Eviduješ špecifiká dnešného realitného trhu? O aké nehnuteľnostiach je momentálne najväčší dopyt?
Situáciu na trhu pozorne vnímam pri každom jednom telefonáte a obhliadke. Súčasný trh sa správa inak ako v minulosti – ľudia už nenakupujú v emócii a v strese, že zajtra bude všetko drahšie. Každú kúpu si racionálne prepočítavajú na základe svojich reálnych možností v banke. Keď sa pozriem na dopyt u nás v okrese Galanta a Šaľa, momentálne vidím najväčší záujem o tieto tri kategórie. Menšie byty (jednoizbové a dvojizbové) sú jednoznačne najrýchlejšie otočné. Pre ľudí je to cenovo najdostupnejšia cesta k vlastnému bývaniu a zároveň po nich okamžite skáču investori, keďže dopyt po podnájmoch v našom regióne neustále rastie. Druhou sú rodinné domy v rozumnej finančnej rovine. Klienti hľadajú buď novostavby typu 'bungalov', alebo mladšie, udržiavané domy v okolitých obciach, z ktorých je dobrá dostupnosť do mesta. Chcú sa proste nasťahovať a hneď bývať. Treťou sú stavebné pozemky, ktoré sú kompletne pripravené so sieťami, záujem o ne stále pretrváva zo strany ľudí, ktorí chcú stavať individuálne. Na záver však treba dodať, že v dnešnej dobe úplne všetko záleží na cene. Kupujúci majú dokonalý prehľad a obrovskú porovnávaciu vzorku. Ak je nehnuteľnosť čo i len trochu nadhodnotená, zostane na inzertných portáloch visieť bez ohľadu na to, o aký atraktívny typ ide. Správna cenotvorba je dnes skrátka absolútnym kľúčom k úspešnému predaju
Odporúčaš pred predajom nehnuteľnosť aj zrekonštruovať alebo naopak, predať byt, rodinný dom, či chalupu úplne v pôvodnom stave ako je?
Pri starších bytoch, rodinných domoch a chalupách odporúčam predať ich presne tak, ako sú. Súčasný trh má veľkú skupinu kupujúcich, ktorí vyhľadávajú výhradne pôvodný stav. Chcú si totiž nehnuteľnosť prerobiť podľa vlastných predstáv, od podlahy až po okná, a mať istotu, že pod novou omietkou neskrývajú staré plesne alebo odfláknuté rozvody. Jediné, do čoho sa oplatí investovať, sú 'kozmetické úpravy' s vysokým vizuálnym efektom a nízkymi nákladmi – ako sme spomínali, čistota, vymaľovanie na bielo, prípadne oprava vyslovene nefunkčných vecí (napr. oprava pretekajúceho záchoda alebo výmena rozbitej kľučky). Našou úlohou ako realitných maklérov nie je hrať sa na stavebnú firmu, ale predať reálny priestor a jeho potenciál za najvyššiu možnú cenu, akú pôvodný stav dovoľuje.
Kde v tvojej lokalite je najväčší záujem o kúpu nehnuteľnosti a o aký typ ide?
Keď sa pozrieme na môj primárny región, dopyt sa jasne koncentruje do niekoľkých kľúčových uzlov, ktoré ťažia zo skvelej logistickej polohy, napojenia na rýchlostnú cestu R1, diaľnicu D1 a silnú vlakovú infraštruktúru. Najrýchlejšie sa u nás predávajú byty v mestách s cenou nastavenou tak, aby kupujúcim bez problémov prešla hypotéka, a hotové novostavby domov v obciach s dobrou vybavenosťou. Na tieto segmenty a lokality sa v portfóliu prioritne zameriavam, pretože tam máme záruku, že nehnuteľnosti otočíme a predáme v najkratšom možnom čase.
Prišiel si niekedy do nehnuteľnosti a povedal si si, že tak táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu?
Áno, zažil som to. Hoci sa hovorí, že každá nehnuteľnosť má svojho kupujúceho, existujú prípady, kedy je lepšie dať od obchodu ruky preč. Nie je to však kvôli špine – tá sa dá upratať. Nepredajnosť takmer vždy pramení z dvoch neriešiteľných problémov.
Prvým je katastrofálny právny stav. Ak dom nemá prístupovú cestu, pozemok pod ním vlastnia desiatky rozhádaných dedičov a na liste vlastníctva svietia exekúcie. Na takúto nehnuteľnosť banka nedá hypotéku a nikto s hotovosťou do nej nevstúpi. A druhou zásadnou chybou je lokalita alebo statika. Dom, ktorý sa kvôli zlej statike doslova láme na polovicu, alebo stavba stojaca v nebezpečnom záplavovom pásme či v susedstve s extrémnymi susedskými konfliktami.
