Je problém v týchto investičných kúpach alebo niekde úplne inde? Analýza hovorí jasne: hlavný zdroj tlaku na vysoké ceny nie sú investičné nákupy nehnuteľností, ale nedostatok ponuky spôsobený slabou výstavbou, neefektívnym trhom, vysokým daňovým zaťažením a nákladov počas čakania na povolenia.
Ceny nehnuteľností rastú – aj keď dopyt nie vždy prudko stúpa
Oficiálne štatistické údaje potvrdzujú, že ceny bytov a rodinných domov na Slovensku rástli v roku 2025 výrazným tempom. V treťom štvrťroku 2025 dosiahol medziročný nárast cien viac než 13 %, pričom rast bol zaznamenaný tak pri nových, ako aj pri existujúcich nehnuteľnostiach a naprieč všetkými regiónmi. Trh je tak zjavne pod tlakom, avšak nie nevyhnutne v dôsledku masívnych nákupov investičných bytov.
Na predaj je na začiatku roka 2026 približne 30 000 bytov a domov
Dopyt po nehnuteľnostiach bol v roku 2025 síce zvýšený, no ponuka zostávala relatívne široká. Na najznámejšom realitnom portáli bolo dostupných viac ako 30 000 nehnuteľností na predaj, z toho približne polovica bytov a polovica rodinných domov. Takýto objem ponuky nenaznačuje zásadný nedostatok nehnuteľností na trhu. Samozrejme, je potrebné zohľadniť existenciu duplicitných inzerátov, ale aj skutočnosť, že nie všetky nehnuteľnosti sú inzerované na jednom portáli a časť transakcií prebieha mimo verejnej ponuky.
Skutočná cena za kúpu nehnuteľnosti
Z uvedeného vyplýva, že ponuka nehnuteľností je naďalej konkurencieschopná vo väčšine regiónov Slovenska. Predávajúci, ktorí potrebujú realizovať predaj v kratšom časovom horizonte, sú často nútení stanoviť cenu pod úrovňou bežnej trhovej ceny. Zároveň skúsenosti z praxe ukazujú, že kupujúci takmer vždy požadujú zníženie inzerovanej ceny nehnuteľnosti, čo znamená, že ceny uvádzané na realitných portáloch len zriedkavo zodpovedajú konečnej realizačnej cene. Vo väčšine prípadov dochádza k dohode na nižšej hodnote, než je pôvodne ponúkaná cena. Takže nemožno povedať, že by mali kupujúci jednoznačnú vyjednávaciu pozíciu, ako bolo tomu v roku 2022.
Prečo teda ceny nehnuteľností stále rastú?
Rast cien nehnuteľností možno vysvetliť najmä dvoma kľúčovými faktormi.
Prvým faktorom je globálna ekonomická neistota, v dôsledku ktorej časť investorov vníma nehnuteľnosti ako relatívne bezpečný spôsob uloženia kapitálu. Oproti roku 2022 je však počet takýchto investorov výrazne nižší a ich vplyv na trh je dnes obmedzený. Aktuálne dosahovaný výnos z investičných nehnuteľností je totiž spravidla nižší než výnosy z konzervatívnych finančných nástrojov, ako sú termínované vklady, a ešte výraznejšie zaostáva za výnosmi dlhopisov (a tie sú bez roboty a problémov s nájomníkmi). Zároveň sa v dlhodobom horizonte neočakáva výraznejší rast cien nehnuteľností na Slovensku, a to najmä vzhľadom na úroveň príjmov obyvateľstva a celkový ekonomický vývoj.
Druhým – a z pohľadu vývoja cien rozhodujúcim faktorom je nedostatočná výstavba nových bytov. Tá je spôsobená predovšetkým zdĺhavými povoľovacími procesmi, problémami s územným plánovaním a administratívnymi či dokonca až nezákonnými procesmi medzi obcou a developermi. Tieto prekážky často posúvajú realizáciu developerských projektov o tri až osem rokov. Obmedzená výstavba nových bytov následne znižuje konkurenciu na trhu, čo vedie k situácii, v ktorej sa staršie bytové domy – často vo veku 50 až 80 rokov – predávajú za ceny len minimálne nižšie než novostavby, čo nie je zdravé ani prirodzené. Takéto cenové nastavenie pritom mnohokrát nezohľadňuje rozdiely v technickom stave, energetickej náročnosti ani v životnosti medzi novými a staršími nehnuteľnosťami.
Záver
Aktuálne vysoké ceny nehnuteľností v pomere k príjmom obyvateľstva sú spôsobené predovšetkým vysokým daňovým a administratívnym zaťažením, ako aj pomalým tempom výstavby. Tento stav však nevzniká z dôvodu nedostatočnej ochoty developerov realizovať nové projekty ani pre nedostatok pracovnej sily. Naopak, kapacity a záujem o výstavbu na trhu existujú.
Hlavným problémom sú najmä zdĺhavé schvaľovacie procesy na úrovni samospráv, obmedzený počet vhodných pozemkov v intraviláne obcí určených na hromadnú bytovú výstavbu, nedostatočne pripravené alebo aktualizované územné plány, ktoré by umožňovali rozšírenie zástavby v bezprostrednom okolí obcí a vysoké dane pri novej výstavbe (DPH, daň za rozvoj mestu, dane na stavebné materiály, povolovacie procesy, odvody a pod.). Tieto faktory výrazne spomaľujú výstavbu nových bytov a v konečnom dôsledku prispievajú k vysokým cenám tých starých.