Ahoj, prejdeme hneď k veci, kúpa nehnuteľnosti je väčšinou rozhodnutie na celý život. Akú základnú otázku odporúčaš položiť záujemcom o novú nehnuteľnosť?
Ahoj. Základná otázka, ktorú odporúčam položiť sebe samým ešte predtým, než začnete pozerať inzeráty, znie: „Aké sú naše reálne potreby a finančné možnosti nie dnes, ale o 5 až 10 rokov?“ Kúpa bývania totiž nie je len o tom, či sa vám páči kuchyňa alebo výhľad. Musíte myslieť na budúcnosť, teda či plánujete rodinu, či budete pracovať z domu, alebo či chcete pokojnejší život v okrese, prípadne potrebujete byť rýchlo v centre mesta. Dôležitá je aj finančná rezerva, aby vás hypotéka pri nečakaných zmenách nepoložila na kolená. A samozrejme lokalita, aby vám vyhovovala aj o pár rokov z pohľadu škôl, služieb a dojazdového času. Keď v tom máte jasno, výber je oveľa jednoduchší a hlavne bezpečný.
A druhú otázku? :-)
Tú smerujem k technickému a právnemu stavu: „Poznáme okrem kúpnej ceny aj všetky skryté náklady a právne špecifiká?“ Ľudia sa často pozerajú len na cenovku na inzeráte, no to nestačí. Vždy odporúčam preveriť si právny stav, či na liste vlastníctva nie sú záložné práva, exekúcie alebo problém s prístupovou cestou. Potom technický stav, teda čo bude treba opraviť v najbližších roch, od rozvodov až po strechu. A nakoniec si pýtajte reálne vyúčtovania za energie a fond opráv. Položenie tejto otázky včas vás uchráni pred nepríjemným prekvapením po podpise zmluvy.
Ako by si ty ako odborník na reality zoradil priority pri kúpe nehnuteľnosti?
Podľa jedného jednoduchého pravidla, teda od vecí, ktoré sa už nikdy nedajú zmeniť, až po tie, ktoré upravíte ľahko. Na prvom mieste je lokalita, lebo susedov ani vzdialenosť do práce či školy neskôr nezmeníte. Druhá je dispozícia a orientácia na svetové strany, čo určuje, ako sa vám v priestore bude žiť, a nosnú stenu len tak neposuniete. Tretí je právny a technický stav, lebo čisté papierovanie a dobrá stavba vám ušetria tisíce eur. Až potom riešte cenu a finančné možnosti. No a na úplnom konci je dizajn a interiér, lebo obklady, podlahy či kuchynskú linku viete vymeniť kedykoľvek.
V prípade kúpy bytu, na čo sa odporúčaš zamerať najviac?
Pri byte si treba uvedomiť, že bývanie nekončí vašimi dverami, takže najdôležitejší je stav celého bytového domu a jeho spoločenstvo. Zistite si, v akom stave je strecha, stúpačky, výťah či zateplenie a koľko sa platí do fondu opráv. Ak sa chystajú veľké prerábky, vaše mesačné poplatky môžu dosť vzrásť. Dôležitý je aj dobrý správca a milí susedia. Pozrite sa tiež na svetelnosť izieb, lebo orientáciu nezmeníte, a overte si situáciu s parkovaním vo večerných hodinách či dostupnosť obchodu a MHD.
A pri kúpe rodinného domu či pozemku?
Tam je to o niečo zložitejšie, lebo za všetko zodpovedáte sami. Pri pozemku aj dome je základom právne čistá prístupová cesta a jasné hranice pozemku. Pri pozemku si určite preverte, či sú tam reálne dotiahnuté inžinierske siete ako elektrina, voda, plyn či kanalizácia. Pri dome je kľúčová strecha, základy a či doň nezateká. Vždy odporúčam zistiť si aj územný plán obce, aby ste neboli prekvapení, čo vám o rok vyrastie pod oknami. Netreba zabúdať ani na slnečnosť pozemku a celkové súkromie.
Na čo najčastejšie kupujúci nehnuteľnosti podľa teba zabúdajú, čo by si im odporúčal sa opýtať?
