Ahoj, prejdeme hneď k veci, kúpa nehnuteľnosti je väčšinou rozhodnutie na celý život. Akú základnú otázku odporúčaš položiť záujemcom o novú nehnuteľnosť?
Ak by som mal vybrať jedinú, tú úplne najzákladnejšiu otázku, ktorú by si mal záujemca položiť ešte predtým, než začne pozerať inzeráty, je to táto: „Ako bude môj život vyzerať v tejto nehnuteľnosti a tejto lokalite o 5 až 10 rokov?“ Ľudia totiž často robia chybu, že kupujú nehnuteľnosť pre svoju súčasnú situáciu. Slobodnému páru dnes dokonale vyhovuje moderný 2-izbový byt v centre mesta na 4. poschodí bez výťahu. No o päť rokov, keď príde dieťa, sa z nosenia kočíka a chýbajúcej škôlky v okolí stane nočná mora. Dom sa dá prerobiť, ale lokalita a poschodie sa zmeniť nedajú.
A druhú otázku? :-)
„Aká bude moja skutočná mesačná réžia a koľko peňazí mi zostane po zaplatení všetkých účtov?“ Ľudia sa totiž až príliš často pozerajú iba na výšku samotnej splátky hypotéky. Povedia si: „Hypotéka je 600 €, to zvládneme.“ Lenže to je obrovská pasca. K tej sume musíte pripočítať mesačné zálohové platby správcovi (fond opráv, kúrenie, voda), platby za elektrinu a plyn, poistenie nehnuteľnosti a vznášajúcej sa hypotéky, internet, tv a prípadné poplatky za parkovacie miesto či správu bytového domu. Z pôvodných 600 € je zrazu 900 € mesačne.
Ako maklér klientom vždy prízvukujem - kúpa nehnuteľnosti vás nesmie finančne vyžmýkať. Ak vám po zaplatení všetkých týchto výdavkov nezostane dostatočná rezerva na bežný život, cestovanie, nákupy a nečakané situácie - napr. oprava auta alebo PN-ka, tak tá nehnuteľnosť – akokoľvek je krásna – pre vás nie je tá správna. Bývanie má prinášať radosť, nie permanentný finančný stres.
Ako by si ty ako odborník na reality zoradil priority pri kúpe nehnuteľnosti?
Z pohľadu praxe a dlhodobej hodnoty by som priority pri kúpe zoradil do tohto nekompromisného rebríčka od najdôležitejšej po najmenej dôležitú. Po prvé - finančný strop a reálna dostupnosť. A prečo je to číslo 1? Bez peňazí sa nepohnete a precenenie vlastných síl je najrýchlejšia cesta k finančnej katastrofe. Maklérsky pohľad - predtým, než kliknete na prvý inzerát, musíte mať schválený predhypotekárny certifikát alebo presne vedieť, kde je váš strop. Tento strop musí zahŕňať nielen kúpnu cenu, ale aj poplatky za právny servis, kataster, prípadné dofinancovanie a hlavne finančnú rezervu po kúpe. Ak vás nehnuteľnosť finančne „vyžmýka“, prestane vám prinášať radosť.
Po druhé - lokalita a širšie okolie, teda nemenný faktor. Dom alebo byt môžete kompletne zbúrať a postaviť nanovo. Lokalitu, poschodie, orientáciu na svetové strany ani susedov však nikdy nezmeníte. Maklérsky pohľad - pozrite sa na lokalitu optikou budúcnosti 5–10 rokov. Je v pešej dostupnosti škôlka? Aká je dopravná situácia v rannej špičke? Plánuje sa v okolí výstavba, ktorá vám zruší výhľad? Lokalita navyše najviac určuje budúcu trhovú hodnotu nehnuteľnosti pri prípadnom predaji.
V prípade kúpy bytu, na čo sa odporúčaš zamerať najviac?
Pri kúpe bytu sa ako maklér odporúčam najviac zamerať na tri špecifické faktory, ktoré na rozdiel od rodinného domu nedokážete sami ovplyvniť ani zmeniť. Zatvorte na moment oči pred pekným nábytkom a zamerajte sa na to, čo tvorí skutočnú podstatu bytového bývania.
Stav bytového domu a fond opráv - kúpou bytu sa nestávate len majiteľom štyroch stien, ale aj spoluvlastníkom celého bytového domu. Finančná minulosť a budúcnosť bytovky je kľúčová.
