V našom realitnom svete je už bežné, že si klienti kupujú nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, pričom doba splácania je v súčasnosti najčastejšie 30 rokov. Životná situácia či rôzne okolnosti môžu viesť k predaju zaťaženej nehnuteľnosti. Aké sú možnosti a ako postupovať, ak chceme predať byt, na ktorom je hypotéka?
PRENESENIE HYPOTEKÁRNEHO ÚVERU
Ak pri predaji vášho bytu zároveň kupujete inú nehnuteľnosť, je možné si hypotéku preniesť na novú nehnuteľnosť. Treba však brať na vedomie, že s tým musí súhlasiť banka a aj predávajúci, nakoľko ide o predĺženie celkového času predaja. Je potrebné si od vašej banky vyžiadať vyčíslenie zostatku úveru ku konkrétnemu dňu - najčastejšie deň vašej mesačnej splátky. Nová nehnuteľnosť, na ktorú sa bude úver prenášať, musí mať dostatočnú hodnotu krytia pre banku (dôležitý je znalecký posudok) a teda musí mať vyššiu hodnotu ako je prenášaný úver. Následne po odobrení banka presunie záložné právo na vašu novú nehnuteľnosť a pôvodné záložné právo bude vymazané a presunuté na novú nehnuteľnosť. Váš byt je tým pádom už bez ťarchy a pripravený na predaj. Nezabudnite si dať pri prevode pozor na vinkuláciu!
VYPLATENIE HYPOTÉKY PRI PREDAJI
Pri predaji bytu, ktorý je zaťažený hypotékou je určite lepšie spolupracovať so skúseným maklérom, ktorý vie ako postupovať. Pri obhliadke treba kupujúceho informovať o vyplácaní úveru, lebo je pravdepodobné, že si bude na váš byt brať tiež hypotéku a tým pádom nastane situácia vyplácanie hypotéky hypotékou. V tomto prípade je treba nastaviť presný časový harmonogram všetkých podpisov záložných a kúpnych zmlúv, načerpania peňazí, vyplatenia pôvodnej hypotéky k danému termínu a podania zmlúv na katastrálnom úrade. Je to pomerne bežný postup, ktorý sa však môže ľahko skomplikovať a zbytočne predĺžiť. Podmienky financovania a všetky lehoty je potrebné uviesť v kúpnej zmluve.
Následne vaša banka po vyplatení úveru vystaví kvitanciu na zrušenie záložného práva, ktoré zanikne zápisom a výmazom na liste vlastníctva. Na vašom pôvodnom byte bude už len nová ťarcha kupujúceho a nasleduje prepis vlastníctva.
PREVOD HYPOTÉKY NA KUPUJÚCEHO
V prípade, ak sa dohodnete s kupujúcim, že preberie hypotéku na seba, je potrebné banku informovať, že chcete byt predať a chcete zameniť dlžníka. Banka postupuje ako pri bežnej hypotéke, posudzuje klienta (jeho bonitu) a následne vydá stanovisko. Podmienky hypotéky sa môžu, ale aj nemusia zmeniť. Nasleduje predaj bytu a prepis dlhu na nového majiteľa. Tento postup nie je príliš častý, nakoľko kupujúcemu nemusia vyhovovať podmienky úveru (úrok, výška splátok, zvyšná doba splácania,..)
VÝKUP NEHNUTEĽNOSTÍ (špecifický príklad)
Existujú spoločnosti, ktoré sa venujú výkupu nehnuteľností zaťažených rôznou ťarchou (úver, dražba, exekúcia). Vybavia všetku administratívu, vyplatia podlžnosti majiteľa a nehnuteľnosť posunú na ďalší predaj. Tu samozrejme treba rátať s veľkou stratou, bežne 15-25% a tento proces sa robí iba v krajných prípadoch.
V dnešnej dobe nie je problém predať akúkoľvek nehnuteľnosť, ak postupujeme správne a zodpovedne. Pri komplikovanejších obchodoch sa spoľahnite na skúsenosti odborníkov a teda realitných maklérov. Máte istotu, že obchod prebehne bezpečne, profesionálne a úspešne.