Najčastejšie zabúdajú na veci, ktoré nevidiac na prvý pohľad. Pýtajte sa najmä na skutočné ročné vyúčtovania platieb, nie len odhady, lebo tam vidíte reálnu spotrebu. Taktiež sa opýtajte na plánované investície v bytovom dome alebo na plány obce v okolí. Zistite si, aká je tam doprava v ranných špičkách a ako sa parkuje v nedeľu večer. Obhliadky sa totiž robia cez deň, keď je pokoj, no realita večer býva úplne iná. A určite sa opýtajte aj na samotný dôvod predaja.
Je podľa teba dôležitejšia lokalita alebo typ a stav nehnuteľnosti?
Lokalita má vždy absolútnu prioritu. V realitách platí pravidlo, že stav nehnuteľnosti zmeníte kedykoľvek, ale lokalitu nezmeníte nikdy. Dobrá lokalita si drží cenu aj v kríze a ušetrí vám denne hodiny času v zápchach. Staršiu kúpeľňu alebo podlahu si zrekonštruujete postupne, keď budú peniaze, no zlú lokalitu, chýbajúcu školu či hlučnú cestu neprerobíte. Ak si musíte vybrať, radšej si zvoľte menší byt vo výbornej lokalite ako palác na zlom mieste.
Z tvojich skúseností, čo sa najčastejšie sa pýtajú kupujúci na obhliadkach nehnuteľnosti?
Najprv riešia dojem, ale rýchlo prejdu k číslam. Najčastejšie ich zaujímajú presné mesačné náklady na bývanie a čo všetko ostáva v cene nehnuteľnosti, napríklad vstavaný nábytok či spotrebiče. Pýtajú sa na stav rozvodov, strechy či výťahu a kedy bude nehnuteľnosť voľná na nasťahovanie. A samozrejme, skoro vždy padne otázka, či sa dá z ceny ešte niečo spustiť.
Aké si zažil najbizardnejšie alebo najsmiešnejšie otázky podľa teba?
O zábavu na obhliadkach býva postarané. Raz sa ma kupujúci opýtal, či by sa nosná stena v paneláku dala posunúť o pol metra kvôli veľkému akváriu. V inom staršom dome sa ma pani úplne vážne pýtala, či tam v noci nestraší, lebo cíti zvláštnu energiu. Na dedine ľudí zasa viac ako stav krovu trápilo, či susedov kohút kikiríka aj cez deň, alebo len ráno. Zažil som aj ponuku dať staré auto na protiúčet alebo otázku, či je v cene bytu aj pes, ktorý oddychoval na balkóne.
Keď má klient dostatok hotovosti a chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť, čo by si mu v dnešnej dobe odporučil? Kde je najväčšia návratnosť?
Moja rada je jednoduchá, a to nekupovať drahý luxus, ale to, po čom je neustály dopyt. Najlepšie vychádzajú menšie jednoizbové alebo dvojizbové byty v mestách okolo Bratislavy, napríklad v Senci či Pezinku, lebo stoja menej a nájomníkov nájdete hneď. Výborné zhodnotenie má aj kúpa staršieho bytu v pôvodnom stave, ktorý rýchlo zrekonštruujete a prenajmete za vyššiu sumu. Moja hlavná rada pre hotovostných klientov však je neminúť všetky peniaze na jeden byt, ale radšej rozložiť riziko. Ak máte napríklad 200 000 €, je lepšie kúpiť dva menšie byty ako jeden drahý. Ak by bol jeden chvíľu prázdny, druhý vám stále zarába. Prípadne použite hotovosť ako základ a zvyšok dofinancujte hypotékou, vďaka čomu vám nájomníci budú splácať ďalšie nehnuteľnosti a majetok budujete oveľa rýchlejšie.
Ďakujem za rozhovor, čo by si na záver kupujúcim ešte poradil?
Aj ja ďakujem. Na záver poradím tri veci, a to nechať si čas, nepodliehať emóciám a poradiť sa s odborníkmi. Nenáhlite sa, lebo dobrá ponuka príde vždy. Taktiež dvakrát merajte a raz kupujte, teda si všetko preverte na vlastné oči aj na papieroch. A najmä počúvajte rozum, nie len srdce. Novú kuchyňu si dokúpite, ale lokalitu či susedov už nezmeníte. Keď k tomu pristúpite s chladnou hlavou, z kúpy nehnuteľnosti bude radosť, nie stres. Želám všetkým šťastnú ruku pri výbere!