Realitný trh na Slovensku čaká od 1. januára 2026 zásadná zmena. Dlhoročná prax, kedy realitný maklér pri preberaní rezervačného poplatku v hotovosti vypísal klasický „Príjmový pokladničný doklad“ (PPD/paragón) z papiernictva, sa stáva minulosťou.
Legislatíva sprísňuje pravidlá evidencie tržieb a realitné kancelárie budú musieť pri prijímaní hotovosti postupovať rovnako ako obchody či reštaurácie. Ak sa chystáte kupovať, predávať nehnuteľnosť, alebo v tomto sektore pracujete ako realitný maklér, zbystrite pozornosť. Neznalosť zákona vás môže stáť tisíce eur alebo vás zatiahnuť do daňového podvodu.
Čo sa mení a čo musí mať realitná kancelária po novom?
Doteraz mnohé realitné kancelárie fungovali v režime, kedy hotovosť (napr. rezervačnú zálohu 4000 € alebo aj 10000 €) prijali dokonca aj na bežný papierový doklad. Od roku 2026 sa však povinnosť evidencie tržieb cez systém eKasa rozširuje a takýto doklad nie je adekvátny a akceptovateľný v realitnom biznise.
Čo ak chce realitná kancelária alebo maklér prijať od klienta hotovosť?
V takomto prípade má realitná kancelária dve zákonné možnosti:
- eKasu (klasickú registračnú pokladnicu)
- VRP (virtuálnu registračnú pokladnicu) – ide o bezplatnú aplikáciu Finančnej správy v mobile/tablete spojenú s tlačiarňou.
Papierový blok vypísaný rukou už nebude daňovo uznateľným dokladom o úhrade v hotovosti v okamihu prijatia platby.
Pozor zároveň aj na limity platby v hotovosti
Zákon o obmedzení platieb v hotovosti aj pri zaevidovaní platby cez eKasu platí a má limity:
- právnické osoby a podnikatelia (B2B): - môžu prijať v hotovosti maximálne 5 000 € za službu
- fyzické osoby (nepodnikatelia) medzi sebou: limit je 15 000 €
Avšak pozor – to, že môžete prijať 3 000 € v hotovosti, neznamená, že na to stačí papier. Musí to prejsť vždy cez eKasu. Taktiež nie vždy sa môže platiť v hotovosti, ak napríklad je rezervačná záloha/cena za služby napr. 6 000€, tak podľa zákona nemôže realitná kancelária zobrať hotovosť ani 1€ (nemožno rozdeliť cenu za službu na 5000€ (limit) a zvyšok na účet.). V tomto prípade musí ísť celá suma len prevodom, nakoľko ide o prekročenie limitu a nemožnosť deliť platbu na hotovosť a prevod.
PRE KLIENTOV: Na čo si dať pozor a ako nebyť účastníkom podvodu?
Ako klient, ktorý skladá celoživotné úspory alebo dôležitú zálohu, musíte byť obozretní. Ak vám realitný maklér po 1.1.2026 pri preberaní hotovosti ponúkne len ručne vypísaný papierik - paragón, hoci aj s pečiatkou a podpisom, spozornite. Práve ste sa stali účastníkom podvodu, ktorý ak bude dodatočne vyšetrovaný, budete priamym účastníkom a to až niekoľkými štátnymi orgánmi.
Ďalšie neskoršie riziká pre vás:
Neplatnosť dokladu: - takýto doklad nemusí byť právne vymáhateľný v prípade sporu (napr. ak obchod nevyjde a chcete vrátiť rezerváciu).
Spoluúčasť na „čiernom“ obchode: - ak peniaze neprejdú systémom, neexistuje o nich oficiálny záznam. Realitný maklér ich môže „stratiť“ a vy ťažko dokážete, že ste ich odovzdali oficiálne firme, a nie jemu súkromne do vrecka.
Nemožnosť použiť pre daňové priznanie a oslobodenie od dane: - v prípade, ak nehnuteľnosť budete chcieť predať do 5 rokov, nebudete mať adekvátny doklad pre finančnú správu na náklad rozdielu medzi cenou nehnuteľnosti pri kúpe a predaji.
