Dražby

Všeobecné informácie Roman Pavlíček

Dokončiť školu, povinná vojenská služba, nástup do práce, podpis zmluvy so zamestnávateľom na určité obdobie a pridelený podnikový byt. To bola jedna z ciest počas minulých rokov ako získať vlastné bývanie resp. pohľad dnešnej mladej generácie s poznámkou, aké ste to mali jednoduché. Ako to funguje dnes? Začiatok je takmer rovnaký. Dokončiť (či nedokončiť ?) školu, hlavne mať dobré zamestnanie aby sme boli bonitným klientom pre banku, požiadať o hypotéku a za poskytnuté finančné prostriedky si doriešiť bývanie. Na prvý pohľad taktiež veľmi jednoduchá cesta. Rozdiel je však v tom, že banka chce od nás peniaze vrátiť. Pokiaľ máme stále „dobré zamestnanie“, vraciame pôžičku v mesačných splátkach 20-30 rokov. Je to však veľmi dlhé obdobie aby tento ideálny stav vydržal.
Aj v prípade, že sme nehnuteľnosť kúpili z vlastných zdrojov a nie je nikde založená, môže nastať situácia, že o ňu prídeme. Zrazu na scénu prichádzajú prvé problémy ako nedávna hospodárska kríza, strata zamestnania, úraz, choroba, v najhoršom prípade smrť partnera a neschopnosť splácať hypotéku, neschopnosť uhrádzať nájomné alebo iné povinné platby, či pôžičky. Každý z veriteľov, či už banka alebo aj spoločenstvo vlastníkov bytov atď. chce svoje peniaze a využíva zákonné cesty ako sa k nim čo najrýchlejšie dostať. Jednou z možností je predaj nehnuteľnosti prostredníctvom dražby.

