Ahoj, aké máš aktuálne v portfóliu nehnuteľnosti na predaj?
Ahoj :) Moje portfólio je momentálne celkom pestré. Od bytov v Leviciach a Šahách, cez rodinné domy až po stavebné pozemky, rekreačné nehnuteľnosti či vinice. Mám v ponuke rodinné domy v pôvodnom stave v okrese Levice, novšie rodinné domy, byty v Leviciach, ale aj pozemky pre ľudí, ktorí si chcú postaviť bývanie podľa vlastných predstáv.
A práve tá rôznorodosť ma na mojej práci baví. Jeden deň riešim predaj bytu v paneláku, druhý deň stojím uprostred vinice a premýšľam, kto by v nej mohol vidieť svoju budúcnosť. V realitách stereotyp naozaj nehrozí.
Eviduješ špecifiká dnešného realitného trhu? O aké nehnuteľnostiach je momentálne najväčší dopyt?
Dnešný kupujúci je podľa mojich skúseností oveľa informovanejší a opatrnejší. Má možnosť porovnávať, sleduje ponuky, prepočítava hypotéku, náklady na bývanie a často už dnes veľmi dobre vie, čo si môže dovoliť. V Leviciach a okolí vnímam stabilný záujem predovšetkým o jedno, dvojizbové a trojizbové byty, ideálne aspoň čiastočne zrekonštruované a za rozumnú cenu. Záujem je aj o menšie či lacnejšie rodinné domy a hotové novostavby, do ktorých sa dá nasťahovať bez ďalších veľkých investícií, samozrejme, za cenu, ktorú si klient môže dovoliť a nebudú ju splácať ešte 2 ďalšie generácie.
Veľa mladých rodín dnes rieši dilemu, či stavať, alebo kúpiť hotový dom. Pri rozpočte okolo 200- až 220-tisíc eur im často odporúčam pozrieť sa najskôr na existujúce domy. Keď si spočítajú pozemok, stavbu, prípojky, oplotenie, terasu a všetky tie „drobnosti“, ktoré nakoniec vôbec nie sú drobnosťami, hotový dom môže byť veľmi rozumnou alternatívou. A ešte jedno špecifikum... Nehnuteľnosť sa dnes nepredá len preto, že je na predaj. Musí zaujať, mať správnu cenu a kvalitnú prezentáciu.
Čo radíš predávajúcim, ktorí chcú predať nehnuteľnosť čo najskôr? Ako by mali svoju nehnuteľnosť pripraviť k predaju?
V prvom rade im radím, aby sme sa na nehnuteľnosť pozreli očami kupujúceho, nie očami majiteľa. Predávajúci v nej vidí roky spomienok, zážitkov a investícií. Kupujúci však vidí najmä priestor, technický stav, cenu a predstavu svojho budúceho bývania. Základom je správne nastavená predajná cena. Môžeme mať najkrajšie fotografie, video aj reklamu, ale ak je cena výrazne mimo trhu, zázraky neurobíme.
Potom prichádza príprava nehnuteľnosti. Odstrániť zbytočné veci, upratať, presvetliť priestory, opraviť drobné nedostatky a pripraviť interiér tak, aby vynikli jeho prednosti. A následne nastupujem ja so svojou prezentáciou. Profesionálne fotografie, video, pôdorys, kvalitný text a cielená inzercia sú dnes podľa mňa štandardom dobre odvedenej realitnej práce.
Asi veľa ľudí zaujíma, či sa vôbec oplatí (časovo aj finančne) aspoň vymaľovať a upratať nehnuteľnosť? Alebo navrhuješ sa zbaliť a všetko nechať tak?
Tak to určite nie! :D Aj keď niekedy mám pocit, že by sme pri niektorých nehnuteľnostiach potrebovali najskôr väčšie auto na odvoz nepotrebných vecí. Upratanie je absolútny základ. A vymaľovanie? Ak sú steny zašlé, poškodené alebo výrazne farebné, často to dokáže za relatívne malé peniaze urobiť veľký rozdiel. Veľmi rada pracujem aj s homestagingom. Niekedy stačí premiestniť nábytok, odstrániť pár dekorácií, vymeniť textílie alebo správne nasvietiť miestnosť. Zrazu priestor pôsobí väčší, svetlejší a príjemnejší. Nedávno som pripravovala na predaj byt, pri ktorom sme riešili práve takéto úpravy. Žiadne búranie priečok, len premyslená prezentácia toho, čo byt ponúka.
