Ahoj, asi každý postrehol, že predaj nehnuteľností už bežne netrvá týždeň, ako bolo tomu tri roky dozadu, ale niekoľko mesiacov. Prečo a ako to vnímaš ty? Kde sú hlavné dôvody podľa teba?
Ahoj, máš úplnú pravdu, situácia na realitnom trhu sa za posledné tri roky výrazne zmenila. V rokoch 2020 a 2021 sa predávalo extrémne rýchlo, často aj „za týždeň“, a to hlavne kvôli nízkym úrokovým sadzbám (hypotéky boli rekordne lacné, okolo 1 %), pandemickej psychológii (ľudia chceli väčšie bývanie, domy, chalupy), nízkej ponuke vs. vysokej dopytovej vlne – jednoducho bolo málo nehnuteľností a veľa kupujúcich.
Dnes sa trh spomalil a dôvodov je viac, či už vysoké úrokové sadzby (hypotéky sú dnes bežne 3,5 – 5 %), čo dramaticky znižuje dostupnosť bývania. Ľudia si môžu požičať výrazne menej a často nedosiahnu na financovanie, ceny nehnuteľností sú stále vyššie (neúmerné priemerným mzdám). To znamená, že kupujúci váhajú a predávajúci nechcú znižovať ceny, kupujúci sú opatrnejší (už to nie je “beriem hneď, aby mi to niekto nevyfúkol”), dnes si porovnávajú ceny a stav nehnuteľnosti, vyjednávajú, a celý proces sa predlžuje. Taktiež je nabúraná rovnováha ponuky a dopytu (ponuka prevyšuje dopyt, čo má za následok to, že predaj trvá dlhšie).
Ja to vnímam tak, že trh sa „vrátil do normálu“ – predaj nehnuteľnosti za týždeň bol skôr výnimočný boom. V zdravom realitnom trhu je prirodzené, že predaj trvá niekoľko mesiacov.
Čo navrhuješ predávajúcim, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť v dnešnej dobe čo najskôr predať?
1. Správne nastavenie ceny - reálna cena je základ. Väčšina predávajúcich začína príliš vysoko v nádeji, že „skúsia“. To však často znamená, že inzerát stojí mesiace a nakoniec sa predáva lacnejšie, než keby sa od začiatku nastavila férová cena. Ideálne je urobiť si trhovú analýzu, porovnať podobné nehnuteľnosti v danej lokalite (nielen ponukové ceny, ale aj realizované predaje).
2. Profesionálna prezentácia - kvalitné fotografie a video (ideálne 3D sken alebo homestaging). Kupujúci si dnes vyberajú najmä očami. Slabé fotky = slabý záujem.
3. Dobrá marketingová stratégia - nestačí len jeden portál. Treba využiť viaceré realitné portály, sociálne siete, prípadne cielenie na konkrétne skupiny.
4. Flexibilita pri obhliadkach a vyjednávaní - kupujúci dnes vedia, že si môžu vyberať, preto je dôležité byť ústretový pri termínoch obhliadok, aj pri rokovaniach o cene. Nie je nutné dať veľkú zľavu hneď, ale treba byť pripravený na kompromis.
Ak teda klient potrebuje predať naozaj rýchlo, tak kľúčom je kombinácia reálnej ceny + top prezentácia + správne oslovenie cieľovej skupiny. V takom prípade sa dá aj dnes predať v horizonte 1–2 mesiacov (pri atraktívnej lokalite aj rýchlejšie).
O aké nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe najväčší záujem práve v tvojej lokalite?
V mojej lokalite (Spišská Nová Ves a okolie )je najväčší záujem o rodinné domy a to najmä novostavby a domy v širšom centre mesta, ale aj v obciach ktoré ponúkajú pokojné bývanie s dobrou dostupnosťou do mesta, potom nasledujú byty - najmä 2-izbové a 3-izbové, pričom kupujúci preferujú s loggiou alebo balkónom, ktoré sa nachádzajú v lokalitách ako sídlisko Tarča, Mier alebo centrum Spišskej Novej Vsi. Tieto oblasti ponúkajú dobrú občiansku vybavenosť a dostupnosť do centra mesta. Na treťom mieste sú záhrady a rekreačné objekty, vzhľadom na rastúci záujem o oddych v prírode a záhradkárčenie.
A naopak, ktoré nehnuteľnosti sú horšie predateľné a takzvané ležiaky?
Asi najväčšie ležiaky pri zle nastavenej cene sú: staršie rodinné domy v odľahlejších lokalitách (domy v obciach, ktoré sú vzdialenejšie od mesta a ktoré si vyžadujú rozsiahlejšiu rekonštrukciu sú menej atraktívne pre kupujúcich), byty na prízemí alebo bez balkóna, rodinné domy v centre mesta s vysokou/nereálnou cenou, rekreačné objekty a záhrady (najmä tie, ktoré nie sú celoročne obývateľné alebo nemajú prístup k inžinierskym sieťam).
Čo by si chcela odkázať predávajúcim, ktorým sa nedarí predať svoju nehnuteľnosť dlhšie? Kde je podľa teba hlavný problém?
