Mnoho starších bytových domov stojí pred rovnakou dilemou: strecha tečie, fasáda opadáva, výťah dosluhuje a vo fonde opráv nie je dostatok peňazí. Vtedy sa objaví developer s lákavou ponukou: "Dajte mi vašu strechu alebo podkrovie, ja postavím nové byty a na výmenu vám zrekonštruujem celý dom zadarmo."
Znie to ako obchod storočia, pre mnohé bytovky to skutočne môže byť záchrana. Pre iné sa však tento krok zmenil na "nočnú moru", ktorá trvá roky. Čo sa stane, ak podpíšete zlou zmluvu? Aké sú riziká a ako sa brániť tomu, aby ste ostali s "otvoreným nebom" nad hlavou?
Najčiernejší scenár: Keď developer odíde a prší vám do obývačky
Najväčším strašiakom nadstavieb nie je hluk, ale právne vákuum. Predstavte si situáciu: developer zhodí starú strechu, začne murovať obvodové múry nových bytov a zrazu stavba stíchne. Dôjdu mu peniaze, rozháda sa so subdodávateľmi alebo nebodaj skrachuje. Výsledok?
1. Bytovka bez strechy
Nad vašimi hlavami je len provizórna plachta (ak vôbec). Prichádza búrka a byty na najvyššom poschodí sú kompletne vytopené. Voda tečie cez stúpačky až na prízemie. Znie to hrozne, ale osobne sme takúto bytovky zažili a to dokonca počas zimy a zateplenia "obnaženej" strechy.
2. Právna pasca
Toto je moment, ktorý si málokto uvedomuje. Ak ste v zmluve previedli práva k streche alebo rozostavanej stavbe na developera, vy s tým nemôžete nič robiť. Je to jeho majetok/stavba. Nemôžete tam poslať inú firmu, aby to dokončila, pretože by ste zasahovali do cudzieho majetku.
3. Dlhé roky súdov
Developer nekomunikuje, vy máte zničený majetok a súdny spor sa ťahá 5 rokov. Stavba chátra a vy nemôžete predať svoje byty, pretože nikto nekúpi byt v dome, ktorý "nemá strechu". Navyše, ak developer vyhlási krach alebo nemá peniaze na účte, nedostanete ani Euro na vzniknuté škody na bytovke, či osobnom majetku.
Na čo si dať veľmi, veľký pozor (možné riziká)
Okrem vyššie spomenutej katastrofy existujú aj ďalšie riziká, ktoré musíte zvážiť:
1. Kvalita prevedenia a statika
Starý dom má svoje limity. Zvládne statika domu ďalšie dve poschodia? Často sa stáva, že počas prác začnú v bytoch praskať steny. Ešte horšie je, ak developer šetrí na materiáloch a nová strecha začne po dvoch rokoch zatekať, no firma, ktorá ju stavala, už "neexistuje" (zanikla alebo je v likvidácii).
2. Noví susedia a spolužitie
Nadstavba znamená viac ľudí v dome.
Väčšia záťaž na výťah: - bude stačiť kapacita starého (hoci zrekonštruovaného) výťahu pre ďalšie rodiny a aké budú čakacie doby ráno?
Hluk: - počas stavby sa pripravte na rok života na stavenisku (prach, vŕtanie, robotníci na chodbe) a na zvýšený pohyb ľudí vo vchode.
Parkovanie: - často ignorovaný problém. Kde budú parkovať majitelia nových bytov? Ak má nadstavba 4 nové byty, znamená to minimálne 4-6 nových áut, 10 bytov znamená 8-12 áut. Ak už teraz nemáte kde zaparkovať, situácia sa po kolaudácii dramaticky zhorší.
Ako sa chrániť? Bez týchto vecí nič nepodpisujte!
Ak sa pre nadstavbu rozhodnete, musíte mať "nepriestrelnú zmluvu". Zmluvu, ktorú pripravil developer, dajte okamžite skontrolovať "nezávislému právnikovi" (na ktorom nikdy nešetrite), ktorý má skúsenosti práve s týmto typom zmlúv.
Tu sú kľúčové poistky:
- banková záruka (to najdôležitejšie): - žiadajte od developera bankovú záruku na celú hodnotu diela (alebo aspoň na znovuvybudovanie strechy). Ak developer skrachuje alebo zmizne, banka vám vyplatí peniaze, za ktoré si najmete inú firmu na dokončenie strechy. Bez tohto do toho nechoďte.
- postupný prevod práv: - nikdy neprevádzajte spoluvlastnícke podiely k povale/streche hneď na začiatku. Vlastníctvo nových bytov by mal developer získať až po "úspešnej kolaudácii".
- poistenie stavby a zodpovednosti: developer musí mať poistenie na vysokú sumu pre prípad, že vytopí byty alebo spôsobí iné škody. V zmluve musí byť jasne napísané, ako rýchlo sa škody odškodňujú a akú vysokú poistku uzavrie.
- technický dozor investora: - vlastníci si musia najať vlastného stavebného dozora (človeka z fachu), ktorý bude kontrolovať developera. Nespoliehajte sa na dozor, ktorý platí developer.
- zmluvné pokuty: - tvrdé pokuty za každý deň omeškania nedodržania termínov ukončenia stavby a pokuty za nedodržanie čiastkových úloh (zhodenie strechy, dostavanie novej, hrubá stavba, zateplenie celého domu, kolaudácia, odstránenie stavebných súčasti z okolia a pod.).
Prečo do nadstavby s developerom ísť? (výhody)
Aby sme len nestrašili, dobre urobená nadstavba má obrovské benefity, pre ktoré sa toto riziko oplatí pri dodržaní bodov vyššie podstúpiť (ak ste opatrní a nájdete overenú firmu, ktorá už má takéto skúsenosti):
- rekonštrukcia zadarmo: - získate novú strechu, zateplenie fasády, nové stúpačky, vchodové dvere a často aj nový výťah bez toho, aby ste si brali úver, ktorý by ste museli 30 rokov splácať.
- zhodnotenie vášho bytu: - byt v zrekonštruovanom dome má výrazne vyššiu trhovú hodnotu ako v ošarpanom paneláku a je tiež oveľa rýchlejšie predateľný.
- nižšie náklady na energie: - zateplenie a nová strecha ušetria peniaze za kúrenie.
Záver
Nadstavba je ako manželstvo – môže byť skvelá, alebo skončiť katastrofálnym rozvodom. Rozdiel je v tom, koho si beriete a akú máte "predmanželskú zmluvu". Nedajte sa zlákať peknými vizualizáciami a vždy trvajte na tvrdých zárukách. Ak developer odmieta bankovú záruku alebo nezávislý dozor, ruky určite preč. Radšej mať starú strechu, ktorá trochu tečie, než žiadnu strechu, súdny spor na krku a dokončenie stavby na domový úver.