Ahoj, aké máš aktuálne v portfóliu nehnuteľnosti na predaj?
Ako realitný maklér sa vždy snažím mať v portfóliu rozmanité nehnuteľnosti, ktoré reflektujú aktuálny dopyt a zároveň ponúkajú zaujímavé príležitosti pre kupujúcich v Trnave a okolí. Momentálne mám k dispozícii viacero zaujímavých ponúk, ktoré by mohli osloviť. Mám v ponuke viacero bytov či už v Trnave, Piešťanoch a v blízkom okolí.
Pre tých, ktorí hľadajú kľudnejšie bývanie v dome, mám v portfóliu staršie rodinné domy. Pre náročnejších klientov je aktuálne v ponuke viacero novostavieb rodinných domov s moderným dizajnom a energeticky úspornými riešeniami. Samozrejme mám v ponuke aj stavebné pozemky, chaty a chalupy.
Eviduješ špecifiká dnešného realitného trhu? O aké nehnuteľnostiach je momentálne najväčší dopyt?
Ja vnímam aktuálne špecifiká nášho realitného trhu veľmi intenzívne. Dnes už nepredávame v "prehriatom" prostredí spred pár rokov. Vidíme, že kupujúci sú výrazne obozretnejší a náročnejší, a to najmä kvôli vyšším úrokovým sadzbám hypoték. Dopyt sa preto presúva, a najväčší záujem je momentálne o menšie byty v Trnave a blízkom okolí, konkrétne 1- až 2-izbové, ktoré sú cenovo dostupnejšie a zároveň atraktívne pre mladé páry či investorov. Okrem toho pretrváva solídny dopyt po starších rodinných domoch v menších, dobre dostupných obciach Trnavského kraja, určených na rekonštrukciu, kde kupujúcich láka nižšia vstupná cena a potenciál prispôsobenia vlastným predstavám. Kľúčová je vždy adekvátna cena a dobrá lokalita s kompletnou občianskou vybavenosťou.
Čo radíš predávajúcim, ktorí chcú predať nehnuteľnosť čo najskôr? Ako by mali svoju nehnuteľnosť pripraviť k predaju?
Pre predávajúcich, ktorí chcú svoju nehnuteľnosť predať čo najskôr v dnešnej dobe, mám jasnú radu: kľúčová je realistická cena a bezchybná príprava. Nastavenie konkurencieschopnú a atraktívnu cenu, ktorá odráža aktuálny trh, nie minulosť. Upratať, opraviť všetky drobné nedostatky, ktoré znižujú dojem. Zabezpečiť maximum svetla a príjemnú, neutrálnu vôňu. Profesionálne fotky a ideálne aj video či 3D prehliadka sú dnes nevyhnutnosťou, bez kvalitnej prezentácie v inzeráte sa dnes nezaobídete.
Cieľom je, aby sa kupujúci do nehnuteľnosti zamiloval na prvý pohľad a cena mu dávala zmysel.
Asi veľa ľudí zaujíma, či sa vôbec oplatí (časovo aj finančne) aspoň vymaľovať a upratať nehnuteľnosť? Alebo navrhuješ sa zbaliť a všetko nechať tak?
Toto je vynikajúca otázka, rozhodne sa oplatí minimálne vymaľovať a dôkladne upratať nehnuteľnosť! Z finančného aj časového hľadiska je to jedna z najlepších investícií pred predajom. Náklady na maľovanie a upratovanie sú v porovnaní s predajnou cenou nehnuteľnosti zanedbateľné, no ich vplyv na kupujúceho je obrovský. Čerstvo vymaľovaný, čistý a prevoňaný priestor pôsobí svetlejšie, priestrannejšie a oveľa príjemnejšie. Kupujúci sa v takomto priestore cíti lepšie a dokáže si ľahšie predstaviť svoj budúci domov, čo vedie k rýchlejšiemu rozhodovaniu a hlavne – minimalizuje dôvody na zjednávanie ceny. Nechať všetko tak by bola chyba, ktorá vás môže stáť oveľa viac. Buď sa nehnuteľnosť predá podstatne neskôr, alebo za výrazne nižšiu cenu, než by ste získali s minimálnou investíciou do maľovania a upratovania. Niekedy aj pár stoviek eur vložených do prípravy dokáže zvýšiť predajnú cenu o tisíce.
Odporúčaš pred predajom nehnuteľnosť aj zrekonštruovať alebo naopak, predať byt, rodinný dom, či chalupu úplne v pôvodnom stave ako je?
