Vidina ušetrenej provízie na realitnej kancelárii je lákavá. Mnohí kupujúci si otvoria súkromnú inzerciu s nádejou, že nájdu svoj vysnívaný domov lacnejšie, pretože nemusia platiť „drahej“ realitnej kancelárii. Realita je však často opačná. Pri kúpe priamo od majiteľa nezriedka zaplatíte o 3000, 5000, či 10000€ navyše. Prečo je to tak?
Kúpa nehnuteľnosti zo súkromnej inzercie (tzv. „bez realitky“) sa na prvý pohľad javí ako ekonomicky racionálne rozhodnutie. Logika hovorí: „Vynechám sprostredkovateľa, ušetrím tisíce eur.“ Problém však nastáva v momente, keď sa pozrieme na to, ako súkromní predávajúci stanovujú svoje ceny.
Pasca cenotvorby: Prečo sú ceny rovnaké ako ponuka realitnej kancelárie?
Keď sa majiteľ rozhodne predať svoj byt, či rodinný dom sám, prvý krok, ktorý urobí, je prieskum trhu. Otvorí si veľké realitné portály, pozrie si ponuky v rovnakej lokalite a povie si: „Aha, susedov byt sa predáva cez realitku za 150 000 €. Tak aj ja ten môj ponúknem za 150 000 €.“
Chyba, ktorú zaplatí kupujúci
Ceny na inzertných portáloch, ktoré zverejňujú realitné kancelárie, sú takzvané "konečné ceny". Tie už spravidla obsahujú:
- províziu pre realitnú kanceláriu, ktorá sa musí postarať o danú nehnuteľnosť (návšteva, náber, inzercia, marketing, spracovanie inzerátu, riešenie problémov s ťarchami, parcelami, vlastníkmi, komunikácia so záujemcami, zmluvy, ....)
- prvotné zazmluvnenie, právny servis a stretnutia s oboma stranami, často následne so znalcami a hypotekárnymi
- poplatky spojené s prevodom nehnuteľností
- odovzdanie nehnuteľností a odborné rady
Súkromný predávajúci si túto „brutto“ cenu privlastní ako svoju „čistú“ celkovú cenu. Výsledok? Kupujete nehnuteľnosť za trhovú cenu navýšenú o províziu, ktorú si však namiesto profesionála (ktorý by vám poskytol služby a odbremenil od množstva starostí) necháva vo vrecku predávajúci.
Platíte za "All Inclusive", dostávate "Low Cost"
Ak kupujete tú istú nehnuteľnosť od súkromníka za rovnakých 150 000 €, platíte rovnakú sumu, ale nedostávate vo väčšine prípadov nič z nasledujúceho:
- žiadna zmluvná dokumentácia: - musíte si sami nájsť a zaplatiť právnika, alebo (čo je horšie) stiahnuť pochybný vzor z internetu, prípadne taký vzor dodá predávajúci.
- žiadne poplatky: - kolky za prevod vlastníckych práv na katastri (návrh na vklad stojí 100 €) vo väčšine prípadov taktiež prepláca realitná kancelária.
- chýba nestranná tretia strana: - realitný maklér funguje ako nárazníková zóna pri vyjednávaní o cene, podmienkach a termínoch. Pri priamom predaji ste vystavení emóciám predávajúceho, nikto vás nechráni a nevie sa vás zastať pri akýchkoľvek problémoch. Nebodaj, ak ste cenu za nehnuteľnosť už uhradili.
- bezpečná kúpa: - realitné kancelárie vám poradia, ako uskutočniť proces kúpy tak, aby ste minimalizovali možnú stratu vašich úspor, či už notárskou úschovou, vinkuláciou alebo zmluvnými podmienkami. Taktiež sú nestraná strana v prípade súdnych procesov, či vád na danej nehnuteľnosti.
- odovzdanie, prepis energií a cenné rady: - profesionálny preberací protokol a rady, ako prepísať plyn či elektrinu sú pri väčšine realitných kancelárii štandardom.
Matematika nepustí: Kde je tých 3, 5 až 10-tisíc eur?
