Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti Ľubor Mäsiar

V prípade ak sa záujemca o kúpu nehnuteľnosti rozhodne nevyužiť služby realitnej kancelárie, mal by mať vedomosť o úskaliach ktoré ho môžu pri jej kúpe nepríjemne zaskočiť.

V prvom rade odporúčam pozrieť si informáciu a údaje na liste vlastníctva predávanej nehnuteľnosti na www.katasterportal.sk.

ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA sú uvedené nehnuteľnosti a informácie o nich. Údaje nehnuteľnosti ako sú druh nehnuteľnosti, súpisné číslo, parcelné číslo, číslo bytu, poschodie, vchod a podobne.

ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY si overíte majiteľa nehnuteľnosti na základe jeho mena priezviska, rodného mena, dátumu narodenia a trvalej adresy jeho pobytu., spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok. Záleží od toho, či ste si vyhľadali nehnuteľnosť podľa mena vlastníka alebo čísla listu vlastníctva. Odporúčam vyhľadávanie na základe čísla listu vlastníctva, nakoľko spoluvlastnícky podiel vlastníkov nehnuteľnosti Vám musí dávať jeden celok – podiel 1/1. Ďalej tam nájdete titul nadobudnutia a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku.

Veľmi dôležitá je ČASŤ C: ŤARCHY

Ťarchy môžu byť obmedzujúce a tie ktoré nový majiteľ musí strpieť a kúpiť nehnuteľnosť aj s ňou.

Najčastejšie obmedzujúce ťarchy sú tie ktoré si dal zapísať napr. veriteľ, exekútor, darujúci, mesto na list vlastníctva z dôvodu, že kataster bez jeho dokladu o splatení kvitancie k jej výmazu neodvkladuje nehnuteľnosť na nového majiteľa.

  • Prvou a najrozšírenejšou je ťarcha zapísaná v prospech banky, ktorá poskytla úver na kúpu nehnuteľnosti terajšiemu majiteľovi. Pri predaji je potrebné vyrovnať zostatok úveru a banka následne stiahne ťarchu. Zašle na kataster nehnuteľností takzvanú kvitanciu (doklad o tom, že dlh je splatený). Kataster následne vymaže ťarchu. Na jej výmaz má 60 dňovú lehotu. Dnes je bežné, že banky medzi sebou spolupracujú a z poskytnutého úveru kupujúcemu vyplatia hypotekárny úver predávajúceho a nemusí to byť v tej istej banke. Dôležité je aby predávajúca cena nebola nižšia ako je výška úveru ktorým je predávaná nehnuteľnosť zaťažená.
  • Bežné sú ťarchy napríklad v prospech exekútora, alebo v prospech fyzickej osoby, ktorá poskytla financie vlastníkovi nehnuteľnosti a kvôli zabezpečeniu pôžičky založil byt ako protihodnotu. Najprv sa vyplatia dlžoby a následne dotknuté osoby, inštitúcie požiadajú kataster o výmaz ťarchy. V prípade exekúcie neodporúčam kupovať nehnuteľnosť na ktorej sú zapísané ťarchy na viac ako tri exekúcie, nakoľko neviete či vyplatením jednej ťarchy počas jej výmazu nebude zapísaná na predávanú nehnuteľnosť ďalšia. Zo skúsenosti môžem povedať, že predávajúci ak má podlžnosti voči tretím osobám a inštitúciám nemá dostatok finančných prostriedkov na vyplatenie takýchto exekúcií a podlžností. Musí sa to riešiť zvyčajne z finančných prostriedkov kupujúceho a to je niekedy veľký problém, nakoľko kupujúci kupujú na 90% nehnuteľnosti na hypotekárny úver. Každá banka požaduje, aby list vlastníctva pri poskytnutí úveru bol bez takýchto tiarch. Preto odporúčam v takomto prípade riešiť kúpu cez overenú realitnú kanceláriu a obrátiť sa na odborníkov. Nakoľko celý obchodný prípad treba vopred poriadne a zodpovedne naplánovať, aby kupujúci nebol uvedený do omylu a podvedený. Vo svojej praxi som s stretol s nehnuteľnosťou kde bolo na jeden byt zapísaných 50 exekúcií. To je ale už prípad, kde neskôr veritelia boli uspokojení na základe dražby nehnuteľností.
  • Bežnou ťarchou je právo na dožitie niekoho, kto býva v nehnuteľnosti. Najčastejšie sa to stáva pri darovanej nehnuteľnosti, ak napr. rodič býva v nehnuteľnosti a daruje ju svojim potomkom a zapíše si na nehnuteľnosti právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Ťarchu je možné vymazať na základe dohody o zrušení doživotného bývania. Musia s tým súhlasiť všetky dotknuté osoby a je potrebné spísať zmluvu o zrušení tohto vecného bremena, kde sa overuje podpis oprávneného z vecného bremena, že s jeho zrušením súhlasí. V prípade ak oprávnený z vecného bremena zomrie stačí na kataster zaniesť overený úmrtný list a v tomto prípade kataster túto ťarchu vymaže bezplatne. Musím ale podotknúť, že sa dá kúpiť nehnuteľnosť aj s takouto ťarchou, ktorá prejde na nového majiteľa. Ale kto by chcel kúpiť nehnuteľnosť aj s takýmto vecným bremenom napríklad cudzou babkou. Je to na zasmiatie, ale už sa mi to v praxi stalo.
  • Môže sa vyskytnúť ťarcha v prospech mesta - vznikla pri odkupovaní bytov, majitelia dostali nejakú zľavu z ceny a preto tam na 10 rokov vzniklo záložné pravo. V takomto prípade si treba pozrieť nadobúdajúcu zmluvu ktorú uzatvoril predávajúci s mestom. V prípade ak neprešlo napríklad 10 rokov, treba vyplatiť pokutu voči mestu a to vydá kvitanciu na jej výmaz z listu vlastníctva. V prípade ak už prešlo 10 rokov, tak treba isť na príslušný kataster a ten vám dá informáciu čo treba urobiť. Niekedy sa stáva, že táto ťarcha nie je špecifikovaná na aké obdobie bola uzatvorená a preto bude potrebné doniesť z mesta priamo na kataster kvitanciu.
  • O čom ale mnoho záujemcov o kúpu netuší, je plnoletosť predávajúceho alebo kupujúceho. V prípade ak jedna osoba zo zmluvných strán nedovŕšila pri podpísaní kúpnej zmluvy vek 18 rokov, celú vec musí odobriť príslušný súd. Rozhodnutie súdu sa prikladá ako príloha na kataster. Samozrejme takýto obchod sa natiahne minimálne na 3 a viac mesiacov. Je to z dôvodu, aby finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti alebo na jej kúpu neboli zneužité v neprospech maloletého. Zmluvy podpisuje jeho poručník. Zvláštna kapitola sú osoby zbavené svojprávnosti, ktorých predaj nehnuteľnosti tiež musí odobriť súd.
  • Môžete sa stretnúť aj so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou. V tomto prípade je jasné, že nehnuteľnosť nemožno predávať. Zákaz nakladania s nehnuteľnosťou sa v právnom poriadku využíva ako prostriedok predbežnej ochrany subjektívneho práva k nehnuteľnosti (predovšetkým vlastníckeho práva) v prípadoch, kedy je toto právo ohrozené/porušené zo strany iného subjektu. Ide o opatrenie, ktoré má dočasný charakter (trvá spravidla do skončenia súdneho, resp. iného konania) a v praxi súdov, prípadne stavebných úradov, sa realizuje formou rozhodnutia o nariadení predbežného opatrenia.
  • Pri predaji bytu je potrebný doklad od správcu bytu alebo spoločenstva vlastníkov, že predávajúci má riadne zaplatené nájomné ku dňu prevodu nehnuteľnosti a riadne prispieval do fondu údržby a opráv voči ostatným vlastníkom nehnuteľnosti. K tomu sa viaže ťarcha, ktorá nie je obmedzujúca pri predaji nehnuteľnosti, naopak kupujúci musí súhlasiť s jej prevzatím pri kúpe a to záložného práva v prospech vlastníkov bytových a nebytových priestorov v bytovom dome podľa §15 zák.č. 182/1993 Z.z.
  • K takýmto ťarchám patrí právo prechodu cez pozemok k nehnuteľnosti a to napríklad v prípade, ak sa byt nepredáva s pozemkom, ale pozemok patrí napríklad mestu a to musí vlastníkom bytov umožniť k ich nehnuteľnosti prístup. Vypratanie CO krytu počas vojnového stavu do 24 hodín, prístup k výmenníkovej stanici tepla a podobne.
  • Pri kúpe pozemku si treba zaistiť od mesta alebo obce územnoplánovaciu informáciu a zistiť si či kupujúci dostane stavebné povolenie na stavbu nehnuteľnosti. Predávajúci nie je zodpovedný za to čo sa kupujúci rozhodne na nehnuteľnosti stavať. Dôležitou kapitolou sú ochranné pásma ktoré sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