Mojím cieľom nie je vytvoriť ilúziu nehnuteľnosti, ale ukázať jej skutočný potenciál. A verte mi, rozdiel medzi fotografiou neupratanej izby a profesionálne pripraveného priestoru môže byť obrovský.
Odporúčaš pred predajom nehnuteľnosť aj zrekonštruovať alebo naopak, predať byt, rodinný dom, či chalupu úplne v pôvodnom stave ako je?
Tu mám pomerne jasný názor. Kompletnú rekonštrukciu pred predajom väčšinou neodporúčam. Prečo? Pretože to, čo sa páči predávajúcemu, sa nemusí páčiť kupujúcemu. Investujete tisíce eur do novej kuchyne či kúpeľne a nový majiteľ si ich aj tak môže prerobiť podľa seba. Navyše nie každá investícia sa automaticky premietne do vyššej predajnej ceny.
Samozrejme, záleží na konkrétnej nehnuteľnosti. Drobné opravy, vymaľovanie alebo odstránenie viditeľných nedostatkov zmysel majú. Ale púšťať sa do rozsiahlej rekonštrukcie len preto, aby sme následne nehnuteľnosť predali, nemusí byť ekonomicky rozumné. Radšej odporúčam dobre vyhodnotiť jej aktuálny stav, správne nastaviť cenu a nechať novému majiteľovi priestor vytvoriť si bývanie také, aké si predstavuje.
Kde v tvojej lokalite je najväčší záujem o kúpu nehnuteľnosti a o aký typ ide?
Moje pôsobisko sú predovšetkým Levice a celý okres. Pri bytoch sú prirodzene najžiadanejšie samotné Levice, najmä lokality s dobrou občianskou vybavenosťou, dostupnosťou škôl, obchodov a služieb. Veľký význam má dispozícia, výťah, balkón, parkovanie a, samozrejme, cena. Pri rodinných domoch vnímam záujem aj o okolité obce, napríklad Kalinčiakovo, Podlužany, Hornú Seč, severný smer od Levíc, či Jur nad Hronom. Kupujúci často hľadajú pokojnejšie bývanie, ale nechcú stratiť dobrú dostupnosť do mesta. Zaujímavé je, že ľudia už neriešia len samotnú nehnuteľnosť. Pýtajú sa na dochádzanie, dopravné obmedzenia, mesačné náklady, internet či možnosti parkovania. A správne robia. Dom nekupujeme len na peknú sobotnú obhliadku. Kupujeme si v ňom každodenný život.
Prišla si niekedy do nehnuteľnosti a povedala si si, že tak táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu?
Nepredajná nehnuteľnosť? Takú som zatiaľ nestretla. Stretla som však nehnuteľnosti s nereálnou predstavou o predajnej cene. Som presvedčená, že takmer každá nehnuteľnosť má svojho kupujúceho. Otázkou je, za akých podmienok a za akú cenu. Niekto hľadá hotové bývanie, iný si chce všetko prerobiť. Pre niekoho je starší dom problém, pre ďalšieho príležitosť. Oveľa náročnejšie ako technický stav nehnuteľnosti býva niekedy vysvetliť majiteľovi, že suma, ktorú do nej za tie roky investoval, nemusí zodpovedať jej aktuálnej trhovej hodnote. A práve tu je úloha makléra. Nie prikyvovať na každú predstavu, ale povedať klientovi aj to, čo možno nechce počuť. Samozrejme, slušne, s rešpektom a podložené argumentmi.
Asi si sa stretla už s otázkou, čo so zdedenou nehnuteľnosťou, predať alebo prenajať?
To je otázka, pri ktorej nikdy neodpovedám automaticky. Záleží na lokalite, technickom stave, finančných možnostiach dedičov a predovšetkým na tom, či chcú a dokážu nehnuteľnosť dlhodobo spravovať.
Ak ide o byt v dobrej lokalite, ktorý je vhodný na prenájom a nevyžaduje veľké investície, prenájom môže byť zaujímavým riešením. Ak však ide o starší rodinný dom, ktorý potrebuje pravidelnú údržbu, rekonštrukciu a dedičia bývajú ďaleko, predaj môže dávať väčší zmysel. Často vstupujú do hry aj rodinné vzťahy a viacerí spoluvlastníci. Vtedy je dôležité nájsť riešenie, ktoré bude nielen finančne rozumné, ale aj právne a prakticky zvládnuteľné. Zdedili ste nehnuteľnosť? Ešte to automaticky neznamená, že ste zdedili aj povinnosť byť prenajímateľom, správcom či údržbárom. :)
Vedela by si povedať odhad, o koľko klesli ceny nehnuteľností (v priemere %) oproti koncu roku 2022?