Susedia a fungovanie spoločenstva - môžete mať ten najkrajší byt na svete, ale ak budete mať nad hlavou hlučných susedov alebo na chodbe neporiadok, vaše bývanie bude utrpením. A na koniec umiestnenie bytu v rámci budovy - poloha bytu v samotnom dome zásadne ovplyvňuje náklady na život a celkový komfort.
A pri kúpe rodinného domu či pozemku?
Pri kúpe rodinného domu alebo pozemku sa musíte najviac zamerať na inžinierske siete, právny status prístupovej cesty a technickú istotu stavby, pretože tu vás každá skrytá chyba dokáže stáť desiatky tisíc eur.
Na čo najčastejšie kupujúci nehnuteľnosti podľa teba zabúdajú, čo by si im odporúčal sa opýtať?
Kupujúci najčastejšie zabúdajú na skutočné celkové prevádzkové náklady a skrytý technický stav, preto by sa mali vždy pýtať na reálne ročné vyúčtovanie energií, stav fondu opráv a históriu prípadných rekonštrukcií.
Je podľa teba dôležitejšia lokalita alebo typ a stav nehnuteľnosti?
Ako realitný maklér v tom mám úplne jasno - lokalita je jednoznačne dôležitejšia ako typ a stav nehnuteľnosti. Môj hlavný argument je jednoduchý – interiérový dizajn, dispozíciu, okná, podlahy a dokonca aj celú stavbu domu dokážete časom, peniazmi a rekonštrukciou zmeniť, ale lokalitu, poschodie, výhľad a susedov nezmeníte nikdy. Ak si kúpite nádherný, moderne zrekonštruovaný byt v zlej štvrti s chýbajúcou občianskou vybavenosťou, stále budete žiť na mieste, kde sa necítite bezpečne alebo kde trávite hodiny v dopravných zápchach. Naopak, starší byt v pôvodnom stave v skvelej, vyhľadávanej štvrti blízko parku a metra si môžete postupne prerobiť presne podľa svojich predstáv – a jeho trhová hodnota bude v čase neustále rásť.
Z tvojich skúseností, čo sa najčastejšie sa pýtajú kupujúci na obhliadkach nehnuteľnosti?
Z mojich skúseností sa kupujúci na obhliadkach najčastejšie pýtajú na dôvod predaja, mesačné náklady, možnosť zľavy z ceny a to, čo všetko v nehnuteľnosti zostáva.
Aké si zažil najbizardnejšie alebo najsmiešnejšie otázky podľa teba?
V realitnej praxi človek zažije veci, ktoré by nevymyslel ani ten najlepší scenárista. Ľudia na obhliadkach občas úplne vypnú filter a opýtajú sa veci, pri ktorých musíte ako profesionál zachovať absolútne kamennú tvár, hoci vnútorne vybuchujete smiechom. „Zomrel v tomto byte niekedy niekto a straší tu?“ – Klasika, ktorú ľudia myslia smrteľne vážne.
Keď má klient dostatok hotovosti a chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť, čo by si mu v dnešnej dobe odporučil? Kde je najväčšia návratnosť?
Ak má klient v dnešnej dobe k dispozícii 100 % hotovosť a hľadá maximálnu návratnosť, nachádza sa v obrovskej konkurenčnej výhode. V prostredí, kde sú hypotéky pre bežných ľudí drahšie alebo ťažšie dostupné, dokáže investor s hotovosťou reagovať okamžite, stlačiť kúpnu cenu nadol a inkasovať čistý zisk bez nákladov na bankové úroky.
Dnes by som investorovi s hotovosťou odporučil kúpiť starší 3-izbový byt v pôvodnom stave pri univerzite či biznis centre, prerobiť ho na spolubývanie po izbách a vyjednať zľavu z ceny, pretože táto stratégia momentálne prináša najvyššiu čistú návratnosť s minimálnym rizikom neobsadenosti.
Ďakujem za rozhovor, čo by si na záver kupujúcim ešte poradil?
Na úplný záver by som všetkým kupujúcim poradil jednu najdôležitejšiu vec - nenakupujte očami a emóciami, ale tvrdými dátami, a radšej dvakrát merajte, kým raz podpíšete.Kúpa bývania vás musí tešiť, nie finančne a psychicky zničiť na ďalších 30 rokov – preto sa nebojte vziať si na pomoc profesionálov, ktorí vás ochránia pred skrytými chybami.