Investovanie do nehnuteľností môže byť podnikaním, ale tiež veľmi komplexným, najmä pokiaľ ide o právne a finančné aspekty. Predtým, ako sa pustíte do kúpy alebo predaja nehnuteľnosti na Slovensku, je dôležité, aby ste boli informovaní o všetkých súvisiacich právnych a finančných otázkach.
Zákony a právny rámec
Predovšetkým je potrebné si uvedomiť, že kúpa a predaj nehnuteľnosti na Slovensku podliehajú viacerým právnym predpisom. Medzi najdôležitejšie patrí:
- Zákon o katastrálnych úradoch: - tento zákon určuje, aké informácie sa zaznamenávajú v katastri nehnuteľností a akým spôsobom sa vykonáva prevod vlastníckych práv.
- Zákon o daniach z nehnuteľnosti: - určuje, ako sa vypočítavajú a platia dane z nehnuteľnosti.
- Zákon o kúpe a predaji nehnuteľnosti: Stanovuje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti, vrátane povinností kupujúceho a predávajúceho pri prevode vlastníckych práv.
Pri kúpe/predaji nehnuteľnosti je potrebné, aby ste si boli oboznámený s danými zákonmi, prípade využili služby či už realitných kancelárii, alebo právnikov.
Dane z nehnuteľností
Dane z nehnuteľností predstavujú dodatočné náklady, s ktorými treba tiež počítať. Vlastníci nehnuteľností na Slovensku sú povinní platiť dane z nehnuteľnosti, ktoré sa delia na:
- Daň z nehnuteľností: Ide o daň, ktorú platíte za vlastníctvo nehnuteľnosti. Z každej nehnuteľnosti sa platí ročná daň obci, v ktorej sa byt, dom, chalupa, objekt či pozemok nachádza. Výška dane záleží od plochy a predpisu, ktorý stanovia a schvália poslanci obce. Táto informácia príde každému majiteľovi poštou do schránky a to do konca júna. Predtým je ale potrebné sa pri kúpe prihlásiť na obci a pri predaji zas odhlásiť.
- Daň z príjmu z prenájmu: Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť, budete musieť platiť daň z príjmu z prenájmu. Pred začiatkom prenajímania je potrebné ísť na daňový úrad a sa zaregistrovať. Následne každý rok ste povinný podať daňové priznanie so sumárom príjmu z prenájmu nehnuteľnosti a zaplatiť vypočítanú výšku dane.
- Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti: Pri predaji nehnuteľnosti môže byť potrebné platiť aj daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a to ak ste vlastnili danú nehnuteľnosť menej ako 5 rokov (a ste ju nezdedili v priamom rade). Platíte 19% daň a 14% odvod do zdravotnej poisťovni z rozdielu medzi predajnou a nadobúdacou sumou (+ náklady na prerábku, zariadenie...).
Zmluvy a právne dokumenty
Záväzná zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim je kľúčovým právnym dokumentom pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Táto zmluva musí obsahovať všetky dôležité detaily o nehnuteľnosti, vrátane kúpnej ceny, lehôt na vykonanie transakcie a podmienok financovania.
Odporúča sa, aby túto zmluvu pripravil právnik so špecializáciou na nehnuteľnosti alebo kontaktovať realitnú kanceláriu, ktorá zároveň dohliadne aj na celý proces prevodu. Taktiež je potrebné dať pozor, aby zmluva bola v súlade s platnými zákonmi SR, chránila záujmy oboch strán a bola vyvážená pre obe strany.
Poplatky a náklady pri prevode nehnuteľnosti
Okrem kúpnej ceny nehnuteľnosti musíte rátať aj ďalšími poplatkami a nákladmi, ktoré sú ale oproti zahraničiu na zanedbateľnej úrovni oproti cene nehnuteľnosti:
- Poplatok za katastrálne záznamy: Pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uhradiť poplatok za zapísanie do katastra nehnuteľností. Štandardne je vo výške 66 EUR, v prípade zrýchleného konania 266 EUR.
- Notárske poplatky: U notára zaplatí predávajúca strana poplatok za overenie podpisov, suma záleží od počtu majiteľov, ktorých treba overiť a bežne stojí pár desiatok eur. Taktiež môžete využiť notársku úschovu (výrazne drahšia alternatíva ako vinkulovaný účet v banke), či elektronické podanie na kataster.
- Poplatok za vinkulovaný účet: V prípade, že kupujúci trvá na prevode pomocou vinkulovaného účtu v banke, býva poplatok väčšinou do 100€, záleží od výšky sumy a hlavne banky.