Existujú slová používané pri predaji, ktoré ako zákazníci priamo milujeme počuť. Jedným z nich je aj slovo EXKLUZÍVNY. Každý chceme byť ten o koho sa ľudia zaujímajú a byť pre každého jednička. Priateľku chceme pozvať na exkluzívnu večeru, ako exkluzívny klient banky chceme mať výhodnejší úrok, v obchode chceme aby sa exkluzívne venovali iba nám...a príde čas na predaj našej nehnuteľnosti samozrejme EXKLUZÍVNE a tu zrazu začíname váhať, pretože význam slova EXKLUZÍVNY v tomto prípade znamená pre nás záväzok. A my žijeme v dobe, ktorá nepraje záväzkom. Už aj mobilní operátori nám ponúkajú paušály bez viazanosti, povinné zmluvné poistenie svojho auta môžeme meniť niekoľko krát do roka, sťahujeme sa za zamestnaním a častejšie meníme bývanie...Je to asi prirodzené s ohľadom na to, ako rýchlo sa svet okolo nás mení a je na mieste byť opatrný, obzvlášť pri tak významnom obchode, ako je predaj nehnuteľnosti. Istá miera záväzku však vie byť k prospechu. Jeden vhodne vybraný a exkluzivitou motivovaný maklér určite vloží do predaja nehnuteľnosti viac ako tucet náhodne sa zúčastňujúcich neexkluzívnych maklérov. A ako ho spoznáme? Položme mu zopár otázok.
PREČO SI MYSLÍTE, ŽE JE MOJA NEHNUTEĽNOSŤ VHODNÁ NA EXKLUZÍVNY PREDAJ?
Úprimne si treba povedať, že nie každá nehnuteľnosť je vhodná na exkluzívny predaj. Ak to maklér myslí s exkluzivitou vážne a neloví len kapre z rybníka konkurencii, musí vedieť na túto otázku promptne odpovedať. Pre makléra je exkluzivita určitým spôsobom aj slučka na krk, lebo vie, že predávajúci bude od neho čakať rýchly predaj. Paľba výčitiek od predávajúceho nie je nič príjemné. Preto si vážte makléra ktorý nepchá predávajúcemu na podpis exkluzívnu zmluvu za každých podmienok. Neprofesionalita maklérov sa totiž často prejavuje práve plošným, bezhlavým „plnením plánu“ náboru exkluzívnych nehnuteľností „lebo to chce šéfstvo“. Zisťujte si teda reálne dôvody navrhovaného exkluzívneho predaja – vyhnete sa nepríjemnostiam s „nečinným“ maklérom.
KOĽKO UZATVÁRATE EXKLUZÍVNYCH ZMLÚV V POMERE K NEEXKLUZÍVNYM?
Ak maklér vyrukuje s tým, že exkluzívnych zmlúv uzatvoril neúrekom a preto sa nemáte čoho obávať, rýchlo sa s ním rozlúčte. Je pravdou, že existujú realitné kancelárie pracujúce výlučne v režime exkluzívnych zmlúv (bežnejšie sú v zahraničí). Tieto kancelárie si ale ponuky dôsledne vyberajú. Maklér pracujúci na tomto princípe má možno 5-6 exkluzívne zazmluvnených ponúk a dosť. Viac by totiž logicky s ohľadom na objem a požadovanú kvalitu poskytovaných služieb (viď. vyššie) ani nestihol obhospodáriť. Ak má maklér v portfóliu 80 nehnuteľností a tvrdí vám, že ide o exkluzívne zmluvy, je to buď klamstvo alebo v horšom prípade ani len netuší, ako sa má takáto nehnuteľnosť predávať. V podstate nerobí medzi exkluzívnym a neexkluzívnym predajom rozdiel.
KOĽKO A AKÝCH PREDAJOV STE MAL V NEDÁVNEJ MINULOSTI A KDE MÔŽEM ZÍSKAŤ REFERENCIE NA KANCELÁRIU A KONKRÉTNE NA VÁS?
Referencie sú tým pravým orechovým na základe čoho by ste si mali makléra a kanceláriu vyberať. Nie podľa reklamy, veľkosti, chválenkárskych rečí o najväčšej, najsvetovejšej a neviem akej geniálnej firme. Rozlišujete najskôr realitnú kanceláriu a následne konkrétneho makléra v nej. Makléri sú spravidla živnostníci a intenzita či kvalita ich práce môže byť rôzna. Referencie si získavajte aj samostatne zo svojho okolia. Táto otázka je ale „povinná jazda“ predávajúceho. Maklér musí „vysypať“ mená a kontakty na ktoré sa môžete obrátiť.
NEMIEŠAJTE HRUŠKY S JABLKAMI
Na záver ešte jedna vážna vec. Ak už máte uzatvorenú neexkluzívnu zmluvu, nie je možné uzatvoriť v jej účinnosti exkluzívnu zmluvu. Resp. možné to je, ale nebudete vedieť plniť obe naraz lebo si vo svojej podstate odporujú. Môže sa stať, že nastane situácia, kedy budú mať obe kancelárie v jednom čase kupujúceho na váš dom. Predajom domu logicky porušíte váš záväzok k jednej z dvoch kancelárií. Tu hrozí napr. požiadavka na náhradu škody alebo plnenie zo zmluvnej pokuty. Preto je dôležité mať uzatvorenú len jednu exkluzívnu zmluvu alebo viac neexkluzívnych v jednom čase. Nenechajte sa vyviesť z miery, keď bude po vás maklér - špekulant chcieť, aby ste ihneď podpísal exkluzívnu zmluvu s ním a ostatné nevýhradné jednoducho následne zrušil. Možné to je totiž často až uplynutím výpovednej lehoty.
Všetky výhody exkluzívnej zmluvy pri predaji vašej nehnuteľnosti si môžete pozrieť aj tu: Výhody výhradnej/exkuzívnej zmluvy.