Hlavný problém často nie je v tom, že nehnuteľnosť je „zlý produkt“, ale že cena nie je zladená s trhom. Trh dnes nie je „bublina“, kde všetko ide rýchlo. Predávajúci, ktorí nevidia, že ich cena je vyššia než sú kupujúci ochotní zaplatiť, strácajú čas. Kupujúci dnes vyjednávajú. Predávajúci, ktorí sú príliš rigidní, často čakajú mesiace. Úprava ceny smerom nadol môže výrazne skrátiť dobu predaja. Hlavný problém pri predaji je podľa mňa, ak cena nie je reálne prispôsobená realite trhu (cena je predražená a kupujúci v nej nevidia hodnotu), slabá prezentácia a marketing (nehnuteľnosť „nestojí za pozretie“, keď je fotená zle alebo je popis strohý) a nepružnosť predávajúceho (trh dnes vyžaduje flexibilitu a rýchlu reakciu na dopyt).
Kedy by mal predávajúci uvažovať o znížení ceny, po akej dobe navrhuješ a o koľko zvyčajne?
Kedy začať uvažovať o znížení ceny? Priemerná doba predaja dnes je 2–4 mesiace pre bežné byty a 3–6 mesiacov pre rodinné domy, ak sú ceny realistické. Signál, že treba zvážiť úpravu ceny, ak na nehnuteľnosť za 6–8 týždňov od zverejnenia neprišla takmer žiadna seriózna ponuka alebo obhliadka alebo nehnuteľnosť je dlhší čas na portáloch než priemer podobných ponúk. Zníženie ceny by však nemalo byť panické.
O koľko zvyčajne znižovať cenu nehnuteľnosti? Záleží od typu nehnuteľnosti, prvotné níženie o približne 5 000 € je vhodné, ak je dopyt len mierne slabší. Výraznejšie zníženie (8–10 %) odporúčam, ak sa nehnuteľnosť predáva dlhšie ako 3–4 mesiace a stále nie je záujem.
Aké služby vieš poskytnúť navyše oproti štandardným, ak sa nedarí nehnuteľnosť predať?
Ak nehnuteľnosť „nechce ísť“ a klasický prístup nepomáha, je potrebné prehodnotiť aktuálnu cenu vs. trh (realizované predaje, konkurenčné ponuky). Poskytujem profesionálne nafotenie interiéru a exteriéru, 3D virtuálnu prehliadku, vizualizáciu, inzerciu na viacerých portáloch, nielen na tých hlavných, ktoré bežný predávajúci pozná. Taktiež je samozrejmosťou oslovenie existujúcich klientov v databáze záujemcov. Obhliadky podľa záujmu kupujúceho robíme v prípade potreby aj večer alebo cez víkend, doplnkové služby pre pocit komfortu kupujúceho (napr. energetický certifikát, pripravenie potrebných dokumentov k nehnuteľnosti). Samozrejmosťou je informovanie kupujúcich o lokalite a občianskej vybavenosti – školy, doprava, služby a sledovanie reakcií trhu – počet obhliadok, záujem, spätná väzba od kupujúcich.
Prekvapila ťa realitná situácia v roku 2024 alebo si ju skôr očakávala vzhľadom na vývoj cien za posledné obdobie?
Ak mám byť úprimná, situácia v roku 2024 ma až tak neprekvapila, skôr som ju očakávala na základe trendov z predchádzajúcich rokov. Už v roku 2023 boli hypotéky výrazne drahšie než v období 2020–2021. Rast sadzieb prirodzene spomalil dopyt po bývaní, čo bolo logické. Po prudkom raste cien počas pandémie sa ceny v mnohých lokalitách dostali na úroveň, ktorá začína byť pre bežných kupujúcich nedostupná. Prirodzenou reakciou trhu je spomalenie predaja a dlhšia doba predaja. Ľudia dnes váhajú, porovnávajú, vyjednávajú. Nie je to už „beriem hneď, aby mi niekto nevyfúkol“.
Ako vidíš situáciu v roku 2025 a aká vývoj očakávaš ty, predsa máš už realitnú prax a asi vývoj trhu stále sleduješ.
Z pohľadu realitnej praxe a trendov, ktoré sledujem, vidím situáciu v roku 2025 nasledovne:
- úrokové sadzby pre hypotéky sa začínajú stabilizovať alebo mierne klesať, čo trochu zlepší dostupnosť bývania.
- inflácia sa pravdepodobne udrží v relatívne stabilných číslach,
- veľké mestá a atraktívne lokality pravdepodobne ešte zaznamenajú mierny rast cien okolo 5 %, najmä u novostavieb a rekonštruovaných objektov,
- staršie byty a domy mimo centra alebo v odľahlejších obciach môžu stagnovať alebo mierne klesať, pokiaľ sa cena neaktualizuje podľa trhu,
- pri atraktívnych nehnuteľnostiach (nové byty, rekonštruované domy) sa predaj môže skrátiť na 1–2 mesiace, ak je cena reálna.
- pri starších alebo menej atraktívnych nehnuteľnostiach zostane predaj 3–6 mesiacov, ale to je bežná doba pri predaji takýchto nehnuteľností.
Ľudia budú mierne optimistickejší, ale stále opatrní, stále budú porovnávať ponuky a vyjednávať, najmä pri vyšších cenách. Trh sa postupne stabilizuje, návrat extrémne rýchlych predajov je podľa môjho názoru už nepravdepodobný. Rast cien bude pomalý a diferencovaný podľa lokality a typu nehnuteľnosti. Predávajúci, ktorí budú flexibilní, správne nastavia cenu a využijú nadštandardný marketing, predajú rýchlo. „Ležiaky“ – staršie objekty, menej atraktívne lokality – zostanú aj naďalej výzvou a budú si vyžadovať aktívne zásahy (marketing, úpravy, zníženie ceny).
Ďakujeme za rozhovor, držíme palce.
Ďakujem aj ja za rozhovor a prajem celému nášmu tímu HALO reality veľa úspechov :)