Ceny nájomného na Slovensku dosahujú historické maximum. Mnohí nájomníci majú pocit, že prenajímatelia zneužívajú situáciu a umelo držia ceny vysoko, či dokonca, že sú "nenažraní". Realita je však komplexnejšia a úplne iná. Nikdy nemali prenajímatelia tak nízky čistý zisk z prenájmu, ako je tomu teraz. K pomeru aktuálnej ceny za danú nehnuteľnosť a všetkých nákladov (ktoré sú rekordne vysoké) ostáva prenajímateľom vo väčšine miest zisk len do 3%, v Bratislave dokonca okolo 2,2%. Toto nie je ani len polovica z úrokov na dlhopisoch, či dokonca, aktuálne menej, ako na termínovaných vkladoch, kde by bol zisk úplne bez stresov a problémov s nájomníkmi a nehnuteľnosťou. Navyše, tento príjem by nepokryl ani náklady na prípadnú hypotéku a nehovoriac o každoročnej inflácii, ktorá je aktuálne na úrovni 3-4%.
A kto potom môže za vysoké ceny nájmov? Príčinou je kombinácia viacerých ekonomických, legislatívnych a spoločenských faktorov.
Vysoký dopyt po nájmoch
Rast cien bytov viedol k tomu, že stále viac ľudí si vlastné bývanie nemôže dovoliť. Hypotéky sú prísnejšie, úroky vyššie a mladí ľudia často nedosiahnu na úver. To vytvára obrovský tlak na trh nájmov – jednoducho, dopyt výrazne prevyšuje ponuku. A ako to už v trhovej ekonomike býva, keď je dopyt väčší než ponuka, cena rastie. Navyše hlavne vo väčších mestách pribudlo veľa cudzincov, či už z dôvodu vojny na Ukrajine alebo otvorenia pracovného trhu zahraničným občanom. Väčším problémom je ale stále rastúci počet "zavretých" nehnuteľností, kde pre zlú legislatívu, zákony a dane (o tom nižšie) majitelia radšej byt neprenajímajú, ale ho držia pre svojich potomkov a to dokonca aj desať rokov.
Nových bytov sa stavia málo
Bytová výstavba nestíha držať krok s rastom populácie vo veľkých mestách. Proces povoľovania novostavieb je zdĺhavý, administratívne náročný a často naráža na odpor obyvateľov a mesta. Výsledok? Nedostatok nových nehnuteľností tlačí ceny nahor – či už pri kúpe alebo následne pri prenájme. Tu je najväčší problém na strane štátu, nakoľko práve zdĺhavé povolovacie procesy bránia investorom stavať rýchlejšie a zároveň uložené peniaze v pozemku sú záťaž, ktorá je prenesená na budúcich kupujúcich, nakoľko sa stavba takto zbytočne predraží. Aj tak vo väčšine prípadov developer dostane povolenie. Len namiesto toho, aby výstavba trvala rok až dva, trvá z dôvodu štátnej byrokracie a povoleniam dokonca aj 5 až 10 rokov. A zaplatí to občan - najskôr kupujúci, potom nájomca.
Vysoká cena bytov a nízky výnos z prenájmu
Mnoho bytov v mestách dnes stojí násobne viac než pred desiatimi rokmi. Ak si v Bratislave kúpite napríklad menší dvojizbový byt za 200 000 € a prenajmete ho za 800 € mesačne (600 + 200€ energie, internet, tv, odvoz odpadu, správa nehnuteľnosti), treba ešte odpočítať ďalšie náklady: pravidelné (daň z nehnuteľnosti, poistenie), nepravidelné (opravy, opotrebovanie nábytku, vymaľovanie, prestoje prázdneho bytu) a daň pri ročnom zúčtovaní - približne ďalších 19% (25%) zo zisku. Ročný výnos tak dosahuje väčšinou len 2–3 % z celkovej ceny nehnuteľnosti (podľa lokality, Bratislava patrí k najhorším na Slovensku). To je menej než dlhodobé zhodnotenie v iných investíciách, preto prenajímatelia musia ceny zvyšovať (z praxe väčšinou po 2-3 rokoch), aby si zachovali aspoň základný výnos z vloženej investície. K pomeru ceny je však tento výnos slabý a s oveľa väčšou námahou, ako keby ležali peniaze v banke na vhodnom investičnom produkte. Prenajímateľ sa teda musí spoliehať na zhodnocovanie nehnuteľnosti v čase, ako brať do úvahy zisk z prenájmu.