Nútená vs. dobrovoľná dražba

Dobrovoľná dražba je mimosúdne verejné konanie prebiehajúce za účelom prevodu vlastníckeho alebo iného práva k predmetu dražby vykonávané na základe návrhu navrhovateľa. Navrhovateľom môže byť vlastník nehnuteľnosti alebo veriteľ (v zastúpení subjektu, ktorý vykonáva záložné právo), voči ktorému má vlastník nehnuteľnosti nesplnené záväzky napr. banka, spoločenstvo vlastníkov bytov, daňový úrad, sociálna a zdravotná poisťovňa alebo iný subjekt, ktorý má záložné právo na nehnuteľnosť. Na dražbe vyzve licitátor účastníkov dražby aby podávali svoje ponuky. Začína sa na vyvolávacej cene, ktorá je stanovená znaleckým posudkom. Vlastnícke alebo iné právo prechádza na účastníka s najvyššou ponukou príklepom licitátora.
Nútená „exekučná“ dražba je jedným zo spôsobov ako sa vykonáva exekúcia voči dlžníkovi. Navrhovateľ dražby musí mať právoplatný exekučný titul podľa § 41 Exekučného poriadku napr. súdne rozhodnutie, notárske zápisnice, platobné výmery, rozhodnutia orgánov Európskej únie atď. Následne podá návrh na vykonanie exekúcie. Na základe toho poverí príslušný súd exekútora, ktorý danú exekúciu vykoná. Predaj nehnuteľnosti v nútenej dražbe môže vykonávať len exekútor a výsledok dražby podlieha schváleniu súdom. Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou je hlavne v rýchlosti a v nákladoch. Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, na základe živnostenského oprávnenia. Navrhovateľ nepotrebuje žiadne súdne rozhodnutie, postačuje záložné právo na nehnuteľnosť. Predaj nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej dražby sa dá zrealizovať za 50-60 dní.
Účastníkom dražby môže byť verejná osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, prípadne musí byť zastúpená svojím zákonným zástupcom, ktorý je spôsobilý na právne úkony. Je potrebné aby táto osoba disponovala dostatočným finančnými prostriedkami, nakoľko na predmet dražby nie je možné dodatočne vybaviť hypotéku, ale je potrebné uhradiť vydraženú sumu najneskôr do 15 dní, pokiaľ sa s dražobníkom nedohodne inak.
Na začiatku je oznámenie dražobníka. Musí obsahovať základné údaje o dražbe a jej okolnostiach a podmienkach podľa zákona. Oznamovacia povinnosť je na dražobníkovi: zverejňuje ju najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku. Lehota je vo všeobecnosti minimálne 15 dní vopred, avšak ak ide o nehnuteľnosť, je to spravidla najmenej mesiac.
Pred začatím dražby skladá účastník dražby dražobnú zábezpeku. V prípade nevydraženia nehnuteľnosti účastníkom je mu po skončení dražby vrátená. Po otvorení dražby licitátor prečíta oznámenie o dražbe a vyzve účastníkov na podanie najnižšieho podania určeného znaleckým posudkom. V prípade, že účastníci nepodajú najnižšie podanie môže licitátor znížiť vyvolávaciu cenu o sumu ako umožňuje zákon. V prípade, že ani potom nedôjde k podaniu zo strany účastníkov, môže licitátor dražbu ukončiť ako neúspešnú. V tomto prípade sa uskutoční ďalšie kolo dražby, kde vyvolávacia cena bude ponížená v rámci zákona oproti prvému kolu. V prípade, že dôjde zo strany účastníkov k podávaniu ponúk, licitátor udelí príklepom vlastnícke alebo iná práva k draženej nehnuteľnosti účastníkovi z najvyšším podaním. Príklepom sa stáva účastník vydražiteľom a je povinný doplatiť v stanovenej lehote vydraženú sumu. Pokiaľ tak neučiní dochádza k zmareniu dražby a z dražobnej zábezpeky sa pokryjú náklady spojené prebiehajúcou dražbou a náklady, ktoré budú vynaložené na druhé kolo dražby. Následné odovzdanie vydraženej nehnuteľnosti je na dohode medzi pôvodným a novým vlastníkom, ktoré je zaprotokolované dražobníkom. V prípade, že pôvodný vlastník nie je ochotný nehnuteľnosť odovzdať, musí sa nový vlastník svojich práv domáhať súdnou cestou. Samotná dražba sa môže skončiť aj pred jej otvorením a to upustením od dražby. K takémuto upusteniu dochádza dochádza v prípade vyplatenia pohľadávky zo strany dlžníka samozrejme navýšenej o náklady spojené s prípravou dražby alebo dohody medzi dlžníkom a veriteľom. Dražby sú pod kontrolou Ministerstva spravodlivosti SR a na každú dražbu dohliada notár.

Opýtali sme sa za Vás

Oslovili sme konateľa dražobnej spoločnosti Imagination spol. s r.o. pána Ing. Marcela Bohunského a položili sme mu pár otázok:

Prečo sa mám rozhodnúť práve pre dobrovoľnú dražbu?

Dražba je jediný spôsob, ktorý Vám ponúka speňaženie majetku rýchlo a bez zbytočných prieťahov. Iným spôsobom dražby predbieha dlhodobý a zložitý proces schvaľovaný súdom. Pri dodržaní všetkých zákonom stanovených lehôt môže dražba úspešne prebehnúť za 50-60 dní. Výhodou je, že nepotrebujete žiadne právoplatné a vykonateľné rozhodnutie súdu, prípadne iného štátneho orgánu, žiadny exekučný titul, to znamená žiadne súdne a správne nekonečné konania.

Platím poplatky za vykonanie dražby vopred?

Nie, poplatky sú hradené z výťažku dražby a hradí ich dlžník až po skončení výkonu dražby.

Som záložný veriteľ v druhom a ďalšom rade. Je problém vykonať v tomto prípade dražbu?

Nie, dražbu je možné navrhnúť i ako záložný veriteľ v ďalších radoch. Je nutné však postupovať v súlade so zákonom 527/2002 Z.z. a uspokojiť prednostných veriteľov pred Vami.

