Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti sa často v zmluve stretávame s pojmom vecné bremeno. Vecné bremeno, resp. zmluvu k vecnému bremenu zriaďuje vlastník nehnuteľnosti, výnimočne môže zákon oprávniť aj ďalšie osoby. Vecné bremená, ktoré sa viažu k vlastníctvu nehnuteľnosti sú bez obmedzenia a prenášajú sa s vlastníctvom nehnuteľnosti na nadobúdateľa.
Vecné bremeno ako ťarcha nehnuteľnosti, prechádza pri zmene vlastníctva na nového vlastníka - nadobúdateľa. Hovoríme napríklad o práve prechodu cez susedný pozemok alebo práve využívania prístupovej komunikácie v súkromnom vlastníctve inej osoby. Tieto vecné bremená nie sú časovo obmedzené.
Občiansky zákonník
Definícia vecného bremena je upravená v Občianskom zákonníku. Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného. Zahŕňa rôzne vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech ďalšej strany. Vlastník je povinný v praxi niečo strpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať/vzdať. Tieto práva sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti alebo s určitou osobou. Vecné bremená môžeme zriadiť len k nehnuteľným veciam.
Kde nájdem informáciu o vecnom bremene alebo ťarche
Vecné bremeno na nehnuteľnosti je označené na liste vlastníctva, v časti „C“ – ťarchy a môže predstavovať problém pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver, či obmedzovať vlastníka nehnuteľnosti.
Exekúcia nehnuteľnosti
V prípade, že sa chystáte predať nehnuteľnosť, na ktorej máte exekučný príkaz alebo máte v pláne takú nehnuteľnosť kúpiť, je dôležité vedieť, ako v tomto prípade postupovať. V prvom rade treba kontaktovať konkrétneho exekútora a zistiť výšku pohľadávky a dohodnúť si postup - je treba exekúciu vyplatiť, následne budú exekúcie vymazané aj z listu vlastníctva. Vždy je lepšie spolupracovať so skúseným realitným maklérom alebo finančným poradcom, ktorí vás prevedú celým obchodom.
Záložné právo sa zriaďuje:
- písomnou zmluvou,
- schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva,
- rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu,
- zákonom.
V zmysle § 151e Občianskeho zákonníka na vznik záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom je potrebný zápis v katastri nehnuteľností. Exekútor je povinný do 7 dní podať príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, žiadosť o výmaz z katastra nehnuteľností.
Záložné právo v prospech banky (alebo inej inštitúcie)
Najčastejšie sa zriaďuje záložné právo pri kúpe nehnuteľnosti a braní hypotekárneho úveru z banky. Banka ako záložný veriteľ poskytne klientovi financie na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Záložca je majiteľ nehnuteľnosti, ktorá sa zakladá a väčšinou je aj záložný dlžník, ktorý spláca úver. Záložné právo k danej nehnuteľnosti sa zapíše na dobu splácania hypotekárneho úveru ako zábezpeka, ak by dlžník nebol schopný úver splácať. Najčastejšie sa to rieši tak, že banka nehnuteľnosť predá v dražbe. Po splatení alebo predčasnom vyplatení úveru dochádza k výmazu záložného práva. Po zániku tohto práva banka posiela na katastrálny odbor kvitanciu, kedy dochádza k výmazu záložného práva z listu vlastníctva.
Čo si predstaviť pod vecným bremenom?
- strpieť správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý užíva nehnuteľnosť. Je to povinnosť vlastníka trpieť tretie osoby, ktoré majú v jeho nehnuteľnosti právo dožitia.
- povinnosť vlastníka zdržať sa niečoho, resp. určitého konania, na ktoré má inak právo a je oprávnený tak konať, no vecné bremeno toto konanie obmedzuje (napr.: výška oplotenia nad istú hranicu, zastavanosť pozemku).
- povinnosť konať znamená, že vlastník uskutočňuje povinne aktívne konanie v prospech verejnosti.
Druhy vecných bremien
- in rem - viažu sa na konkrétnu nehnuteľnosť, prechádzajú na každého vlastníka tejto nehnuteľnosti bez časového obmedzenia,
- in personam - viažu sa na konkrétnu osobu a zanikajú jej smrťou (napr. dožitie otca, babky... v danej nehnuteľnosti).
Vznik samotného vecného bremena:
Právne vzťahy vecných bremien vznikajú zo zákona, rozhodnutím príslušného orgánu, písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov a vydržaním podľa § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka.
V praxi je najčastejší spôsob zriadenia vecného bremena prostredníctvom zmluvy (napr.: rodičia vlastniaci nehnuteľnosť, ju dajú svojim deťom pod podmienkou vlastného dožitia, prejazd autom cez cudzí pozemok, vedenie inžinierskych sietí cez súkromný pozemok a pod.).
Ďalší spôsob je závet v spojení s dedičským konaním, kde vecné bremeno vzniká priamo smrťou a stanovuje, kto je povinný toto vecné bremeno konať alebo trpieť (napr.: dohoda dedičov o užívaní zdedenej nehnuteľnosti - dom, byt, pozemok, záhrada).
Rozhodnutie príslušného orgánu, prevažne súdu, zo zákona a výkonom práva vydržaním sú ďalšie spôsoby vzniku bremena. Oprávnenie zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť aj vydržaním - predpokladom tohto spôsobu nadobudnutia je nepretržitý výkon práva po dobu najmenej desať rokov a pri splnení aj ostatných podmienok podobné vydržaniu vlastníckeho práva, uvedené v §134 Občianskeho zákonníka. Vylúčené je vydržanie práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu k nehnuteľnostiam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo vo vlastníctve zákonom určených právnických osôb podľa § 125 Občianskeho zákonníka.
Zánik samotného vecného bremena
Vecné bremeno zaniká viacerými spôsobmi. Najčastejšie je to zo zákona – smrťou oprávnenej osoby, alebo keď vecné bremeno už neslúži potrebám, pre ktoré bolo zriadené. Zo zákona môže zaniknúť prevodom v rámci konkurzu (Rozhodnutie príslušného orgánu – súd rozhoduje o konkrétnych zmenách a pomeroch)..
Splynutím – splnením podmienky, t.j. uplynutím času alebo doby, na ktorú bolo zriadené vecné bremeno alebo sa oprávnená osoba z vecného bremena stane vlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti.
Premlčanie - na vecné bremená zriadené zákonom sa nevzťahuje. Takýto zánik je treba zapísať do katastra na list vlastníctva nehnuteľností, ktoré boli doteraz týmto vecným bremenom zaťažené, inak je zánik neplatný.
ZÁVER
Nezabúdajte, že vecné bremeno alebo ťarcha k vašej nehnuteľnosti môže obmedziť alebo skomplikovať v budúcnosti predaj vašej nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch do veľkej miery môže ovplyvniť aj rýchlosť predaja, či dokonca predajnú cenu. V prípade, že sa rozhodnete predávať nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom alebo napríklad exekúciou, určite sa poraďte so svojim realitným maklérom, ktorý navrhne možné riešenie a prevedie vás celým procesom.