Investovanie do nehnuteľností patrí medzi najobľúbenejšie formy zhodnocovania kapitálu. V čase, keď úrokové sadzby postupne klesajú, sa čoraz viac investorov obracia k prenájmovej investície – teda k nákupu bytu s cieľom jeho dlhodobého prenajímania. Hoci sa to môže zdať ako jednoduchý a bezpečný spôsob investovania, kľúčom k úspechu je správne vyhodnotenie pomeru medzi kúpnou cenou a možným nájomným výnosom. Práve tento pomer rozhoduje o tom, či bude investícia lepšia, ako peniaze na termínovanom vklade, či dlhopisoch v banke alebo sa z nej stane iba dlhodobé viazanie kapitálu s infláciou a stratou hodnoty.
Ukazovateľ výnosnosti
Základným ukazovateľom výnosnosti je tzv. hrubý výnos z prenájmu. Počíta sa jednoducho: ročný hrubý príjem z nájmu (ale po odpočítaní nákladov) sa vydelí kúpnou cenou nehnuteľnosti a výsledok sa vynásobí stovkou. Napríklad pri dvojizbovom byte v Bratislave za 200 000 €, ktorý sa prenajíma za 800 eur mesačne sa odpočíta cena všetkých ročných nákladov (energie, správca, daň z nehnuteľnosti, poistenie, náklady na opravy - náklady v sume 250€/mesiac), čo vyjde 550€ hrubý zisk, ktorý predstavuje ročný hrubý príjem 6 600€, teda výnos približne 3% ročne (v hrobom, z ktorého treba odviesť daň štátu, 19-25%). Za zdravý a udržateľný výnos na slovenskom trhu sa považuje rozmedzie 4 % až 6 %. Z tohto výpočtu vyplýva, že daný výnos nie je síce dostatočný, ale treba počítať aj s tým, že sa zároveň cena nehnuteľnosti vplyvom inflácie a iných ekonomických vplyvov každoročne zvyšuje.
Výber lokality investičnej nehnuteľnosti
Pri výbere lokality zohráva rozhodujúcu úlohu rovnováha medzi cenou nehnuteľnosti, dopytom po prenájmoch a teda cenou, za akú sa dá nehnuteľnosť prenajať a teda zhodnotiť. V Bratislave sa najlepšia návratnosť dosahuje v okrajových častiach mesta ako Petržalka, Rača, Vrakuňa, Karlová Ves, Devínska Nová Ves, Dúbravka, kde sú ceny ešte relatívne dostupné, no záujem o prenájom je vysoký z dôvodu nižšej ceny prenájmu. Tento pomer je ale dostatočný na čo najvyššie mesačné zhodnotenie z prenájmu. V lukratívnejších častiach musíte investovať oveľa vyššiu sumu, ku ktorej je prenájom % menej zaujímavý, tu zas ale môžete počítať s vyššou cenou investičnej nehnuteľnosti v prípade neskoršieho predaja. Čo sa týka investícii v iných okresných mestách, tak je zaujímavé napríklad to, že % mesačný výnos je väčšinou vyšší, ako v hlavnom meste. Dôvod je jednoduchý, nižšie investičné náklady na kúpu a tým pádom lepší pomer medzi cenou a výškou prenájmu. Má to svoje ale, budúca predajná cena bude pravdepodobne menej dynamická a tým pádom nezarobíte % viac ako na predaji vo veľkomeste.
Aký investičný typ bytu kupovať
Z pohľadu typu bytu sa ako najvhodnejšia investícia ukazuje menší dvojizbový byt s rozlohou 38 až 45 m2. Tento formát je cenovo najdostupnejší, má nízke mesačné náklady (skoro ako jednoizbový/garsónka) a veľmi žiadaný u nájomcov. Je maximálne univerzálny, ako pre jednotlivcov, tak páry, či mladé rodiny s jedným novorodencom. Tu pre čo najväčší zisk a zhodnotenie odporúčame, aby bol byt moderný, vizuálne zaujímavý a v lepšej lokalite. Ideálne novostavba s čo najnižšími prevádzkovými nákladmi.
Čo si pri investičných bytoch všímať
Pri hodnotení investičného bytu sa oplatí pozerať nielen na aktuálnu výšku nájomného, ale aj na širšie ekonomické faktory – rast pracovných príležitostí v regióne, dostupnosť služieb, demografický vývoj, dopyt po bývaní vysokoškolákov, počet voľných podobných nehnuteľností a ceny prenájmov. Investícia do nehnuteľnosti je vždy dlhodobý projekt (5 - 10 rokov), ktorý si vyžaduje trpezlivosť a správny výber. Ak však investor nájde správny balans medzi cenou, lokalitou a dopytom, môže mu byt na prenájom prinášať stabilný pasívny príjem s výnosom porovnateľným alebo vyšším, než mnohé iné formy investovania a hlavne istotou, čo pri dlhopisoch, akciách, či bankových účtoch nikdy nemáte.