Tu by som bola opatrná s jedným univerzálnym percentom. Realitný trh totiž nefunguje tak, že všetky byty, domy a pozemky zlacnejú alebo zdražejú rovnako. Vývoj cien závisí od lokality, typu nehnuteľnosti, jej stavu aj obdobia, ktoré porovnávame. Po období výrazného rastu cien prišlo ochladenie trhu, najmä v súvislosti s drahším hypotekárnym financovaním. Kupujúci začali byť opatrnejší a predávajúci museli svoje cenové očakávania často prehodnotiť. Dnes však už nemôžeme hovoriť o plošnom poklese cien oproti roku 2022. Pri viacerých typoch nehnuteľností sa trh medzičasom zotavil. Z mojej praxe viem povedať, že správne nacenené nehnuteľnosti majú stále svojich záujemcov. Naopak, nehnuteľnosti s prestrelenou cenou môžu v ponuke zostať dlhé mesiace. Preto klientom vždy odporúčam vychádzať z aktuálneho trhu a porovnateľných nehnuteľností, nie zo spomienky na cenu, za ktorú predal sused pred niekoľkými rokmi. Zaujímavosť - aktuálne sa mi poslednými staršími znaleckými posudkami potvrdzuje, že ceny z r. 2024 sú takmer identické ako dnes (pri rovnakom stave konkrétnej nehnuteľnosti samozrejme).
Prečo by mali predávajúci osloviť pri predaji svojej nehnuteľnosti práve HALO reality a teba?
Pretože predaj nehnuteľnosti nie je len o tom, že ju odfotíme, zverejníme inzerát a čakáme, kto zavolá. Som realitná maklérka a zároveň manažérka pobočky HALO reality v Leviciach. Svoju prácu vnímam ako zodpovednosť za celý obchod, od prvého stretnutia až po bezpečné odovzdanie nehnuteľnosti. Veľmi si zakladám na príprave nehnuteľnosti, kvalitnej prezentácii, komunikácii a najmä na bezpečnom priebehu predaja. Riešim nielen obhliadky a vyjednávanie, ale aj financovanie kupujúcich, zmluvné podmienky, termíny, kataster a množstvo detailov, ktoré klient na začiatku často ani netuší, že bude potrebné riešiť. Za dôležité považujem aj to, že sa nebojím povedať vlastný odborný názor. Ak si myslím, že cena je nereálna alebo že navrhovaný postup predstavuje pre klienta riziko, poviem mu to.
A čo ponúka HALO reality? Silné zázemie, marketingové možnosti, systém práce a podporu pri realizácii obchodu. Mojou úlohou nie je nehnuteľnosť iba ponúkať. Mojou úlohou je úspešne a bezpečne ju predať. A priznám sa, niekedy som pri tom trochu perfekcionistka. Ale pri predaji majetku za desiatky či stovky tisíc eur je to podľa mňa skôr výhoda.
Ďakujeme za rozhovor, chceš niečo na záver ešte odkázať predávajúcim?
Určite áno. Ak premýšľate nad predajom svojej nehnuteľnosti, nezačínajte tým, že si pozriete tri najdrahšie inzeráty v okolí a stanovíte cenu ešte o päťtisíc vyššiu. :)
Začnite tým, že si necháte nezávisle a odborne posúdiť jej reálnu trhovú hodnotu a možnosti predaja. Každá nehnuteľnosť má svoj príbeh, svoje prednosti, ale aj slabšie stránky. Mojou prácou je nájsť spôsob, ako ju čo najlepšie predstaviť správnemu kupujúcemu. A ak ešte nie ste rozhodnutí, či predať, prenajať alebo si nehnuteľnosť ponechať, pokojne sa poraďme. Nie každé stretnutie sa musí skončiť podpisom zmluvy. Dobrý realitný obchod sa totiž nezačína inzerátom. Začína sa dôverou, správnymi informáciami a rozumným rozhodnutím.
A ďakujem za rozhovor taktiež, pekný deň :)