Myslíte si, že bez hypotéky sa dnes na Slovensku k vlastnému bývaniu väčšina ľudí nedostane? Najnovšie dáta Národnej banky Slovenska (NBS) tento bežný názor razantne vyvracajú. Detailná analýza katastra ukázala prekvapivú realitu: hypotékou je financovaná dokonca menej ako štvrtina všetkých prevodov nehnuteľností na bývanie (byty a rodinné domy).
Väčšina diskusií o realitnom trhu sa točí okolo úrokových sadzieb a dostupnosti úverov. Najnovšia Správa o finančnej stabilite (november 2025) od NBS však odhalila, že veľká časť trhu funguje úplne inak – v hotovosti alebo v rámci rodiny (darovanie a dedením nehnuteľnosti).
Žiadna anketa, ale tvrdé dáta z katastra
Na úvod je dôležité zdôrazniť, že NBS nevychádzala z malej vzorky ani z prieskumu verejnej mienky. Išlo o masívnu dátovú analýzu celého Informačného systému katastra nehnuteľností (ISKN).
Algoritmy banky prešli približne 100 000 transakcií za celý rok 2024. Z obrovského množstva prevodov vyfiltrovali iba byty a rodinné domy a presne určili, ako zmena majiteľa prebehla. Výsledkom je doposiaľ najpresnejší obraz o tom, ako Slováci nadobúdajú nehnuteľnosti.
A ako Slováci získavali bývanie v roku 2024?
Výsledky za celé Slovensko (domy a byty spolu) ukazujú, že kúpa na úver je až na treťom mieste a mal vplyv iba na každú štvrtú takú nehnuteľnosť (menej ako štvrtinu realitného trhu):
- 34 % – kúpa v hotovosti: Najčastejší spôsob nadobudnutia. Tretina nehnuteľností sa kúpila bez bankového financovania.
- 28 % – darovanie: Takmer tretina domov a bytov sa prevádza darom, čo svedčí o silnej medzigeneračnej solidarite.
- 24 % – kúpa na hypotéku: Iba jedna zo štyroch nehnuteľností bola financovaná úverom.
- 14 % – dedenie: Významnú časť trhu tvoria dedičské konania.
Takmer polovica trhu je „neviditeľná“
Tieto čísla odhaľujú dôležitý fenomén. Ak spočítame darovanie a dedenie, zistíme, že až 42 % všetkých zmien vlastníctva prebieha mimo komerčného trhu - teda mimo predaja.
Tieto transakcie nenájdete na realitných portáloch a nerealizujú ich realitné kancelárie. Nehnuteľnosti jednoducho „cirkulujú“ v rámci rodín zadarmo alebo za symbolické sumy. To vysvetľuje, prečo sú štatistiky katastra stále živé aj v obdobiach, kedy sa zdá, že realitný trh stojí.
Ako sú na tom nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji
A ako vyzerá štatistika v Bratislave a okolí? Tu je poradie úplne iné a dominuje kúpa na hypotéku:
- hypotéka (37 %): V Bratislave a okolí úvery dominujú a vysoko prevyšujú celoslovenský priemer (24 %).
- hotovosť (30 %): Stále silná kúpna sila investorov a ľudí s vlastným kapitálom.
- dedenie (19 %): Vyšší podiel než vo zvyšku krajiny.
- darovanie (14 %): V drahom kraji sa majetok daruje menej často ako inde.
Výnimka potvrdzuje pravidlo: Bratislava je iný svet
Kým celoslovenské čísla hovoria jasne v prospech hotovosti a darovania, hlavné mesto a jeho okolie fungujú podľa iných pravidiel. Vysoké ceny nehnuteľností tu robia z hypotéky nevyhnutnosť. A prečo je to tak? Hlavných dôvodov je viacero, či už je to oveľa väčšia miera novostavieb, častejší predaj nehnuteľnosti ešte pred dedením z dôvodu nutnosti umiestniť starých rodičov do drahých sociálnych zariadení a nadobudnuté peniaze použiť na mesačné platby, odcestovaný potomkovia v zahraničí alebo nemožnosť vyplatiť ostatných dedičov zo zvyšku nehnuteľnosti (ktoré stoja väčšinou viac ako štvrťmilióna). Taktiež je v Bratislave a okolí najviac "prisťahovalcov" z obcí z celého Slovenska, ktorí potrebujú nové bývanie a iná možnosť, ako hypotéka nie je.
Aký je záver z NBS analýzy?
Analýza NBS búra mýtus, že realitný trh je závislý výlučne od bánk a poskytnutých úverov. Hoci sú hypotéky kľúčové pre mladé rodiny a Bratislavu, na celoslovenskej úrovni hrajú prím hotovosť a hlavne rodinné prevody vrámci dedenia a darovania. Slovenský trh s bývaním je tak oveľa konzervatívnejší a „rodinnejší“, než sa na prvý pohľad zdá a v skutočnosti do predaja ide len o niečo viac ako polovica nehnuteľností.
Zdroj dát: NBS, Správa o finančnej stabilite – november 2025