Stanovenie ceny je dôležitým krokom, priam alchýmiou pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti. V dnešnej situácií keď ceny nehnuteľnosti klesajú smerom nadol, je najdôležitejšie stanoviť optimálnu cenu a to tak, aby sa zabezpečil čo najefektívnejší predaj v pomerne krátkom čase. Existuje niekoľko faktorov, ktoré je nutné použiť pri stanovovaní ceny, zhrnieme ich a pozrieme sa na ne nižšie.
Porovnávacia analýza
Spočíva v porovnávaní nehnuteľnosti s inými, ktoré sa nachádzajú v rovnakej alebo podobnej lokalite a majú podobné charakteristiky. Hodnota nehnuteľnosti sa odhaduje na základe predajov podobných nehnuteľností v posledných mesiacoch, alebo aktuálne ponúkaných v danom momente predaja.
Obráťte sa na experta ohľadom nehnuteľností
Realitný maklér vám poskytne profesionálny, objektívny, komplexný pohľad, podložený skúsenosťami a zaručene vám spraví už aj spomínanú analýzu cien aktuálnych nehnuteľností ponúkaných v danej lokalite. Odbremení vás tak od časovo náročného preklikávania množstva webových stránok, kde sa nehnuteľnosti inzerujú. Ďalšou možnosťou je znalec, ktorý na základe znaleckého posudku stanoví cenu nehnuteľnosti, čo však nemusí kopírovať jej reálnu trhovú cenu v danom momente predaja.
Analýza trhu
Dôležité je zistiť či je ponuka vyššia ako dopyt, alebo opačne. V súčasnosti sa ponuka nehnuteľností na predaj zvyšuje, čo vedie k výraznému poklesu cien a menšej vyjednávacej sile. V niektorých lokalitách je trh naklonený dokonca viac k nájmom ako k predaju. Každý profesionálny maklér vám vie takúto analýzu pripraviť, aby ste vedeli získať optimálnu cenu.
Stav nehnuteľnosti
Samozrejme tento faktor je veľmi dôležitý, pretože záujemca o kúpu si hneď začne počítať o koľko sa mu ešte navýši cena nehnuteľnosti pri renovácií. Pokiaľ ide o zrekonštruovanú nehnuteľnosť, ktorá nevyžaduje ďalšie investície, môžete si stanoviť vyššiu cenu.
Poloha nehnuteľnosti
Tento faktor je veľmi kľúčový, v žiadaných lokalitách sú ceny nehnuteľností vyššie. Dostupnosť kompletnej občianskej vybavenosti za pár minút, najlepšie na pešo výrazne ovplyvňuje preferencie kupujúcich, pretože si uvedomujú šetrenie nákladov na dochádzanie a samozrejme šetrenie svojho drahocenného času. Dostupnosť základných služieb, blízkosť k školám, pracoviskám, verejná doprava a kvalita okolia môžu výrazne ovplyvniť rozhodnutie kupujúceho alebo nájomcu.
Ekonomické faktory daného regiónu
Zohľadňujú pracovné príležitosti v danej lokalite, pokiaľ je ekonomika silná a pracovné príležitosti dostupné, vyššie priemerné mzdy, tak ceny nehnuteľností budú podstatne vyššie ako inde.
Náklady na údržbu, fond opráv a energie
S vlastníctvom vzniká povinnosť platiť napríklad pri byte poplatky bytovým spoločenstvám za správu, energie, bytový fond obnovy a pod., čo sú nezanedbateľné mesačné náklady s ktorými pri kúpe bytu, či rodinného domu kupujúci vždy počíta.
Demografické trendy
Pozrieť sa na tento faktor je veľmi užitočné, pretože môže ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach. Zmeny vo vekovej štruktúre, rast (úbytok) počtu obyvateľstva, prílev, alebo naopak odliv obyvateľov v danom meste je predvesťou vývoja ceny nehnuteľností o 10, či 20 rokov.
Ekologickosť nehnuteľnosti a dizajn
V súčasnosti sa jedná hlavne o energetické úspory, ktoré spočívajú hlavne v zateplení, využití alternatívnych zdrojov, ale nezanedbateľný je aj vzhľad exteriéru nehnuteľnosti.
Budúcnosť lokality a územný plán
Plány na rozvoj a budúce zlepšenia lokality výrazne ovplyvnia hodnotu nehnuteľnosti. Nové infraštruktúrne projekty, obchodné centrá alebo dopravné zlepšenia môžu pritiahnuť viac záujmu.
Psychológia ceny
Cena, ktorú stanovíte, môže byť ovplyvnená psychológiou kupujúcich. Nastavenie ceny na zaokrúhlené číslo, alebo použitie psychologických trikov nezaokrúhleného čísla (napríklad 99 900 €), môže ovplyvniť vnímanie hodnoty.
Časový faktor predaja
Stanovte si, aký je váš časový horizont na predaj (prípadne prenájom) nehnuteľnosti. Ak máte nehnuteľnosť na trhu dlhšie a vám to neponáhla, môžete cenu nechať dlhšie vyššiu. Naopak, ak potrebujete rýchlo predať, musíte nastaviť nižšiu cenu a viac znižovať.
Konzultácia s realitným maklérom
Profesionálny realitný maklér s lokálnymi skúsenosťami a znalosťami trhu môže byť obrovským prínosom. Poskytne vám rady a čo najpresnejšie stanovenie konkurencieschopnej trhovej ceny.
Prispôsobenie stratégie
Stanovte si jasnú stratégiu na základe vašich cieľov a nutností. Či už je to rýchly predaj, maximalizácia zisku alebo zabezpečenie dlhodobého nájomcu, a práve táto stratégia ovplyvní konečnú cenu najvýraznejšie.
Povolenia a právne obmedzenia
Skontrolujte, či nehnuteľnosť alebo jej okolie nie je ovplyvnené povoleniami alebo právnymi obmedzeniami, ktoré by mohli ovplyvniť jej hodnotu (hlavne pri pozemkoch a rodinných domoch). Tu sa treba zamerať aj na to či je daná nehnuteľnosť národnou kultúrnou pamiatkou, alebo či sa nenachádza v pamiatkovom území, resp. území ochranného pásma (či už prírodného, alebo akéhokoľvek iného), čo by mohlo značne ovplyvniť cenu a využitie nehnuteľnosti.
Je dôležité si uvedomiť, že stanovenie ceny nehnuteľnosti nie je statický proces. Trh sa mení, a preto by ste mali byť pripravení prispôsobiť svoju stratégiu a cenu v závislosti od aktuálnych podmienok a cien aktuálnych nehnuteľností. Oslovenie a komunikácia so skúsenými odborníkmi – realitnými maklérmi, ktorí neustále sledujú aktuálne trendy a vývoj trhu, je kľúčom pre rýchly predaj za čo najvyššiu cenu.