rodinných viliek je, že okrem stáleho zisku majú miesto, kde môžu tráviť dlhší čas s nízkymi nákladmi. Takéto investičné lokality sú samozrejme v každej krajine, dokonca aj na Slovensku, kde medzi takéto lokality patrí v prvom rade Bratislava, Vysoké Tatry, okolie Liptovského Mikuláša, Donovaly, Bojnice a Banská Štiavnica.
Ako budú investičné nehnuteľnosti obmedzované?
Ako majiteľa takejto nehnuteľnosti vás môže značne obmedziť niekoľko opatrení, ktoré sú už vo veľa mestách na svete zavedené a do praxe ich postupne preberajú aj ďalšie. Tým lepším obmedzením sú výrazne vyššie dane za takéto prenocovania (oproti nehnuteľnostiam v iných mestách danej krajiny), či zvýšené miestne dane na takéto neobývané nehnuteľnosti (bez trvalého bydliska). No vo veľa mestách sú obmedzenia už také, že sa vám investičnú nehnuteľnosť neoplatí mať. A čo mestá vymysleli a zaviedli? V prípade, že krátkodobo chcete nehnuteľnosť prenajímať cez Booking, Airnb a podobne, musíte sa na meste nahlásiť. Následne informovať mesto o každom prenocovaní, ale pozor, dostanete do roka len obmedzený počet dní na prenajímanie turistom. Pritom väčšinou ide o povolenie prenajať investičnú nehnuteľnosť len na 90-120 dní do roka. Áno, čítate dobre, z investičnej nehnuteľnosti sa vám stane "neobývaná" s celoročnými nákladmi. Čo je však ešte horšie, nikto okrem miestnych nebude mať záujem takú nehnuteľnosť odkúpiť a ceny tak pôjdu v danej lokalite rapídne dole, nakoľko ich bude prebytok a kupujúcich nedostatok. V takomto prípade teda prerobíte dvakrát.
Čo treba ešte započítať do investície
Okrem nákladov za energie, opráv bežných závad na apartmáne, opotrebovanie nábytku a spotrebičov, upratovania, preberanie kľúčov, či manežovanie turistov, 10-30% z obratu rezervačnému systém booking, je potrebné navyše v niektorých turistických destináciach počítať aj s licenciou od mesta. Bez nej nie je možné váš investičný apartmán prenajímať turistom. Pozor, náklady už teraz sú v tisícoch eur, napríklad na Kanárskych ostrovoch sú lokality, kde len za danú licenciu dáte viac ako 8000€ (!) a treba si ju obnovovať každých 7 rokov. Takéto lokality sa stále rozrastajú a daný systém udeľovania licencií prichádza do čaraz viac miest a bude drahší a drahší.
Prečo mestá zavádzajú obmedzenia?
A prečo mestá zavádzajú takého prísne opatrenia? Na to sú odpovede dve. Prvá je, že miestny sú už nespokojní, nie je kde parkovať, ulice sú preplnené turistami a MHD tiež. Pričom bežný obyvateľ nemá z takéhoto stavu žiadne výhody, práve naopak. Ceny nehnuteľností sú v danom meste vysoké, nakoľko je vysoký záujem o kúpu každej voľnej nehnuteľnosti, ktorá by sa dala takto prenajímať. A jediným východiskom pre miestneho obyvateľa, ktorý chce žiť v danej lokalite, si je kúpiť nehnuteľnosť na periférii alebo dokonca až v úplne v inom meste.
Aký je trend vo svete?
Čoraz viac miest už s takýmito drastickými opatreniami už začalo, či to postihne aj vaše, sa uvidí v blízkej budúcnosti. Ale sú už ohlasy, že regulácia bude ešte prísnejšia a možno sa takéto krátkodobé prenajímanie turistom úplne zakáže (čítate dobre, úplne, predsa v každom meste sú pre turistov hoteli, ktoré platia dane poctivo a nevedia konkurovať, budú tak následne môcť zvýšiť rapídne aj ceny). Znížia sa tak ceny nehnuteľností pre miestnych obyvateľov, mestá nebudú tak preplnené turistami a život kľudnejší a určite pre miestnych aj prijateľnejší.
Ako si teda vybrať?
Ťažko poradiť, ale určite sa vyhnite mestám ako New York, Barcelona, Madrid, nemecké veľké mestá, Londýn, Amsterdam, Paríž a plánuje sa pridať dokonca aj Praha. Do budúcna určite pribudnú prímorské mestá, či mestá s vysokým počtom takýchto nehnuteľností. Na Slovensku sa s ničím podobných neuvažuje, ale čo bude o desať rokov, ťažko povedať. Preto, ak chcete apartmán nie pre vlastné účely, ale ako investíciu, zvolili by sme skôr Slovensko, Dubaj, či menej známe oblasti Chorvátska, "exotickejšie" európske destinácie, či pobrežie Grécka a Bulharska.