Väčšinou odporúčam nehnuteľnosť predať v pôvodnom stave, po dôkladnom vyčistení a vymaľovaní, bez rozsiahlych rekonštrukcií. Ak je nehnuteľnosť v pôvodnom, ale čistom a upratanom stave, kupujúci jasnejšie vidí potenciál a môže si ľahšie predstaviť, ako by si ju sám prispôsobil. Každý kupujúci má iný vkus a predstavy o rekonštrukcii. Ak by ste investovali do novej kuchyne, kúpeľne či podláh, je vysoká pravdepodobnosť, že to nebude presne to, čo by si nový majiteľ vybral, a on to bude chcieť aj tak prerobiť. Dôležitá je aj návratnosť investície. Málokedy sa podarí plne premietnuť náklady na rozsiahlu rekonštrukciu do predajnej ceny. Rolu zohrá aj čas a stres. Rekonštrukcia je časovo náročná, stresujúca a často sa predraží. Ak chcete predať rýchlo, rekonštrukcia predaj len oddiali. Samozrejme sú aj výnimky, kedy sa rekonštrukcia oplatí. Vždy je to ale o zvážení konkrétneho prípadu.
Moja rada teda je, investujte do čistoty, svetla a odstránenia osobných vecí. Nechajte hrubé a drahé rekonštrukcie na nového majiteľa, ktorý si to urobí podľa svojho vkusu a potrieb. Ušetrený čas a peniaze môžete využiť na presné ocenenie a profesionálny marketing, čo je pre rýchly predaj dôležitejšie.
Kde v tvojej lokalite je najväčší záujem o kúpu nehnuteľnosti a o aký typ ide?
V mojej lokalite, teda v Trnave a jej blízkom okolí, evidujem momentálne najväčší záujem o kúpu nehnuteľností predovšetkým v samotnom meste Trnava, a to konkrétne o 1- a 2-izbové byty. Okrem toho pretrváva solídny záujem aj o staršie, menšie rodinné domy v obciach do 10-15 km od Trnavy, ideálne s dobrou dostupnosťou. Tu kupujúci často hľadajú alternatívu k bytu s vlastným pozemkom a sú ochotní investovať do rekonštrukcie, pokiaľ je vstupná cena nehnuteľnosti a pozemku rozumná. Ale aj o novostavby rodinných domov v obciach s dobrou dostupnosťou je zo strany kupujúcich záujem.
Prišiel si niekedy do nehnuteľnosti a povedal si si, že tak táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu?
Priznám sa, že áno, za tie roky praxe som sa stretol aj s takými nehnuteľnosťami, kde som si skutočne v duchu pomyslel, že "táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu".
Najhoršie sú prípady ak sa stretne extrémne zlý technický stav, katastrofálna lokalita alebo okolie, neriešiteľné právne problémy, atypické a nelogické riešenia ale hlavne extrémne finančné očakávania predávajúcich. Vždy hovorím že každá nehnuteľnosť je predateľná ale záleží od ceny.
Asi si sa stretol už s otázkou, čo so zdedenou nehnuteľnosťou, predať alebo prenajať?
Otázka "predať alebo prenajať zdedenú nehnuteľnosť" je veľmi častá a závisí od individuálnej situácie. Predaj odporúčam, ak, potrebujete rýchlo peniaze, nehnuteľnosť je v zlom stave vyžadujúcom vysoké investície, lokalita nie je vhodná na prenájom, nechcete sa starať o správu alebo očakávate stagnáciu cien. Prenájom odporúčam, ak, nepotrebujete okamžité financie, nehnuteľnosť je v dobrom stave v atraktívnej lokalite, očakávate rast cien a chcete pasívny príjem, alebo ste ochotní a schopní venovať sa jej správe (prípadne ju delegovať). Kľúčom je vždy dôkladná analýza stavu, lokality, vašich financií a ochoty spravovať nehnuteľnosť. S touto analýzou klientom rád pomôžem.
Vedel by si povedať odhad, o koľko klesli ceny nehnuteľností (v priemere %) oproti koncu roku 2022?
