Ahoj, prejdeme hneď k veci, kúpa nehnuteľnosti je väčšinou rozhodnutie na celý život. Akú základnú otázku odporúčaš položiť záujemcom o novú nehnuteľnosť?
Ahoj, tak poďme k veci :) Za mňa je úplne základná otázka: Čo od tej nehnuteľnosti očakávate a ako sa v nej chcete cítiť o pár rokov? Pretože kúpiť byt alebo dom nie je len o počte izieb, metroch štvorcových či lokalite. Potrebujem vedieť, ako človek žije, čo mu dnes chýba a prečo vlastne novú nehnuteľnosť hľadá. Či plánuje rodinu, potrebuje pokoj, záhradu, pracovňu, dobrú dostupnosť alebo naopak chce bývanie, o ktoré sa nebude musieť veľmi starať.
Často sa totiž stáva, že klient príde s presnou predstavou, čo chce kúpiť, ale počas rozhovoru zistíme, že jeho skutočné potreby sú trochu iné. A práve vtedy má podľa mňa maklér najväčšiu hodnotu – keď nepredáva len nehnuteľnosť, ale pomôže človeku nájsť bývanie, ktoré mu bude dávať zmysel aj o niekoľko rokov.
A druhú otázku? :-)
Druhá otázka by určite smerovala k financiám: Aký máte rozpočet a ako plánujete kúpu financovať? Možno to znie veľmi prakticky, ale je to jedna z najdôležitejších vecí. Potrebujem vedieť, či klient kupuje z vlastných zdrojov, prostredníctvom hypotéky, alebo napríklad potrebuje najskôr predať svoju súčasnú nehnuteľnosť. Veľakrát majú ľudia predstavu o tom, čo chcú, ale ešte presne nevedia, aké sú ich reálne finančné možnosti. A podľa mňa nemá význam vodiť klienta po nehnuteľnostiach, ktoré si nemôže dovoliť. Radšej si tieto veci vyjasníme hneď na začiatku a potom hľadáme niečo, čo spĺňa jeho predstavy a zároveň je pre neho finančne bezpečné.
Ako by si ty ako odborníčka na reality zoradila priority pri kúpe nehnuteľnosti?
Za mňa je na prvom mieste lokalita. Dom alebo byt si vieme prerobiť, vymeniť kuchyňu, podlahy, okná, niekedy dokonca upraviť dispozíciu. Ale nehnuteľnosť nepresťahujeme. Hneď potom by som riešila finančné možnosti, aby kúpa nebola pre rodinu záťažou na hranici únosnosti. Nasleduje dispozícia a veľkosť nehnuteľnosti – nielen podľa toho, čo potrebujem dnes, ale aj s výhľadom do budúcnosti. Až potom by som riešila samotný stav a vybavenie. Veľakrát vidím, že sa záujemca zamiluje do krásnej kuchyne alebo dokonale zariadenej obývačky, ale to sú práve veci, ktoré sa dajú zmeniť najľahšie.
Takže keby som to mala zhrnúť: lokalita, finančné možnosti, dispozícia a potenciál nehnuteľnosti – a až potom to, ako pekne vyzerá dnes. Pri kúpe sa snažím klientov viesť k tomu, aby sa pozerali hlavne na veci, ktoré už po kúpe zmeniť nedokážu alebo by ich zmena bola veľmi náročná.
V prípade kúpy bytu, na čo sa odporúčaš zamerať najviac?
Pri kúpe bytu vždy hovorím, že nekupujeme iba byt, ale aj bytový dom, v ktorom sa nachádza. Peknú kuchyňu či kúpeľňu si vieme urobiť, ale stav celého domu už ako jeden vlastník ovplyvníme len veľmi ťažko. Preto by som sa určite zamerala na stav bytového domu – či je zateplený, v akom stave je strecha, výťah, spoločné priestory a rozvody, čo už bolo rekonštruované a čo dom ešte len čaká. Dôležité sú aj mesačné náklady, fond opráv a informácia, či bytový dom nemá úver alebo naplánované väčšie investície.
Pri samotnom byte by som si všímala dispozíciu, orientáciu, poschodie, stav rozvodov, prípadnú vlhkosť či iné technické nedostatky. A samozrejme lokalitu, parkovanie, občiansku vybavenosť a okolie. A jedna vec, na ktorú sa niekedy zabúda – susedia*. Pretože byt si môžete prerobiť od podlahy až po strop, ale suseda nad vami si, žiaľ, nevymeníte.
