Investovať v zahraničí alebo na Slovensku? Skôr ako sa rozhodnete, určite si prečítajte tento článok, aby ste raz nebanovali...

Investovanie našetrených alebo zdedených peňazí je vždy veľká otázka, predsa len z dôvodu inflácie prichádzate každým mesiacom o značnú hodnotu svojich úspor. A väčšine investorov napadne práve kúpa nehnuteľnosti. Či už na Slovensku alebo v zahraničí, vždy ide o jedno z najväčších zhodnotení úspor, ale...

Investovanie na Slovensku

V prípade, že chcete mať nehnuteľnosť čo najviac pod kontrolou, tak si jednoznačne vyberiete investičnú dovolenkovú nehnuteľnosť na Slovensku. Či už ide o byt na dlhodobý prenájom v "obyčajných mestách" alebo v lukratívnych dovolenkových lokalitách (Banská Štiavnica, Vysoké a Nízke Tatry, Bojnice, Bratislava...), kde je množstvo turistov a veľa dopytov práve po krátkodobom ubytovaní s vyšším výnosom (ale za to s väčšími starosťami). Obe možnosti sú aktuálne "trendy" a ponúkajú rozdielne zhodnotenie, či už na mesačnej báze z prenájmu alebo na základe zvyšovania ceny nehnuteľnosti.

Investovanie v zahraničí

Druhou možnosťou investície je kúpiť byt, apartmán alebo rovno celý dom, v zahraničí. Ak ste niekedy na internete vyhľadávali nejakú nehnuteľnosť, tak na dennej báze sa na vás valí reklama o investičných apartmánoch v Španielsku, Dubaji, Chorvátsku, či dokonca aj v Egypte a Gruzínsku. Ceny podobné, dokonca nižšie ako za dvojizbový byt v Bratislave, ale je tu naozaj veľké "ALE" a to je "zbura domácich obyvateľov" a postupne zavádzané miestne opatrenia, ktoré sa neustále stupňujú a to v mestách po celom svete (ale hlavne v Európe). A že sa vás to v prípade investície nedotkne, je miľná predstava, práve naopak, je možné, že vaša nehnuteľnosť stratí už v blízkej dobe výrazne (aj desiatky percent) na svojej hodnote. A ako je to možné?

Prečo sa miestny obyvatelia stavajú proti investičným nehnuteľnostiam?

V prípade, že nesledujete problematiku ohľadne investičných nehnuteľností v zahraničí, zhrnieme to jednoducho do pár bodov. A aké sú dôvody k obmedzovaniu investičných nehnuteľností a prečo je nespokojnosť miestnych s turistami, ktorí im vlastne prinášajú peniaze a možnosť zárobku?

• miestny obyvateľ sa už nevie dostať ku kúpe vlastnej nehnuteľnosti v turistických lokalitách, nakoľko všetko skupujú kšeftári a investori z celého sveta a zvyšujú tak cenu, ktorá je tak neúmerná k miestnym platom
• mestá sú preplnené, ulice nestíhajú nápor turistov a áut, domáci sú vytláčaní na okraj miest, ceny potravín, služieb závratne rastú, MHD ani miestna doprava nestíha a kolabuje
• miestny obyvatelia nemajú žiadne výhody z takejto turistickej lokality, platy sú rovnako nízke ako pred tým a nepociťujú žiadne výhody, nakoľko prišlo aj veľa lacnej pracovnej sily z ekonomicky slabých krajín, čím znížili cenu práce
• hoteli sú často zaplnené len na polovicu, nakoľko sú oveľa drahšie ako investičné apartmány cez Airbnb alebo Booking z dôvodu legislatívy (dane, služby, bezpečnosť, normy, obchádzanie poplatkov a zákonov...)
• turisti sú bezohľadní, hluční a neberú ohľad na nočný kľud miestnych obyvateľov
• v niektorých krajinách dokonca domáci "útočia na turistov" alebo proti nim protestujú

Čo už existuje a čo sa chystá na investičné nehnuteľnosti?

Všetky spomenuté problémy obyvateľov sa vo väčšine dovolenkových destináciach, ktoré už mimochodom ani nestíhajú znášať nápor toľkých turistov. Mestá tak začínajú riešiť alebo sa pripravujú na výrazne obmedzenia a to práve na investičné nehnuteľnosti bez trvalého pobytu. A čo sa už začalo zavádzať alebo pripravuje na takéto apartmány?

