Realitný trh je v posledných rokoch dynamický, no zároveň čoraz náročnejší. Ak sa rozhodnete predať svoju nehnuteľnosť, prirodzene hľadáte istotu, rýchlosť a najlepšiu možnú cenu. Práve v tomto momente sa však môžete stať terčom lákavých, no často nebezpečných marketingových prísľubov typu: „Predáme vašu nehnuteľnosť do 30 dní, alebo vám vrátime províziu“ a podobne.
1. Umelé zníženie ceny hneď na začiatku
Zázraky na počkanie sa v realitách dejú, ale len ojedinele a garantovať ich je nereálne. Ak vám teda realitný maklér garantuje predaj vašej nehnuteľnosti v extrémne krátkom čase, má na to v podstate len jeden nástroj - výrazne podhodnotenú cenu.
Aby maklér dodržal svoj 30-dňový sľub, musí nehnuteľnosť nastaviť tak nízko, že sa stane neodolateľnou nie len pre tých pár ľudí, ktorí hľadajú presne váš typ nehnuteľnosti a vo vašej lokalite, ale aj pre špekulantov a investorov, ktorý nehnuteľnosť obratom predajú, prípadne prerobia a následne predajú. Výsledok? Vy síce predáte rýchlo, tak ako bolo sľubované, ale prídete o 10, 20 či dokonca 30-tisíc eur, ktoré ste mohli získať pri trpezlivejšom, profesionálnejšom a strategickejšom prístupe, pre vás skutočne osožného realitného makléra.
2. Marketing pod tlakom (Aukcia v neprospech klienta)
Kvalitný marketing nehnuteľnosti si vyžaduje čas. Príprava (homestaging, 3D obhliadky nehnuteľností, profesionálne fotenie, AI vizualizácie, pôdorysy, video...), nasadenie kampane, analýza spätnej väzby a následné vyjednávanie s vážnymi záujemcami trvá týždne. Ak je maklér tlačený „garanciou 30 dní“, jeho cieľom nie je nájsť najlepšieho kupca, ale prvého kupca. Tým sa vytráca pridaná hodnota makléra ako vyjednávača, ktorý má hájiť vaše záujmy a maximalizovať zisk.
3. Skryté podmienky v zmluvách
Predtým, než podpíšete zmluvu s takouto „garanciou“, poriadne si prečítajte drobné písmo. Často zistíte, že podmienky na dodržanie tohto sľubu sú pre vás nevýhodné:
- Povinnosť akceptovať akúkoľvek ponuku, ktorá je v určitej tolerancii k cene.
- Povinnosť znižovať cenu každých 7 dní, ak neprišiel záujemca.
- Garancia sa často vzťahuje len na podpis rezervačnej zmluvy, ktorá môže byť aj fiktívna, nie na reálny prevod peňazí.
4. Realita vs. Marketingový ťah
Skúsenosti z praxe ukazujú, že priemerná doba predaja bytu v dobrej lokalite sa pri zdravej trhovej cene pohybuje medzi 1 až 3 mesiacmi. Pri rodinných domoch a pozemkoch je to oveľa dlhšie, teda pokiaľ nehnuteľnosť nebola výrazne podhodnotená alebo ste nemali šťastie. Maklér, ktorý vám sľúbi 30 dní bez toho, aby videl vašu nehnuteľnosť alebo poznal aktuálny stav dopytu v danej štvrti, riskuje váš majetok a pripraví vás o veľmi veľa peňazí. Skutočný odborník vám namiesto planých sľubov predloží:
- Analýzu porovnateľných nehnuteľností v okolí.
- Stratégiu, ako nehnuteľnosť zatraktívniť a čo všetko sa dá pri prezentácii spraviť.
- Reálny odhad času predaja založený na dátach, nie na emóciách.
Ako spoznať serióznu realitnú kanceláriu a makléra?
Seriózna realitná kancelária vám namiesto nátlakových termínov ponúkne kvalitu služieb. Dobrý realitný maklér vám nepovie to, čo chcete počuť, ale to, čo je pravda. A to je skutočný názor na stav vašej nehnuteľnosti, historické údaje, koľko takých nehnuteľností predal v danom okolí, aký je dopyt práve o podobné, ako je tá vaša a aké sú reálne ceny. Samozrejme, aj pri vyššej cenne sa môže nájsť kupca do spomínaných 30 dní, ale je to skôr o náhode, že práve je niekto na trhu, kto presne hľadá to, čo vy ponúkate na predaj.
Na čo sa pýtať realitného makléra pri prvom stretnutí?
- Akým spôsobom ste prišli k navrhovanej predajnej cene?
- Aký postup odporúčate, ak sa nehnuteľnosť nepredá do dvoch mesiacov?
- Môžete mi ukázať vaše referencie a recenzie, prípadne prezentovať vašu realitnú spoločnosť?
Záver
Predaj nehnuteľnosti je pravdepodobne jednou z najväčších finančných transakcií vášho života. Nedovoľte, aby vás vidina rýchlych peňazí pripravila o tie skutočné. Kvalitný predaj potrebuje stratégiu, nie stopky a sľuby o predaji do 30 dní, inak... Ak vám niekto sľubuje nesplniteľné, zvyčajne za to zaplatíte vy – zo svojho vlastného zisku.