A pri kúpe rodinného domu či pozemku?
Pri rodinnom dome by som išla ešte viac do hĺbky. Nestačí, že sa nám dom páči. Treba preveriť jeho technický aj právny stav – strechu, vlhkosť, základy, rozvody, spôsob vykurovania, napojenie na inžinierske siete, ale aj to, či skutočný stav nehnuteľnosti zodpovedá tomu, čo je zapísané na liste vlastníctva a v katastri. Pri staršom dome môže totiž jedna prehliadnutá vec znamenať investíciu v tisícoch eur. Pri pozemku je podľa mňa úplným základom preveriť, či na ňom vôbec môžeme postaviť to, čo plánujeme. To, že niekto predáva pozemok ako stavebný, ešte automaticky neznamená, že na ňom postavíte rodinný dom podľa svojich predstáv.
Preto riešim územný plán, prístupovú cestu a jej vlastníctvo, inžinierske siete, rozmery a tvar pozemku, prípadné ochranné pásma, vecné bremená či iné obmedzenia. Pri dome aj pozemku teda platí jedno – najskôr preverovať a až potom sa zamilovať. Pretože emócia pri kúpe je krásna, ale mala by prísť až po tom, ako vieme, čo vlastne kupujeme.
Na čo najčastejšie kupujúci nehnuteľnosti podľa teba zabúdajú, čo by si im odporúčala sa opýtať?
Podľa mňa kupujúci najčastejšie zabúdajú na veci, ktoré na obhliadke jednoducho nevidno. Pozerajú sa na priestor, zariadenie, výhľad alebo záhradu, ale menej sa pýtajú na to, koľko ich bude nehnuteľnosť reálne stáť po kúpe a čo ich môže v budúcnosti prekvapiť. Určite by som sa pýtala na reálne mesačné náklady, vek a stav rozvodov, vykurovanie, rekonštrukcie a opravy, ktoré už boli urobené, ale aj na tie, ktoré nehnuteľnosť ešte čakajú. Pri byte aj na hospodárenie bytového domu a plánované investície, pri dome napríklad na siete, odpad, prístupovú cestu či prípadné problémy s vlhkosťou.
A veľmi dôležitá otázka, na ktorú sa podľa mňa pýta málo ľudí, je: „Prečo vlastne túto nehnuteľnosť predávate?“ Odpoveď vám niekedy o nehnuteľnosti a jej okolí prezradí viac ako celá obhliadka. Ja vždy hovorím – na obhliadke sa netreba báť pýtať. Neexistuje hlúpa otázka pri rozhodnutí, za ktoré budete možno platiť ďalších dvadsať či tridsať rokov.
Je podľa teba dôležitejšia lokalita alebo typ a stav nehnuteľnosti?
Ak si mám vybrať, za mňa má o niečo väčšiu váhu lokalita. Stav nehnuteľnosti vieme zmeniť – môžeme ju zrekonštruovať, zmodernizovať, niekedy upraviť aj dispozíciu. Lokalitu však nezmeníme. Zároveň ale neexistuje jedna správna odpoveď pre každého. Niekto potrebuje byť blízko školy a práce, iný chce pokoj na okraji mesta a ďalší je ochotný dochádzať, ak za svoj rozpočet dostane väčší dom alebo pozemok.
Preto sa klientov snažím dostať k tomu, aby si povedali, z čoho sú ochotní ustúpiť a z čoho nie. Ak nájdem starší dom v lokalite, ktorú milujú, rekonštrukcia môže byť riešením. Ak nájdem nádherný dom na mieste, kde sa necítia dobre, krásna kuchyňa ani nová fasáda to pravdepodobne nezachránia. Takže za mňa: najskôr miesto, kde chcem žiť, potom nehnuteľnosť, ktorú si tam dokážem vytvoriť podľa seba.
Z tvojich skúseností, čo sa najčastejšie sa pýtajú kupujúci na obhliadkach nehnuteľnosti?
Najčastejšie sa kupujúci na obhliadkach pýtajú na cenu a možnosť dohody, mesačné náklady, čo všetko v nehnuteľnosti zostáva a samozrejme na jej technický stav, vek rekonštrukcie. Pri bytoch ich často zaujíma, čo bolo rekonštruované, aké sú rozvody, stav bytového domu, parkovanie, výťah, pivnica či balkón. Pri rodinných domoch sa otázky viac točia okolo vykurovania, inžinierskych sietí, nákladov na energie, veku domu a rozsahu rekonštrukcie.
