Ahoj, asi každý postrehol, že predaj nehnuteľností už bežne netrvá týždeň, ako bolo tomu tri roky dozadu, ale niekoľko mesiacov. Prečo a ako to vnímaš ty? Kde sú hlavné dôvody podľa teba?
Je pravda, že predaj už netrvá týždeň ako v období extrémneho dopytu. Trh sa spomalil najmä kvôli vyšším úrokovým sadzbám, opatrnejším kupujúcim a väčšej ponuke. Kupujúci dnes viac zvažujú, porovnávajú a rozhodujú sa pomalšie. Zároveň sa vrátil prirodzený trhový cyklus – nie je to horšie, je to normálnejšie. Vnímam to tak, že predáva ten, kto má správne nastavenú cenu, kvalitnú prezentáciu a jasnú stratégiu. Obchody sa robia ďalej, len treba pracovať viac profesionálne a trpezlivejšie.
Čo navrhuješ predávajúcim, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť v dnešnej dobe čo najskôr predať?
Predávajúcim vždy odporúčam tri kľúčové veci: správnu cenu, kvalitnú prezentáciu a aktívnu komunikáciu. Ak niekto potrebuje predať rýchlejšie, najväčší rozdiel spraví realistická cenotvorba hneď na začiatku. Druhým krokom je profesionálna príprava – fotky, video, 3D sken, pôdorys, dron. Kupujúci dnes reagujú len na ponuky, ktoré ich zaujmú na prvý pohľad. A napokon dobrá stratégia predaja a intenzívna propagácia. Keď sa tieto veci spoja, dá sa predať aj v dnešnom trhu výrazne rýchlejšie.
O aké nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe najväčší záujem práve v tvojej lokalite?
V našom regióne je dlhodobo najväčší záujem o menšie byty – jednoizbové a dvojizbové, najmä v Malackách a v Senici. Sú cenovo dostupnejšie a rýchlo sa predávajú. Rovnako dobre sa hýbu aj rodinné domy v obciach so slušnou dostupnosťou – Moravský Svätý Ján, Sekule, Kúty, Studienka či Borský Svätý Jur. Kupujúci hľadajú pokoj, väčší pozemok a rozumnú cenu.
A naopak, ktoré nehnuteľnosti sú horšie predateľné a takzvané ležiaky?
Najťažšie sa predávajú nehnuteľnosti, pri ktorých je kombinácia vyššej ceny a slabšej atraktivity. Typicky sú to staršie domy v pôvodnom stave, veľké byty s vysokými nákladmi alebo nehnuteľnosti v horšej lokalite či na spoločných pozemkoch. Kupujúci dnes veľmi sledujú stav, energetickú náročnosť a celkové náklady. Ak tieto faktory nesedia, ponuka ostáva na trhu dlhšie. Dá sa to však riešiť korektným nastavením ceny, lepšou prezentáciou a jasnou stratégiou.
Čo by si chcel odkázať predávajúcim, ktorým sa nedarí predať svoju nehnuteľnosť dlhšie? Kde je podľa teba hlavný problém?
Ak sa nehnuteľnosť predáva dlhšie, nie je to hanba ani zlyhanie. Je to len signál, že niekde v procese je potrebné niečo upraviť. Najčastejším problémom býva cena – ak je vyššia, trh to jednoducho potvrdí slabou odozvou. Druhým dôvodom býva prezentácia. Dnešný kupujúci je náročný a ak ponuka nepôsobí atraktívne, preskočí ju. Predávajúcim by som odkázal, aby sa nebáli spraviť krok späť, pozrieť sa na ponuku realisticky a prispôsobiť sa trhu. Každý obchod sa dá dotiahnuť, keď je správna stratégia a ochota urobiť potrebné úpravy.
Kedy by mal predávajúci uvažovať o znížení ceny, po akej dobe navrhuješ a o koľko zvyčajne?
Zníženie ceny by malo byť vždy premyslené a podložené dátami, nie emóciami. Predávajúcemu odporúčam uvažovať o úprave vtedy, keď má nehnuteľnosť dostatočnú propagáciu, ale chýba odozva – málo dopytov, žiadne obhliadky alebo obhliadky bez reálneho záujmu. Vo všeobecnosti platí, že ak sa ani po 4–6 týždňoch nič nedeje, trh nám tým dáva jasnú spätnú väzbu.
Bežná úprava je v rozmedzí 3–7 %, podľa typu nehnuteľnosti. Pri starších či menej atraktívnych nehnuteľnostiach je potrebná väčšia korekcia, pri žiadaných lokalitách stačí menšia. Ide o to, aby sa ponuka opäť dostala do hry a stala sa pre kupujúcich porovnateľnou.
Aké služby vieš poskytnúť navyše oproti štandardným, ak sa nedarí nehnuteľnosť predať?
Ak sa predaj komplikuje, viem pridať služby, ktoré výrazne zvyšujú šancu na úspech. Najčastejšie pomáha kompletná repozícia ponuky – nové fotky, nové video, detailný 3D sken, dronové zábery a profesionálny home staging. Ďalej viem pripraviť samostatnú webstránku nehnuteľnosti, zacieliť platenú reklamu na sociálnych sieťach, vytvoriť nový text inzerátu a nastaviť inú cenovú aj komunikačnú stratégiu. Keď sa tieto kroky spoja, ponuka sa dostane späť do pozornosti kupujúcich a často to prinesie výsledok.
Prekvapila ťa realitná situácia v roku 2024 alebo si ju skôr očakával vzhľadom na vývoj cien za posledné obdobie?
Úprimne, situácia v roku 2024 ma veľmi neprekvapila. Vývoj cien a trhové správanie tomu nasvedčovali už skôr. Úroky rástli, kupujúci začali byť opatrnejší a bolo jasné, že tempo predaja sa spomalí. Očakával som, že trh sa vráti do realistickejších koľají – menej eufórie, viac premýšľania a porovnávania. To sa aj potvrdilo. Nebol to kolaps, skôr prirodzené vytriezvenie po rokoch extrémneho dopytu. A myslím si, že to je zdravé aj pre trh, aj pre predávajúcich.
Ako vidíš situáciu v roku 2025 a aká vývoj očakávaš ty, predsa máš už realitnú prax a asi vývoj trhu stále sleduješ.
Rok 2025 vidím ako obdobie postupného stabilizovania. Neočakávam zásadné výkyvy ani prudký rast cien. Skôr mierne pohyby podľa typu nehnuteľnosti a lokality. Kupujúci zostanú obozretnejší, ale dopyt bude stabilný – najmä po menších bytoch a domoch s dobrou dostupnosťou. Predávajúci budú musieť viac pracovať s cenou, prezentáciou a stratégiou, pretože trh si bude stále vyberať.
Za tie roky v praxi vidím, že naše lokality na Záhorí majú dlhodobo zdravý záujem. Neočakávam pokles, skôr vyrovnaný trh, kde sa bude dariť tým, ktorí to robia profesionálne a vedia sa prispôsobiť.
Ďakujeme za rozhovor, držíme palce.
Ďakujem aj ja za pozvanie. Prajem všetkým predávajúcim aj kupujúcim, aby sa im darilo a aby každý obchod dopadol férovo a spokojne pre obe strany.