• licencie pre krátkodobé ubytovanie, ktoré sa pohybujú aj do 10 tisíc eur, s ktorými pri investícii nepočítate. A pozor, vždy len na určité obdobie - 3, 5, prípadne 7 rokov, pričom bez tejto miestnej licencie nedokážete prenajímať svoj investičný apartmán.
• predlžovanie licencie nebudete mať isté, čo je asi najhorší scenár. Po uplynutí licencie ďalšiu nemusíte dostať, lebo je v danej lokalite už "plno" a vaša nehnuteľnosť bude zývať prázdnotou alebo si budete musieť nájsť celoročných nájomcov. No zároveň v takýchto destináciach sa začnú predávať všetky investičné nehnuteľnosti bez licencie, čo povedie k drastickému zníženiu cien a prídete tak o značnú časť investovaných úspor.
• iné miestne poplatky, dane, zaťaženie a podobne (drahšie energie a služby, ak nie je na danej nehnuteľnosti trvalý pobyt), čím vás mesto donúti predať nehnuteľnosť "lokálnemu obyvateľovi". Takáto nehnuteľnosť sa vám neoplatí vlastniť vzhľadom na daný výnos. Napríklad zákon o nehnuteľnostiach v Španielsku hovorí, že nemôžete mať 3 mesiace neobývanú - prázdnu nehnuteľnosť, inak sa vám do nej môže ktokoľvek nasťahovať bez vášho povolenia(!).

Ako je to z daňami pri investičných nehnuteľnostiach v zahraničí?

Vedeli ste, že ak vlastníte nehnuteľnosť v zahraničí (kdekoľvek), tak okrem podania a odvedenia dane v príslušnom štáte, platíte ďalšiu daň zo zisku na Slovensku? A že ide o dvojité zdanenie? Nejde, lebo v tomto prípade je vašou povinnosťou dadaniť rozdiel v zdaňovaní, t. z. že ak je daň v Dubaji len 5%, tak vy musí dodaniť rozdiel ako občan Slovenska tak, že zaplatíte daň ako na Slovensku. T.j. ak je u nás daň napr. 20%, tak 20-5 je 15% ďalších pre náš daňový systém - samozrejme výpočet je trochu komplikovanejší a vstupuje do neho viacej hodnôt. A že sa vám do toho nechce a daň nepriznám? Ak vám na to daňový úrad príde (nakoľko vám výnosy chodia určite na účet v banke), tak zaplatíte penále, ktoré je po piatich rokoch niekoľko násobok dlžnej daňovej sumy, čo môžu byť desaťtisíceeur len na pokute!

Sú na pláne úplne zákazy krátkodobého prenájmu turistom

V niektorých častiach Španielska už začal platiť úplný zákaz prenájmu turistom a v ďalších je už na pláne, čo spôsobí, že nie len že investor nebude mať očakávaný zisk, ale je veľká pravdepodobnosť, že padnú ceny nehnuteľností na takú úroveň, že sa hodnota bytov a apartmánov vráti desať rokov späť. A čo sa chystá alebo je schválené v niektorých destináciach Španielska:

• Malaga od januára 2025 uplatňuje trojročné moratórium na udeľovanie nových licencií pre turistické byty v 43 štvr­tiach, v ktorých krátkodobé prenájmy predstavujú viac než 8 % bytového fondu.
• mestá ako Madrid, Seville, Alicante majú tiež rôzne obmedzenia (napr. zákaz krátkodobého prenájmu v historickom centre, obmedzenia v budovách bez samostatného vstupu do apartmánu alebo limity na percento krátkodobých prenájmov - po naplnení licenciu nedostanete)
• Barcelona sa plánuje do roku 2028 úplne zbaviť (zrušiť) všetkých licencií krátkodobého prenájmu pre apartmány, čím prakticky ustanoví zákaz existujúcich turistických bytov na prenájom v celom meste.

Na záver - áno alebo nie zahraničná investícia?

V aktuálnej dobe globálnej neistoty, daňových zákonov ale hlavne zavádzania ochrany domáceho obyvateľstva v dovolenkových destináciach vám z nášho pohľadu investíciu do zahraničnej nehnuteľnosti určite neodporúčame a ani neponúkneme (hoci by sme mohli). Situácie je dosť neistá a to nie len v hlavných turistických destináciach (Madrid, Barcelona, Paríž, New Yourk, Kanárske ostrovy, Benátky, prímorské oblasti) ale dokonca v celých oblastiach Španielska, Francúzska, Talianska, Nemecka, Mexika, Álp a začína aj v lokalitách Chorvátska, či napríklad exotického Bali. Jednoducho sa dá povedať - "Začína sa zmrákať nad investičnými nehnuteľnosťami v zahraničí", čo je veľká neistota pre každého terajšieho aj budúceho investora, teda pokiaľ si nechcete zaobstarať apartmán len pre vlastné dovolenkové účely.