Slovenský realitný trh čelí v roku 2026 novej realite. Ohlásený prechod od plošnej k adresnej energopomoci má za cieľ šetriť štátnu kasu, no v segmente nájomného bývania paradoxne zasiahne aj tých najzraniteľnejších. Mechanizmus je jednoduchý: - keďže pomoc nedostane majiteľ nehnuteľnosti, bude ju musieť zaplatiť nájomca.
Majiteľ nehnuteľnosti ako „príliš bohatý“ pre štát
Základným pilierom novej štátnej stratégie je bonita majiteľa nehnuteľnosti alebo osôb s trvalým pobytom v nej. Energopomoc je cielená na domácnosti s nízkym príjmom a v energetickej chudobe. Prenajímatelia – vlastníci jednej či viacerých investičných nehnuteľností však v očiach štátu väčšinou nespĺňajú kritériá pre dotované ceny energií.
V momente, keď štát prestane dotovať faktúry za plyn a elektrinu pre byty v osobnom vlastníctve, ktoré majiteľ nevyužíva na vlastné bývanie, náklady na ich prevádzku citeľne stúpnu. Pre majiteľa bytu je táto nehnuteľnosť biznisovým aktívom a každé zvýšenie nákladov sa premietne do konečnej ceny.
Prenos nákladov: Nájomca ako konečný platca
Hoci sa môže zdať, že ide o problém „bohatých“ majiteľov, trhová prax ukazuje opak. Prenajímatelia na nájomcov neprenášajú len drahšie energie, ale celý balík zvýšených nákladov, ktoré rok 2026 prinesie:
- Absencia energopomoci: - rozdiel medzi trhovou a dotovanou cenou elektriny či plynu.
- Vyššia daň zo zisku: - konsolidačné opatrenia a úpravy v zdanení príjmov z prenájmu.
- Miestne poplatky: - výrazne zvýšené náklady na odvoz odpadu, dane z nehnuteľnosti mestu a DPH za správu bytových domov (väčšina správcov mohla a aj bola minulý rok neplatca DPH).
Väčšina nájomných zmlúv je dnes koncipovaná tak, že energie a služby sú buď vyúčtovateľnou položkou, alebo sú fixne zahrnuté v sume, ktorú platí nájomca. V oboch prípadoch majiteľ nehnuteľnosti jednoducho zvýši celkovú sumu, aby si zachoval svoju čistú maržu. Navyše väčšina zmlúv je koncipovaná tak, že časť zo sumy je počítaná na náklady bytu a nedoplatky hradí vždy nájomca.
Trhový realitný paradox
Nájomca, ktorý by ako jednotlivec možno mal nárok na energopomoc, o ňu v nájomnom vzťahu prichádza. Štát totiž neposudzuje nájomníka (užívateľa), ale vlastníka odberného miesta. Výsledkom je, že ľudia v podnájmoch zaplatia len za energie v roku 2026 pravdepodobne aj o 10 až 15 % viac než vlani a nebudú za to môcť "nenažraní majitelia bytov".
Aj keď štát poukazuje na možnosť mať trvalý pobyt na danej nehnuteľnosti, mnoho nájomníkov túto možnosť nevyužije z jednoduchého dôvodu. Nájomné bývanie predstavuje formu slobody, ktorá nájomníkov oslobodzuje od dlhodobých záväzkov. Väčšina z nich preto nevyužíva možnosť prihlásiť sa na trvalý pobyt, aj keď im to majiteľ nehnuteľnosti umožní. Proces spojený s výmenou občianskeho preukazu, aktualizáciou dokladov a upovedomením bánk, poisťovní či iných inštitúcií je totiž časovo mimoriadne náročný. Pre mnohých je navyše takýto krok psychologicky zaväzujúci na dané miesto, čo je v priamom rozpore s mobilitou, ktorú nájomný vzťah ponúka. Taktiež študenti univerzít si väčšinou byty prenajímajú len na 10 mesiacov a potom hľadajú nové, takže by si museli meniť trvalý pobyt každý rok.
Náklady na bývanie tak prestávajú byť otázkou trhovej ceny za „strechu nad hlavou“, ale stávajú sa súčtom všetkých štátnych poplatkov a daní, ktoré majiteľ bytu iba administratívne „prepošle“ svojmu nájomníkovi. A práve energopomoc, DPH a vyššie zdanenie príjmu sú ďalší výrazný krok k zdražovaniu prenájmov, ktoré sú väčšinou obývané mladými rodinami, študentmi, či ľudí, ktorí nedosiahnu na hypotéku.