Čo musíte žiadať:
V prípade platby v hotovosti vyžadujte vždy riadny doklad, ktorý obsahuje QR kód (unikátny identifikátor dokladu). Iba ten je dôkazom, že vaša platba bola riadne zaevidovaná a realitná kancelária koná legálne. V prípade prevodu z účtu na účet faktúru vyslovene nepotrebujete, nakoľko je daná platba zaevidovaná u vás v internetbankingu a zároveň spomenutá na kúpnej zmluve, ktorú budete podpisovať u notára a ktorá zároveň je pre prípadnú potrebu smerodajná a to aj pre daňový úrad.
PRE MAKLÉROV: Za plnenie zákona ručíte vy a nie len „šéf“
Toto je kritická časť pre všetkých realitných maklérov, ktorí pracujú na živnosť (SZČO) ale aj ako s.r.o.. Mnoho realitných kancelárií na túto zmenu svojich maklérov neupozorní, pretože im vyhovuje prijímať peniaze „bokom“ bez zdanenia. Ak vám majiteľ realitnej kancelárie povie: „To je v poriadku, len vypíš príjmový doklad ako doteraz, my to potom doriešime,“ klame vás a vystavuje vás veľkému riziku. O to väčšiemu, že vy ste samostatný daňový subjekt, ktorý má v zmluve o spolupráci klauzulu o plnej moci. Tým pádom konáte "na čierno" aj vy a pokuta a sankcie sa budú týkať aj vás (a pravdepodobne ešte vo väčšej miere ako majiteľ) a o to viac, ak ste živnostník, nakoľko ručíte celým svojim majetkom.
Prečo ste v ohrození ako realitný maklér?
Osobná zodpovednosť: - peniaze fyzicky preberáte vy. Vy ste tá osoba, ktorá porušuje zákon o eKase a o tom, že hotovosť nie je možné zobrať iným spôsobom, pričom neznalosť zákona neospravedlňuje.
Spoluúčasť na podvode: - ak prijmete hotovosť na neplatný doklad a firma tieto peniaze neprizná, stávate sa spolupáchateľom krátenia dane a tu žiadne výhovorky neplatia.
Likvidačná pokuta: - pokuty za nepoužitie eKasy sa začínajú pri týchto sumách na tisíckach eur, ale pri dokázanom opakovanom porušení hrozí dokonca okrem vysokej pokuty aj zrušenie živnostenského oprávnenia. Prídete tak o možnosť podnikať v realitách v budúcnosti a navyše budete mať v registri záznam o ekonomickej trestnej činnosti.
Aký je cieľ tohto zákona?
Štát chce týmto krokom obmedziť sivú ekonomiku. V realitnom biznise sa často stávalo, že rezervačné poplatky (ktoré často slúžia ako provízia RK) sa brali v hotovosti „na ruku“ a nikdy sa nezdanili.
Zavedením povinnosti eKasy (alebo VRP) sa každá prijatá platba v hotovosti okamžite zaznamená v systéme Finančnej správy. Tým sa zabráni tomu, aby sa doklady spätne trhali alebo upravovali. Zároveň, ak sa preukáže úmysel krátiť daň vo veľkom rozsahu, presúvame sa z roviny priestupkov do roviny trestného práva.
Čo to prinesie pre poctivé realitné kancelárie?
Pre profesionálne a etické realitné kancelárie je táto zmena dobrou správou. Väčšina z nich už dávno preferuje bezhotovostné prevody na účet, ktoré sú najbezpečnejšie, alebo už VRP používajú. Táto zmena „vyčistí“ trh od špekulantov, či jednoosobových realitných kancelárii, ktoré fungovali na systéme „bez papiera lacnejšie“ a kazili meno celému realitnému sektoru.
Od 1.1.2026 platí jednoduché pravidlo – ak platíte v hotovosti, trvajte na doklade s QR kódom. Ak ste realitný maklér, odmietnite vziať hotovosť, ak nemáte v mobile funkčnú VRP. Nestojí to za prípadné problémy a ušetrenie peňazí pre svoju materskú realitnú kanceláriu.