Som dlžníkom a hrozí mi dražba. Ako sa bude voči mne postupovať?

Navrhovateľ dražby spísal zmluvu s dražobnou spoločnosťou, kde sa konkrétne dohodli podmienky dražby a vyčíslila pohľadávka navrhovateľa dražby. Po spísaní zmluvy sa pristúpi k oznámeniu o obhliadke nehnuteľnosti znalom, ktorý presne podľa postupov ohodnotí nehnuteľnosť. Vyhotoví sa znalecký posudok, ktorý bude slúžiť ako podklad pre najnižšie podanie. Na základe znaleckého posudku sa vypíše Oznámenie o dobrovoľnej dražbe, ktoré podľa zákona 527/2002 Z.z. obdržia zákonom stanovené inštitúcie a osoby. Dostal som oznámenie o vykonaní obhliadky. Známi mi poradili, aby som to ignoroval a neumožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcom.
V žiadnom prípade Vám neodporúčame ignorovať obhliadku. Znalec v oblasti ohodnocovania nehnuteľnosti obhliadku uskutoční i bez Vášho vpustenia. Znalecký posudok bude vychádzať iba z podkladov, ktoré má znalec k dispozícii. Nezohľadní sa rekonštrukcia, doplnky a pridaná hodnota interiéru nehnuteľnosti a cena bude pravdepodobne nižšia. Je mylné si namýšľať, že nevpustením znalca sa ďalej nepokračuje v dražbe. Sami sa zbytočne pripravíte o časť ceny nehnuteľnosti. Vyhotovený znalecký posudok je následne zaslaný i Vám.

Som dlžníkom, môžem požiadať o upustenie od dražby?

Od dražby upúšťa dražobná spoločnosť vo väčšine prípadov na základe navrhovateľa dražby. Pokiaľ ste dlžníkom, uhradením pohľadávky veriteľovi a navrhovateľovi dražby je dražobná spoločnosť podľa zákona 527/2002 Z.z. povinná odstúpiť od výkonu dobrovoľnej dražby.

Oplatí sa mi spolupracovať s dražobnou spoločnosťou?

URČITE! Tu kladieme vysoký dôraz na vzájomnú spoluprácu. Nespoluprácou sa zbytočne vystavujete stresu a nepohode. Cena nehnuteľnosti môže vďaka neochote spolupracovať predstavovať nižšiu hodnotu a tým i výťažok dražby bude nižší. Je v záujme dražobnej spoločnosti vysporiadať pohľadávky k prospechu všetkých zúčastnených strán a k spokojnosti ako navrhovateľa, tak i vlastníka draženej nehnuteľnosti alebo hnuteľnosti.
Kde sa dozviem, či skutočne bola na moju nehnuteľnosť vypísaná dražba? Proces dobrovoľnej dražby prechádza jednotlivými fázami (oznámenie o obhliadke znalcom až po licitovanie licitátorom). Na základe Oznámenie o dobrovoľnej dražbe notár zaregistruje oznámenie do centrálneho registra dražieb.

V centrálnom registri dražieb je možné si skontrolovať, či nehnuteľnosť je predmetom dražby. Okrem iného Oznámenie o dobrovoľnej dražbe obdržíte i Vy a ďalšie inštitúcie určené zákonom 527/2002 Z.z.

Kontaktujte nás, radi pomôžeme aj vám, v realitách sme ako doma, nehnuteľnosť sme sprostredkovali už viac ako 10.000 klientom, pozrite si naše recenzie a presvedčte sa, pekné logo na rýchly, bezpečný a profesionálny predaj nehnuteľnosti nestačí.

CHCEM PREDAŤ/PRENAJAŤ NEHNUTEĽNOSŤ CHCEM KÚPIŤ NEHNUTEĽNOSŤ ZOZNAM REALITNÝCH MAKLÉROV ONLINE OCENENIE MOJEJ NEHNUTEĽNOSTI