Nehnuteľnosti, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva sa nedajú kupovať. Napríklad družstevný byt sa predáva zmluvou o prevode len členských práv k bytovému družstvu a nie kúpnou zmluvou nie do osobného vlastníctva. Preto nie je možné takýto byt kupovať na hypotéku nakoľko jeho vlastníkom je bytové družstvo a nie jeho člen. Preto sa takáto kúpa rieši len v platbe hotovosťou. Člen môže požiadať družstvo o odkúpenie do osobného vlastníctva a to splatením anuity, ktorá sa na byt viaže.

Najdôležitejšie je odovzdanie finančných prostriedkov kupujúcim na účet predávajúceho. V prípade ak sa nehnuteľnosť kupuje na hypotekárny úver, garantom vyplatenia kúpnej ceny je banka. Ale v prípade ak sa rieši jej kúpa v hotovosti musia si obe zmluvné strany dôverovať, že dodržia zmluvné podmienky zakotvené v kúpnej zmluve. Z praxe môžem povedať, že garantom je vždy tretia strana. V našom prípade realitná kancelária, ktorá kúpne zmluvy zanesie na príslušný kataster a to až po finančnom vyrovnaní zmluvných strán. Do ho času podrží kúpne zmluvy vo svojom depozite. V prípade ak riešite kúpu mimo realitnej kancelárie môžete finančné prostriedky uložiť v banke na vinkulačnom účte, alebo ich zložiť do depozitu u notára. A v tomto prípade budú finančné prostriedky poukázané predávajúcemu až po prepísaní nehnuteľnosti na kupujúceho a to do 30 kalendárnych dní. V prípade zrýchleného konania 15 dní. Tento spôsob je na 80% v praxi nereálny, nakoľko väčšina predávajúcich potrebuje finančné prostriedky na kúpu inej nehnuteľnosti a nemôže takýto dlhý čas čakať.

Kontaktujte nás, radi pomôžeme aj vám, v realitách sme ako doma, robili sme to už tisíckykrát, pozrite si naše recenzie a presvedčte sa, pekné logo na rýchly, bezpečný a profesionálny predaj nehnuteľnosti nestačí.

CHCEM PREDAŤ/PRENAJAŤ NEHNUTEĽNOSŤ CHCEM KÚPIŤ NEHNUTEĽNOSŤ ZOZNAM REALITNÝCH MAKLÉROV