Ako realitný maklér môžem povedať, že od konca roka 2022 došlo na trhu s nehnuteľnosťami k citeľnej korekcii cien. V priemere by som odhadoval, že ceny nehnuteľností v Trnave a okolí klesli o približne 10 až 20 %. Tento pokles nie je plošný a výrazne sa líši podľa typu a lokality nehnuteľnosti, kde najväčší pokles (bližšie k 20 % a dokonca aj viac) je viditeľný pri starších, neprerobených bytoch vo vzdialenejších lokalitách, veľkých rodinných domoch vyžadujúcich značné investície, alebo pri nehnuteľnostiach s horšou energetickou triedou. Tieto "ležiaky" sú dnes najťažšie predateľné. Miernejší pokles (bližšie k 10 %) sa týka menších, atraktívnych bytov v Trnave (1- a 2-izbové) alebo rodinných domov v obľúbených lokalitách, ktoré sú vo veľmi dobrom stave alebo novostavby. Tu je stále relatívne stabilný dopyt, a tak cenová korekcia nebola taká dramatická.
Je dôležité zdôrazniť, že ide o priemerné odhady a každý konkrétny prípad je potrebné posudzovať individuálne na základe detailnej analýzy trhu. Trh sa stabilizuje a vidíme, že predávajúci si už zvykli na nové cenové reality.
Prečo by mali predávajúci osloviť pri predaji svojej nehnuteľnosti práve HALO reality a teba?
V prvom rade, HALO reality ako taká predstavuje silného a spoľahlivého partnera. Sme jedna z najväčších a najdlhšie pôsobiacich realitných kancelárií na Slovensku. To prináša benefity ako - široký dosah a marketing, máme rozsiahlu databázu kupujúcich a inzertné portály, čo zabezpečuje maximálnu viditeľnosť vašej nehnuteľnosti na celom trhu, overené procesy a právna istota, celý proces predaja prebieha pod dohľadom právnikov, čím minimalizujeme riziká a zabezpečujeme maximálnu bezpečnosť. Taktiež veľa ľudí opomína na veľmi dôležitú vec, ako je renomé a dôvera značky, HALO reality je známa a budí dôveru u kupujúcich aj predávajúcich, čo uľahčuje celý priebeh predaja.
A prečo práve ja, ako váš maklér z Trnavy a okolia? Detailne poznám realitný trh v Trnave a okolí. Viem, aké sú aktuálne ceny, čo sa predáva, kde je dopyt a aké sú špecifiká jednotlivých lokalít. Vďaka tomu dokážem nastaviť tú najlepšiu cenovú stratégiu pre vašu nehnuteľnosť. Každému klientovi venujem maximálnu pozornosť a čas. Pre mňa nie ste len "ďalší prípad", ale partner, ktorému chcem pomôcť dosiahnuť najlepší možný výsledok. Zabezpečím, že sa vášmu predaju budem venovať naplno. Od prvého momentu sa postarám o špičkovú prezentáciu vašej nehnuteľnosti – od profesionálnych fotografií a videí, cez pútavé popisy až po cielený marketing, ktorý osloví správnu cieľovú skupinu.
Samozrejmosťou je kompletný servis a podpora a to od úvodnej konzultácie, cez ocenenie, marketing, obhliadky, vyjednávanie, právny servis až po odovzdanie nehnuteľnosti – budem vaším sprievodcom a oporou počas celého procesu, aby bol pre vás čo najmenej stresujúci. Stojím si za transparentným a etickým jednaním, budete mať vždy prehľad o stave predaja a budem vám poskytovať pravidelnú spätnú väzbu. V spojení s renomovanou značkou HALO reality a mojimi skúsenosťami klient získa nielen kvalitné služby, ale aj istotu, že nehnuteľnosť bude predaná efektívne, bezpečne a za najlepšiu možnú cenu na trhu.
Ďakujeme za rozhovor, chceš niečo na záver ešte odkázať predávajúcim?
Na záver by som chcel všetkým predávajúcim odkázať jedno dôležité posolstvo: nebáť sa dnešného trhu, ale pristupovať k nemu s rešpektom a realitou. Doba, kedy sa nehnuteľnosti predávali samy a bez námahy, je preč. Dnes si predaj vyžaduje strategické myslenie, adekvátne ocenenie, profesionálnu prípravu a aktívny marketing.
Ak máte pocit, že vaša nehnuteľnosť je "ležiakom" alebo len zvažujete predaj, neotáľajte a oslovte skúseného realitného makléra. Moja úloha nie je len vyvesiť inzerát, ale stať sa vaším partnerom, ktorý vás prevedie celým procesom, minimalizuje stres a zabezpečí, aby ste dosiahli najlepší možný výsledok. Sme tu, aby sme vám pomohli predať efektívne a bezpečne. Investícia do profesionálneho poradenstva a servisu sa v dnešnej dobe naozaj oplatí.