Vlastniť nehnuteľnosť, ktorú nevyužívam na vlastné bývanie, ale mám ako investíciu je výborný spôsob pasívneho príjmu. No pred každým prenajímateľom stojí zásadná otázka: prenajímať nehnuteľnosť krátkodobo cez platformy ako Airbnb a Booking.com alebo zvoliť dlhodobý, teda klasický nájom?
Každý z týchto modelov má svoje výhody aj nevýhody a výber správneho riešenia závisí najmä od lokality, očakávaného výnosu, ale aj časových možností a prístupu majiteľa nehnuteľnosti. V nasledujúcich riadkoch sa pozrieme na to, čo od jednotlivých foriem prenájmu očakávať – nielen z hľadiska financií, ale hlavne každodennej reality.
Krátkodobý prenájom: Sloboda, vyšší zárobok, ale aj neporovnateľne viac práce
Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti cez platformy ako Airbnb alebo Booking láka mnohých majiteľov a to z jediného dôvodu - potencionálne vyšším výnosom. V turisticky atraktívnych lokalitách je mesačný príjem z takéhoto ubytovania násobne vyšší a navyše, ceny sa dajú flexibilne prispôsobovať podľa sezóny, sviatkov alebo dopytu. Nehnuteľnosť ostáva v rukách majiteľa – je k dispozícii, ak ju chce občas sám využiť, alebo ju rýchlo pripraviť na predaj a nemá problém s neplatiacimi podnájomníkmi, ktorí sa nechcú vysťahovať.
Na druhej strane je však s týmto typom prenájmu spojená oveľa vyššia náročnosť na čas, energiu a správu. Každý hosť znamená komunikáciu pred aj po ubytovaní, prípravu, upratovanie a často aj riešenie drobných problémov počas pobytu. Bez kvalitného systému a organizácie svojej práce alebo spolupráce s profesionálnou správcovskou firmou sa takáto forma prenájmu môže rýchlo stať viac stálou a pravidelnou prácou, ako pasívnym príjmom. Navyše, v niektorých mestách narastajú regulačné obmedzenia pre krátkodobé prenájmy – od evidencie po limity na počet dní, či potrebné licencie na určité obdobie (o tom sme písali už v predošlých článkoch).
Zvýšená fluktuácia hostí so sebou prináša aj rýchlejšie opotrebovanie zariadenia a väčšie riziko poškodenia vybavenia. Platformy síce ponúkajú určité formy poistenia a ochrany, no nie všetky škody sú plne kryté a ich vymáhanie môže byť časovo náročné.
Dlhodobý prenájom: Stabilita a menej starostí, ale aj problémy s vysťahovaním
Naopak, dlhodobý prenájom nehnuteľnosti ponúka pokojnejší a predvídateľnejší príjem. Majiteľ uzavrie zmluvu na niekoľko rokov a pokiaľ nájde spoľahlivého nájomníka, starosti sa zredukujú na minimum. Žiadne upratovanie, minimálna komunikácia, či iné "otravovanie" – všetko funguje dlhodobo a bez častých akýchkoľvek zásahov.
Dlhodobý nájom je tiež menej závislý od sezónnosti či výkyvov v dopyte. Aj v období, keď by bol krátkodobý prenájom takmer bez hostí (napríklad mimo turistickej sezóny), dlhodobý nájom udržuje stály, stabilný príjem.
Na druhej strane, práve táto stabilita môže byť dvojsečná. Výnosy sú v porovnaní s krátkodobým prenájmom nižšie – v centrách miest a rekreačných oblastiach dokonca niekoľkonásobne. Nájomca sa sťahuje na dlhší čas, čo znižuje flexibilitu majiteľa. V prípade potreby (napríklad pri predaji nehnuteľnosti, vlastnom využití či rekonštrukcii) je ukončenie zmluvy zložitejšie a často právne náročné, hlavne ak ide o dlhodobý nájom na presné obdobie.
Rizikom môže byť aj nevhodne zvolený nájomník. Aj keď je zmluva písaná precízne, v praxi sa môže stať, že nájomník prestane platiť, zanedbáva údržbu bytu alebo porušuje pravidlá spolunažívania. Vysporiadanie sa s takýmto problémom je často zdĺhavé a vyžaduje nie len právnu pomoc, ale veľa nervov. Aj neplatiča len tak pri takomto nájme nevysťahujete (nemôžete mu ani len vkročiť do nehnuteľnosti, aj keď je vaša a on neplatí) a hrubú sila v dnešnej dobe neprichádza do úvahy, teda, pokiaľ nechcete skončiť na polícii aj so zápisom spáchaného trestného činu.
Ktorý model prenájmu je teda pre majiteľa lepší?
Neexistuje univerzálna odpoveď, ale výber je viac menej jednoduchý. Krátkodobý prenájom ponúka vyšší potenciálny výnos a flexibilitu, no je výrazne náročnejší na správu a hlavne váš čas, či nervy. Je ideálny pre dovolenkové nehnuteľnosti v turisticky atraktívnych lokalitách, pri aktívnom prístupe majiteľa alebo ak si správu prenájmu vezme na starosť profesionálna firma (ktorá si berie zvyčajne z obratu 35-50%, ale vy nemáte žiadne starosti). Naopak, dlhodobý nájom je vhodný pre tých, ktorí preferujú stabilitu, minimalizovanie starostí a nižšie riziko výkyvov v príjme.
Ak vlastníte nehnuteľnosť a zvažujete, ktorú cestu si zvoliť, zamyslite sa najmä nad tým, koľko času a energie ste ochotní investovať, aké výnosy očakávate a aká je situácia na trhu práve vo vašej lokalite.