Vysoké daňové zaťaženie prenajímateľov
Prenajímatelia musia platiť okrem dane z nehnuteľnosti aj dane z príjmu. Po odpočítaní oprávnených nákladov je daň 19 %, resp. 25 %, čo pri zisku 600 € znamená až približne 150 € mesačne (!). O túto sumu by mal nájomca nižší nájom, keby nemusel prenajímateľ odvádzať takúto vysokú čiastku štátu. Pričom štát neberie do úvahy žiadne nutné investície, ako je vymaľovanie, výmena zničeného nábytku po nájomcoch, nutnosť zakúpenia elektrospotrebičov a podobne. Navyše, štát doteraz neponúka žiadne daňové úľavy pre dlhodobý prenájom (v Českej republike sa však chystá zmena zákona, kde by sa výrazne mali znížiť dane pre dlhodobý prenájom, nakoľko veľa ľudí nemá inú možnosť bývania) a ani žiadne významné výhody pre poctivých platcov dane a nahlásených na daňovom úrade.
Slabé práva prenajímateľa a riziká nájomcov
Ďalších veľkým problémom, o ktorom sa málo hovorí, je slabá vymožiteľnosť práva. Prenajímateľ má veľmi obmedzené možnosti, ak nájomník prestane platiť alebo zničí byt. Proces vysťahovania môže trvať mesiace až roky, pričom existujú aj tzv. „chránené osoby“, ktoré nie je možné ľahko vysťahovať z dôvodu neplatenia, a to sú rodiny s deťmi, starí ľudia, hendikepovaný. Ak prenajímateľovi neplatia, tak proste smola, vyhodiť ich nemôžete. A neraz sa stane, že takáto situácia "náhodou" nastane hneď pri druhom nájomnom. Nie len, že zisk neuvidíte, ale ešte budete doplácať, pričom o takýchto ľudí sa ma starať štát, nie vy, ktorý mu dokonca nemôžete dať vypnúť ani len elektrinu, aj keď je na váš účet. Práve takéto skupiny ľudí majú v dnešnej dobe neuveriteľný problém zohnať prenájom, pretože majitelia o tom už vedia a štát nekoná, aj keď je pravda, že legislatíva by sa mala mierne upraviť v roku 2027 v prospech prenajímateľa. Aj preto je na trhu oveľa menej bytov na prenájom, hoci sú prázdne, lebo majitelia radšej byt nechajú zavretý, ako by mali riskovať z dôvodu zlých zákonov a nevyváženého právneho vzťahu prenajímateľ-nájomca. A tu je začarovaný kruh, menej bytov, väčšia nedostupnosť pre zlé zákony a nevymožiteľnosť práva.
Navyše, ak sa nehnuteľnosť alebo jej vybavenie poškodí, odškodnenie býva komplikované a zdĺhavé - len cez súdy, ktoré trvajú roky a veľakrát nemáte po toľkých rokoch ako danú vec dokázať, čo zvyšuje riziko a núti majiteľov kalkulovať s vyšším nájmom ako poistkou proti stratám.
Dá sa s tým niečo s cenami vysokých nájmov robiť?
Riešenie problému vysokých nájmov nie je jednoduché, ale "loptička" vyriešenia je len a len na strane štátu a zákonov, pretože práve tie ceny len zvyšujú a zároveň robia z prenajímateľov "tých zlých". Potrebná je kombinácia viacerých krokov:
- zrýchliť výstavbu a povoľovacie procesy - viac bytov znamená vždy nižšie ceny a následne nižšiu výšku nájmu a väčšiu konkurenciu bytov
- zlepšiť legislatívu - znížiť daňové zaťaženie pre dlhodobý prenájom, inšpirovať sa napríklad pripravovanými zmenami v Česku
- znížiť daňové zaťaženie- o odpočet všetkých nákladov spojených s nehnuteľnosťou (aj ak je zahrnutá v osobnom vlastníctve)
- vyvážiť práva nájomníkov a prenajímateľov - aby prenájom nebol pre majiteľov tak rizikový a mohli vysťahovať všetkých neplatičov bez rozdielu do 1 mesiaca (ak ide o chránené osoby, štát musí nájsť náhradné bývanie), pomôcť okamžite tým prenajímateľom, ktorí sú registrovaní na daňovom úrade a platia poctivo dane, čo prinesie výrazne viac daní štátu a minimalizuje čierny prenájom
Záver
Nie, prenajímatelia nie sú automaticky „nenažraní“. Vysoké ceny nájmov sú výsledkom kombinácie drahých nehnuteľnosti, silného dopytu, nedostatočnej výstavby, vysokých daní, zlej legislatívy, či zákonov a slabej ochrany prenajímateľov. Ak sa tieto faktory nezmenia, ceny nájmov budú aj naďalej rásť – a dostupné bývanie sa stane čoraz väčším luxusom. Problém s nájmami, ale musí riešiť štát, nakoľko všetky spomenuté dôvody sú práve problémov zákonov u nás, pričom vyriešiť by ich nebolo nič zložité ani náročné.