Predstavme si modelovú situáciu: cena nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu 150 000 € (z toho cca 3 % je provízia, ktorá kryje náklady na všetky služby a starostlivosť, právnika, inzerciu, makléra a poplatky a taká istá cena cez súkromnú inzerciu, kde si predávajúci chce všetko nechať pre seba.
V druhom prípade predávajúci nehnuteľnosti ušetril náklady na províziu, ale neznížil o ňu cenu pre vás, aj keď vám nejakú pár tisícovú zľavu dal. Vy teda platíte cenu, ktorá v sebe nesie „virtuálnu províziu“, no za ňu nedostanete žiadnu službu. Paradoxne tak nehnuteľnosť zo súkromnej inzercie vychádza drahšie.
Riziko, ktoré sa neoplatí
Okrem finančnej straty je tu aj riziko právne. Realitné kancelárie majú skúsenosti v listoch vlastníctva, ťarchami (aby sa nestalo, že s nehnuteľnosťou si kúpite aj "babku alebo dedka", ktorému ostane doživotné právo užívania vašej nehnuteľnosti), či exekúciami a taktiež s „chytákmi“, ktoré môže kúpna zmluva obsahovať. Či už sú to rôzne termíny, ktoré sa niekedy pri hypotekárnom úvere nedajú stíhať alebo pokuty, ktoré požaduje predávajúca strana a naopak kupujúca nedostane vôbec nič. Neraz sme počuli o prípadoch, keď všetko bolo podpísané a už u notára a predávajúci si to rozmyslel. Všetky náklady tak padli na ťarchu kupujúcich, ktorý nemali ani nehnuteľnosť, ani vložené peniaze do celého procesu, nehovoriac o stratenom čase a nervov. Preto nezabudnite, pri kúpe nehnuteľnosti „na vlastnú päsť“ bez odborného dozoru preberáte všetky tieto riziká na seba.
Ako nenaletieť?
Ak sa rozhodnete reagovať na súkromný inzerát, nebojte sa vyjednávať. Argumentujte a reči o tom, že ‚ušetríte na provízii, sú väčšinou len prázdne slová predávajúceho. Cena nehnuteľnosti totiž takmer nikdy nie je znížená o sumu, ktorú by si inak vzala realitná kancelária (ak by predávajúcemu nešlo o to nechať si celú sumu pre seba, pravdepodobne by predaj zveril profesionálom). Ak od vás pýta súkromná osoba rovnakú cenu ako na realitných portáloch, no nedostanete k tomu právnika ani bezpečnosť, v podstate platíte príplatok za nič a nehnuteľnosť tak bola o 3% predražená.
Pozor na kúpne zmluvy
Zároveň si dajte obrovský pozor na kúpne zmluvy. Nikdy nesúhlaste s tým, že ich pripraví predávajúci alebo "jeho známy". Vždy trvajte na spoločne vybranom právnikovi, ktorého ani jeden z vás nepozná alebo oslovte realitnú kanceláriu, ktorá vám takýto servis sprosredkuje. Riskujete tým, že podmienky budú nenápadne nastavené tak, aby chránili jeho, a nie aj vás. Nenechajte sa oklamať vidinou rýchlej úspory, v realitách bohužiaľ často platí, že to, čo vyzerá na začiatku najlacnejšie, sa nakoniec predraží najviac.
Situácia sa na realitnom trhu rapídne mení
Situácií, keď klienti kupujú nehnuteľnosť priamo od majiteľa bez sprostredkovania realitnej kancelárie, v posledných rokoch výrazne ubudlo. Dnešní kupujúci totiž čoraz viac uprednostňujú právnu istotu, nestrannosť tretej strany a profesionálny realitný servis, ktorý ich odbremení od nejasností, administratívy aj množstva otázok či zdĺhavého overovania informácií. Predsa len, ide o jednu z najdôležitejších investícií v ich živote.
Ak sa preto rozhodnete predávať nehnuteľnosť na vlastnú päsť, pripravujete sa o značnú časť potenciálnych záujemcov, ktorí vašu ponuku už len z tohto dôvodu nemusia vôbec zvažovať.