Eviduješ špecifiká dnešného realitného trhu? O aké nehnuteľnostiach je momentálne najväčší dopyt?
Áno, dnešný realitný trh – najmä na Slovensku a v strednej Európe – má viacero výrazných špecifík. Nejde o klasický trhový cyklus, ale skôr o kombináciu silného dopytu, obmedzenej ponuky a postupne sa meniacich preferencií kupujúcich. Jedným z hlavných znakov súčasného trhu je pretrvávajúci nepomer medzi dopytom a ponukou. Kupujúcich je stále viac než dostupných nehnuteľností, čo vytvára tlak na rast cien aj napriek vyšším úrokovým sadzbám. Výstavba nestíha reagovať na potreby trhu, čo sa prejavuje výrazným poklesom počtu nových bytov.
V dôsledku toho ceny nehnuteľností dlhodobo rastú, hoci tempo ich rastu kolíše. Trh sa síce po turbulentnom období, poznačenom infláciou a drahšími hypotékami, postupne stabilizoval, no cenová úroveň zostáva vysoká. V roku 2025 sme zaznamenali ešte výraznejšie oživenie dopytu a ceny tak podľa viacerých analýz medziročne rástli približne o 10 až 13 %.
Aj keď je trh dnes menej rozkolísaný než v predchádzajúcich rokoch, dostupnosť bývania naďalej predstavuje výraznú výzvu.
Čo radíš predávajúcim, ktorí chcú predať nehnuteľnosť čo najskôr? Ako by mali svoju nehnuteľnosť pripraviť k predaju?
Ak chceš predať nehnuteľnosť rýchlo (a zároveň za čo najlepšiu cenu), musíš ju pripraviť skôr ako „produkt“ než len „majetok“. Dnes kupujúci porovnávajú veľa ponúk a rozhodujú sa veľmi rýchlo — často do pár minút od pozretia inzerátu. Pri predaji rozhoduje aj malý dojem a veľký efekt vedia spraviť aj drobné opravy.
Asi veľa ľudí zaujíma, či sa vôbec oplatí (časovo aj finančne) aspoň vymaľovať a upratať nehnuteľnosť? Alebo navrhuješ sa zbaliť a všetko nechať tak?
Rozhodne sa oplatí upratať a vymaľovať — aj keď je to len „drobná investícia času a peňazí“, návratnosť je často obrovská. Skutočne, predávajúci, ktorí si myslia „zabalené, nech sa predá, čo sa dá“ často predávajú ľahko o 5–15 % menej, alebo ich nehnuteľnosť dlhšie leží na trhu.
Odporúčaš pred predajom nehnuteľnosť aj zrekonštruovať alebo naopak, predať byt, rodinný dom, či chalupu úplne v pôvodnom stave ako je?
To je veľmi častá otázka a odpoveď závisí od typu nehnuteľnosti, lokalizácie a cieľovej skupiny kupujúcich. Nemá zmysel robiť kompletnú rekonštrukciu vždy – niekedy je lepšie predať „tak, ako je.
Kde v tvojej lokalite je najväčší záujem o kúpu nehnuteľnosti a o aký typ ide?
V Košiciach je dnes najväčší záujem najmä o byty, pričom dopyt sa sústreďuje do konkrétnych lokalít. Najsilnejšou je dlhodobo Staré Mesto – ide o prémiovú zónu s výbornou dostupnosťou, službami aj celkovým životným štýlom. Najžiadanejšie sú tu 2- a 3-izbové byty a veľký záujem majú aj investori, takže nehnuteľnosti sa predávajú pomerne rýchlo. Veľmi dobre si vedú aj mestské časti Sever a Juh, kde kupujúci oceňujú najmä dobré dopravné spojenie a o niečo dostupnejšie ceny, pričom najväčší dopyt je po 1- až 3-izbových bytoch. Stabilný záujem je aj o Terasu – lokalitu západne od centra, ktorá síce nemá taký prestížny charakter ako Staré Mesto, no je veľmi praktická na každodenné bývanie a byty, najmä 2- a 3-izbové, si tu držia dobrú predajnosť aj stabilné ceny.
Prišiel si niekedy do nehnuteľnosti a povedal si si, že tak táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu?
Áno, a pomerne často. Najmä pri nehnuteľnostiach, kde ich stav, dispozícia alebo celkový dojem výrazne znižujú atraktivitu. Dokonca ani veľmi nízka cena nemusí stačiť, pretože kupujúci sa nerozhodujú len racionálne podľa čísiel, ale najmä emocionálne a vizuálne. Typickým problémom býva chaotický alebo zanedbaný stav – neporiadok, zápach, plesne, opotrebované podlahy či steny, prípadne väčšie poškodenia ako vlhkosť, narušená statika alebo zlá strecha. V takom momente si kupujúci automaticky predstaví množstvo dodatočných nákladov a starostí, ktoré v jeho očiach prevýšia aj výhodnú cenu.
