Vyčíslenie zostatku hypotéky pri predaji nehnuteľnosti je jeden z najdôležitejších krokov celého procesu a je veľmi dôležité, aby mu klient rozumel. Ide o dokument z banky, ktorý presne určuje sumu potrebnú na vyplatenie hypotéky ku konkrétnemu dátumu. Táto suma nie je orientačná ani približná – je platná výhradne k dátumu, ktorý banka vo vyčíslení uvedie.
Vybavenie vyčíslenia a komunikácia s kupujúcim
Dnes si klient vo väčšine bánk vie vybaviť vyčíslenie zostatku aj bez osobnej návštevy pobočky a často ho jednoducho prepošle ďalej ako jeden z podkladov k predaju. Finančný poradca kupujúceho pritom prirodzene komunikuje najmä s kupujúcim a od predávajúceho nehnuteľnosti potrebuje predovšetkým samotné vyčíslenie. V praxi tak často vzniká situácia, že predávajúcemu nemá kto podrobnejšie vysvetliť, prečo je dátum platnosti vyčíslenia taký dôležitý a aké následky môže mať jeho nedodržanie.
Dôležitosť dodržania dátumu platnosti
Z pohľadu klienta je kľúčové pochopiť, že ak sa hypotéka nevyplatí presne v rámci platnosti tohto dátumu, banka má právo postupovať ďalej podľa svojich podmienok. To v praxi znamená, že banka si účtuje poplatok za vystavenie nového vyčíslenia zostatku a zároveň sa mení samotná suma na vyplatenie, keďže úver je naďalej úročený. Bez nového dokumentu nie je možné hypotéku korektne uzavrieť.
Koordinácia termínov pri predaji
Pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou preto nestačí mať vyčíslenie „len vybavené“. Je nevyhnutné, aby boli správne nastavené aj všetky nadväzujúce termíny – podpis zmlúv, notárska alebo advokátska úschova, čerpanie hypotéky kupujúceho a samotná úhrada banke. Ak sa čo i len jeden z týchto krokov posunie a peniaze sa do banky nedostanú včas, pôvodné vyčíslenie prestáva platiť.
Dobrý realitný maklér by mal klientovi celý postup vopred vysvetliť a všetky dôležité informácie vždy poslať aj písomne, najčastejšie e-mailom. Klient tak má jasne uvedené, ku ktorému dátumu je vyčíslenie platné, dokedy musí byť suma uhradená a čo sa stane v prípade, že by sa termín nestihol. Táto písomná komunikácia je dôležitá nielen ako ochrana, ale najmä ako istota pre klienta, že presne vie, na čom je.
Ukončenie hypotéky a výmaz záložného práva
Po úhrade vyčíslenej sumy banka vystaví súhlas s výmazom záložného práva, na základe ktorého podá návrh na výmaz ťarchy z katastra. Až po tomto kroku je možné považovať hypotéku za uzatvorenú a prevod nehnuteľnosti za bezpečný. Ak by k úhrade došlo po termíne platnosti vyčíslenia, celý proces sa zbytočne komplikuje, predlžuje a pre klienta sa predražuje o ďalšie bankové poplatky.
Význam správne nastavených termínov
Pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou je práve preto mimoriadne dôležité mať správne nastavené termíny a skúseného realitného makléra, ktorý ich stráži. Tieto termíny sú ešte citlivejšie v prípadoch, keď kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom vlastnej hypotéky, z ktorej sa zároveň uhrádza hypotéka predávajúceho. Jeden zdanlivo malý posun dátumu môže znamenať nové vyčíslenie, ďalší poplatok banke a zbytočný stres. V takomto prípade musia byť presne zosúladené termíny čerpania hypotéky kupujúceho, termín úhrady vyčíslenia banke predávajúceho a zároveň musia byť tieto dátumy správne zapracované priamo v kúpnych zmluvách. Ak by zmluvy pracovali s nesprávnym alebo nerealistickým dátumom, môže dôjsť k tomu, že banka peniaze neuvoľní včas, vyčíslenie stratí platnosť a celý obchod sa zbytočne skomplikuje. Úlohou makléra je tomuto predchádzať a zabezpečiť, aby celý proces prebehol plynulo, včas a bez finančných prekvapení.