A veľmi častá je, samozrejme, otázka: „Aká je najnižšia cena, za ktorú je majiteľ ochotný nehnuteľnosť predať?“ Niekedy príde ešte skôr, ako si záujemca stihne nehnuteľnosť poriadne pozrieť. Zaujímavé však je, že ľudia sa často pýtajú na množstvo technických detailov, ale zabúdajú na veci, ktoré môžu kvalitu bývania ovplyvniť každý deň – napríklad susedov, hluk alebo fungovanie bezprostredného okolia. A práve na takéto veci by ich mal dobrý maklér upozorniť aj vtedy, keď sa na ne sami nespýtajú.
Aké si zažila najbizardnejšie alebo najsmiešnejšie otázky podľa teba?
No niektoré boli za tie roky fakt milé no... "Povedzte mi, čo sa mám pýtať?" "A tu nikdy nebola voda?"
"Tu určite nič nebuchoce ?(myslené myši alebo iné zvery na povali)" "A tí susedia sú normálni?"
"Aj tu straší?" (dom pri cintoríne) „A koľko presne budem platiť za kúrenie?“ A človek by najradšej vytiahol vešteckú guľu, pretože niektoré veci vám jednoducho nikto nedokáže garantovať do budúcnosti.
A samozrejme moja obľúbená kategória sú otázky o cene. Záujemca vojde do nehnuteľnosti, ešte si ani nevyzuje topánky a už sa pýta: „A koľko z toho majiteľ pustí?“ Ale úprimne, ja sa na žiadnej otázke kupujúceho nesmejem. Pri kúpe nehnuteľnosti ide o veľké peniaze a často o rozhodnutie na veľkú časť života. Takže aj otázka, ktorá na prvý pohľad znie zvláštne, môže byť pre toho človeka veľmi dôležitá.
Keď má klient dostatok hotovosti a chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť, čo by si mu v dnešnej dobe odporučila? Kde je najväčšia návratnosť?
Ak má klient dostatok vlastných financií a hľadá nehnuteľnosť čisto ako investíciu, ja osobne by som sa dnes pozerala najmä po menšom jedno- alebo dvojizbovom byte v dobrej lokalite, kde je stabilný dopyt po prenájme. Pri investičnej nehnuteľnosti totiž podľa mňa netreba kupovať to, čo sa páči mne, ale to, čo sa bude dobre prenajímať a čo dokážem v prípade potreby aj dobre predať. Dôležitý je preto pomer kúpnej ceny a reálne dosiahnuteľného nájomného, ale aj mesačné náklady, stav bytu a bytového domu či to, koľko ešte musím do nehnuteľnosti po kúpe investovať. Niekedy môže byť lacnejší byt s menšou rekonštrukciou výnosnejší ako krásna novostavba, pri ktorej už zaplatím vysokú vstupnú cenu.
V našom regióne by som sa pozerala najmä po menších bytoch v Leviciach. Je pri nich širšia skupina potenciálnych nájomcov a zároveň sú to nehnuteľnosti, ktoré sú relatívne likvidné aj pri ďalšom predaji. A klientovi by som určite nehovorila iba o výške nájmu. Výnos nie je nájomné mínus nula. Treba počítať aj s nákladmi, obdobím bez nájomníka, opravami, daňami a ďalšími výdavkami. Až potom vieme povedať, či je konkrétna nehnuteľnosť naozaj dobrá investícia.
Ďakujem za rozhovor, čo by si na záver kupujúcim ešte poradila?
Ja by som kupujúcim poradila hlavne jedno – neponáhľať sa, ale zároveň sa nebáť rozhodnúť, keď nájdu tú správnu nehnuteľnosť. Pri kúpe pracujú emócie, pretože si často vyberáme miesto, kde budeme žiť veľkú časť života. Ale popri emócii by mala vždy zostať aj zdravá dávka rozumu. Pýtať sa, preverovať, počítať a nebáť sa prizvať odborníka, ak si niečím nie sme istí. Zároveň netreba čakať na dokonalú nehnuteľnosť, pretože tá možno ani neexistuje. Takmer vždy robíme nejaký kompromis. Dôležité je vedieť, v čom sme ochotní ustúpiť a čo je pre nás zásadné. A možno úplne na záver – nekupujte len metre štvorcové, steny a pozemok. Kupujete miesto, kde sa vám bude odohrávať život. A tam by vám malo byť jednoducho dobre.