Ďalším zásadným faktorom je dispozícia. Ak sú miestnosti úzke, tmavé, neprakticky usporiadané, alebo je zle riešená kuchyňa či kúpeľňa, priestor jednoducho nedáva zmysel. A práve to je problém – kupujúci si často nevedia predstaviť, ako by sa dal takýto byt upraviť na komfortné bývanie. Preto sú takéto nehnuteľnosti veľmi ťažko predajné, pretože im chýba niečo kľúčové – schopnosť osloviť kupujúceho už na prvý pohľad.
Asi si sa stretol už s otázkou, čo so zdedenou nehnuteľnosťou, predať alebo prenajať?
Toto je jedna z najčastejších dilem a odpoveď vždy závisí od vašich cieľov, stavu nehnuteľnosti aj lokality. Ak sa rozhodnete pre predaj, veľkou výhodou je rýchly finančný zisk – peniaze máte k dispozícii prakticky okamžite a zároveň sa vyhnete starostiam s opravami, nájomníkmi či administratívou. Na druhej strane však prichádzate o možný budúci príjem z prenájmu a aj o potenciálny rast hodnoty, ak by ceny nehnuteľností ďalej rástli. Predaj preto odporúčam najmä v prípade, že je nehnuteľnosť v horšom stave, vyžaduje väčšie investície alebo jednoducho nechcete riešiť jej správu.
Ak by ste ju prenajímali, získate stabilný pasívny príjem a zároveň si ponecháte majetok, ktorého hodnota môže časom rásť. Máte tiež flexibilitu – môžete ju prenajímať teraz a predať neskôr za výhodnejších podmienok. Treba však rátať s tým, že prenájom prináša aj povinnosti – správa nájomníkov, opravy, dane a určité riziká, napríklad neplatiaci nájomník alebo poškodenie bytu. Prenájom je preto vhodnejší skôr vtedy, keď je nehnuteľnosť v dobrom stave, nachádza sa v atraktívnej lokalite a ste pripravený sa jej venovať, prípadne si zabezpečiť správu cez agentúru.
Vedel by si povedať odhad, o koľko klesli ceny nehnuteľností (v priemere %) oproti koncu roku 2022?
Po cenovom vrchole v roku 2022 prišla krátka korekcia. V roku 2023 ceny mierne klesli, zhruba o 5 až 10 % v porovnaní s koncom roka 2022. Nebol to však dramatický prepad, skôr prirodzená reakcia trhu na vyššie úroky a celkovú ekonomickú situáciu.
Následne sa trh začal postupne oživovať a v rokoch 2024 až 2025 sa ceny opäť dostali približne na úroveň z roku 2022, miestami ju dokonca mierne prekonali. Treba však povedať, že presné čísla sa líšia podľa typu nehnuteľnosti – inak sa vyvíjali byty, inak rodinné domy – a veľkú rolu zohráva aj región či rozdiel medzi ponukovými a reálne predajnými cenami.
Celkovo ale môžeme povedať, že išlo o pokles v jednotkách až nižších desiatkach percent, po ktorom nasledovalo relatívne rýchle zotavenie trhu.
Prečo by mali predávajúci osloviť pri predaji svojej nehnuteľnosti práve HALO reality a teba?
Dôvodov je viacero. HALO reality patrí medzi najväčšie realitné kancelárie na Slovensku a pôsobí vo väčšine miest a okresov. V praxi to znamená silnú sieť maklérov aj klientov, takže vaša nehnuteľnosť sa dostane k oveľa väčšiemu počtu vážnych záujemcov.
Zároveň má za sebou viac ako desaťtisíc úspešne zrealizovaných predajov a prenájmov, čo je veľká výhoda najmä pri riešení rôznych – aj komplikovanejších – situácií. Klienti často oceňujú profesionálny a ústretový prístup, ako aj pomoc počas celého procesu.
Veľkým benefitom je aj komplexný servis. Nejde len o samotné sprostredkovanie predaja – k dispozícii máte právnu podporu, pomoc s dokumentmi, odborné poradenstvo či moderné nástroje ako 3D prehliadky, ktoré zvyšujú atraktivitu ponuky. Pre vás to znamená menej starostí a viac istoty.
Dôležitý je aj marketing. Vďaka silnej databáze kupujúcich, viditeľnosti na realitných portáloch a skúsenostiam s prezentáciou nehnuteľností sa zvyšuje šanca na viac obhliadok a rýchlejší predaj za lepšiu cenu.
A čo sa týka mňa – moja úloha je tento servis ešte posilniť. Pomôžem vám nastaviť správnu cenu podľa aktuálneho trhu, pripravíme nehnuteľnosť tak, aby pôsobila čo najatraktívnejšie, nastavíme stratégiu predaja a budem vám k dispozícii počas celého procesu. Jednoducho, cieľom je, aby ste mali jasné informácie a urobili čo najlepšie rozhodnutie.