Naučil som sa, že môj čas a meno realitnej kancelárie majú príliš vysokú hodnotu. Ak je problém neriešiteľný a majiteľ odmieta spustiť cenu na úplné minimum, ponuku do portfólia radšej nezoberiem. Mať na webe 'ležiak', ktorý len žerie peniaze za inzerciu, nemá zmysel.
Asi si sa stretol už s otázkou, čo so zdedenou nehnuteľnosťou, predať alebo prenajať?
Táto otázka padá pri dedičských konaniach neustále. Klientom odpovedám na základe dvoch kľúčových faktorov – počtu dedičov a stavu nehnuteľnosti. Kedy radím predať? Ak je na liste vlastníctva viacero dedičov (napr. súrodenci), predaj a spravodlivé rozdelenie peňazí je najlepšia prevencia rodinných konfliktov. Predaj odporúčam aj vtedy, ak je nehnuteľnosť v zlom technickom stave a vyžadovala by si obrovské investície do rekonštrukcie, ktoré by sa majiteľom na nájme nevrátili. Kedy radím prenajať? Ak je nehnuteľnosť v dobrej lokalite (napr. byt v centre Galanty alebo Šale), je v dobrom stave a majiteľ je len jeden. Vtedy slúži ako skvelý generátor pasívneho príjmu a majetok zostáva v rodine.
Vedel by si povedať odhad, o koľko klesli ceny nehnuteľností (v priemere %) oproti koncu roku 2022?
Ak sa pozriem spätne na koniec roka 2022, prešli sme si zaujímavým vývojom. Keď vtedy prudko vyskočili úroky na hypotékach, trh na to zareagoval a ceny išli reálne dole. V tom najväčšom útlme ceny klesli v priemere o nejakých 7 až 10 %. Tento pokles sa však už zastavil a trh sa opäť otočil smerom nahor. Dnes sme v situácii, kedy sa priemerné ceny nielenže vrátili na pôvodnú úroveň, ale ju dokonca o niečo predbehli. Veľmi však záleží na tom, o akej nehnuteľnosti sa bavíme. Byty a novostavby u nás v okolí si ceny podržali a dnes stoja dokonca viac ako na konci roka 2022. Staršie rodinné domy v pôvodnom stave sú jedinou kategóriou, kde ten pokles o približne 10 % cítiť stále. Pri nich musíme ísť s cenou dole, pretože kupujúci si prísne prepočítavajú drahé stavebné materiály.
Globálne sa teda trh z prepadu už spamätal, no kupujúci sú dnes oveľa tvrdší vyjednávači ako pred tromi rokmi.
Prečo by mali predávajúci osloviť pri predaji svojej nehnuteľnosti práve HALO reality a teba?
Klientom vždy hovorím, že spojením HALO reality a mojej práce získavajú pre svoj predaj dve zásadné výhody – obrovskú silu stabilnej značky a maximálne osobný, dravý prístup priamo v teréne. A prečo práve HALO reality? Sme na trhu už roky a ľudia našu značku poznajú, čo buduje okamžitú dôveru u kupujúcich. Naša kancelária investuje obrovské prostriedky do marketingu. To znamená, že nehnuteľnosť predávajúceho nezapadne prachom na jednom portáli, ale masívne ju pretlačíme všade, kde sú reálni kupujúci. Navyše máme dokonale prepracovaný interný systém párovania klientov, takže ponuku vieme okamžite ponúknuť stovkám ľudí, ktorí u nás v sieti aktuálne hľadajú bývanie. Klient má zároveň stopercentnú istotu, že celý obchod je krytý naším právnym servisom a prebehne bezpečne.
Sme skrátka silný tím: HALO reality dodá špičkové zázemie, bezpečnosť a reklamu, a ja do toho vložím svoj čas, energiu a lokálne know-how. Pre predávajúceho to znamená rýchlejší predaj s nulovým stresom.
Ďakujeme za rozhovor, chceš niečo na záver ešte odkázať predávajúcim?
Predávajúcim by som chcel na záver odkázať len jednu vec: Predaj nehnuteľnosti je často jedným z najväčších finančných a životných krokov, preto ho nenechávajte na náhodu. Súčasný trh v našom regióne už neodpúšťa amatérske chyby, zlé fotky ani prestrelené ceny. Ak chcete predať bezpečne, za maximálnu možnú cenu a bez zbytočných bezodných nocí plných stresu z papierovania, netlačte to pred sebou sami.
Ozvite sa mi, sadneme si na nezáväznú kávu, rozoberieme si reálne čísla priamo vo vašej lokalite a spoločne pripravíme plán, vďaka ktorému premeníme vašu nehnuteľnosť na úspešný predaj. Sme v tom s HALO reality s vami od prvej obhliadky až po odovzdanie kľúčov.