Ahoj, asi každý postrehol, že predaj nehnuteľností už bežne netrvá týždeň, ako bolo tomu tri roky dozadu, ale niekoľko mesiacov. Prečo a ako to vnímaš ty? Kde sú hlavné dôvody podľa teba?
Ahoj, tak áno, počul som o takomto období, keď sa nehnuteľnosti predávali kvázi samé. Určite to bolo ovplyvnené nízkymi úrokmi na hypotékach a taktiež postupne sa stále znižovaním a znižovaním množstva ponúk nehnuteľností. Takto dochádzalo k tomu, že asi nie len všetko, čo sa nabralo do ponuky, sa aj rýchlo predalo, ale aj sa ,,nestíhalo" naberať dostatok nehnuteľností do ponuky. Keď už situácia vo svete, opäť zrazu ovplyvnila rapídne stúpanie úrokových sadzieb a hlavne ľudia sa začali báť, čo sa bude diať a udeje na Slovensku za pol roka, rok, tak sa predaj na nejakú dobu hodne spomalil. Ale podľa mňa najväčším problémom týchto období, je že si ľudia, predávajúci, makléri, nevedia nastaviť správne predajnú cenu a prispôsobiť ju trhu. Pretože aj v obdobiach keď to bolo kvázi ťažšie, sa predsa predávalo a predávali makléri, ktorí nie len tu cenu rozumne nastavili, ale aj si dali záležať na danej prezentácii nehnuteľnosti a jej propagácii. Taktiež som predával aj ja, bezproblémov a aj do týždňa, ale práve nehnuteľnosti, pri ktorých si predávajúci potrebovali vyriešiť nejakú finančnú situáciu atď. a preto cenou klesať nemohli, tak sa nehnuteľnosť zrazu začala javiť ako nepredajná a ostávala trčať na portáloch.
Čo navrhuješ predávajúcim, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť v dnešnej dobe čo najskôr predať?
Jednoznačne, ak chcú nie len čo najskôr predať, ale aj za čo najvyššiu možnú cenu, tak v žiadnom prípade nepredávať sami na vlastnú päsť. Samozrejme chápem, že na prvý pohľad sa to javí, že vlastne veď nemusím zaplatiť žiadnej kancelárii, či maklérovi nejaký poplatok a teda vlastne ušetrím, ale v reáli mu na konci dňa cinkne na účet o dosť menej peňazí, akoby to predával cez skúsenú kanceláriu a realitného makléra. Navrhujem teda predávajúcim si určite naplánovať aspoň nezáväzné stretnutie so skúseným maklérom a realitnou kanceláriou, ktorá vysvetlí prečo, by nemali predávať nehnuteľnosť sami, ak ju chcú predať čo najrýchlejšie.
O aké nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe najväčší záujem práve v tvojej lokalite?
Momentálne mám pocit, že je veľký záujem o dvojizbové byty, hlavne v novostavbách, ktoré zohrávajú v prevažnej väčšine zámer ako štartovací byt pre mladých ľudí.
A naopak, ktoré nehnuteľnosti sú horšie predateľné a takzvané ležiaky?
Myslím si, že asi celkovo vždy bol väčší problém nájsť potenciálneho záujemcu na staršie domy, hlavne tie, ktoré potrebujú najprv prejsť aspoň základnou rekonštrukciou. A taktiež sa dlhšie predávajú aj nesamostatne stojace domy s pomerne malými pozemkami.
Čo by si chcel odkázať predávajúcim, ktorým sa nedarí predať svoju nehnuteľnosť dlhšie? Kde je podľa teba hlavný problém?
Hlavným problémom je takmer zakaždým nesprávne nastavená predajná cena, alebo nedostatočne vystihnutý potenciál danej nehnuteľnosti vytvorenou prezentáciou. Odporúčam určite sa poradiť so skúseným realitným maklérom a rozhodnúť sa pre férovú spoluprácu, za vopred dohodnutých podmienok a dohodnutej úrovni profesionálnych služieb.
Kedy by mal predávajúci uvažovať o znížení ceny, po akej dobe navrhuješ a o koľko zvyčajne?
Za mňa vždy po spustení propagácie sú smerodajné prvé dva-tri týždne. Ak sa stane, že sa v prvých troch týždňoch náhodou neozve a na prezentáciu, ponuku, nezareaguje vôbec nikto, ale sledovanosť prezentácie ma svoje takzvané čísla, tak je potrebné upraviť predajnú cenu. O koľko, to záleží len na tom, ako bola nastavená cena nazačiatku. Ak bola nastavená rozumne, tak možno nebude potrebná ani veľká úprava ceny, ale pokiaľ už od začiatku je zrejmé, že cena bola nastavená vysoko, tak určite ju treba dorovnať na trhovú hodnotu. A to je práve niekedy až zrazu veľký skok oproti prvotnej cene, preto je potrebné si radšej dať poradiť podľa názoru skúseného makléra, aby sa cena nastavila rozumne.
Aké služby vieš poskytnúť navyše oproti štandardným, ak sa nedarí nehnuteľnosť predať?
Ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti, ktorú sa snaží predať si sám predávajúci, tak určite poskytnúť služby ako vytvorenie 3D pôdorysu, videoobhliadky, vizualizácie, ktorá napríklad môže vyzdvihnúť potenciál nehnuteľnosti ešte viac ako ju vyzdvihol predávajúci. Ale všeobecne je potrebné ku každej nehnuteľnosti pristupovať individuálne a tak ako podľa potrieb predávajúceho, tak aj podľa danej nehnuteľnosti nastaviť správne predajnú stratégiu.
Prekvapila ťa realitná situácia v roku 2024 alebo si ju skôr očakával vzhľadom na vývoj cien za posledné obdobie?
Zatiaľ nikdy som sa nesnažil pozerať na realitný trh ako na zlú, či dobrú situáciu. Snažil som sa popasovať sa s predávajúcimi s predajom ich nehnuteľnosti tak, aby som čo najskôr vykúzlil úsmev na ich tvárach, keď sa ich nehnuteľnosť zarezervovala, či už to naplnilo alebo nenaplnilo ich očakávania. V konečnom dôsledku, sú spokojný všetci, keď sa ich nehnuteľnosť predá. Bývať treba niekde vždy, či je predaj nehnuteľností silnejší alebo slabší. Ak je situácia na realitnom trhu taká, že je menší dopyt po kúpe, tak je naopak dopyt po prenájme nehnuteľností. Taktiež sa podľa mňa v roku 2024 opäť viacmenej ceny nehnuteľností ustálili a to predpokladám pomohlo opäť viac rozbehnúť realitný trh v nasledujúcom roku.
Ako vidíš situáciu v roku 2025 a aká vývoj očakávaš ty, predsa máš už realitnú prax a asi vývoj trhu stále sleduješ.
Myslím si, že vývoj realitného trhu v roku 2025 sa pekne už aj rozbehol a predpokladám, keďže úrokové sadzby pomaly naďalej klesajú, tak aj ešte viac bude pribúdať počet nadobudnutých nehnuteľností novými majiteľmi. Taktiež sledujem, že sa už začali opäť viac stavať a realizovať nové developérske projekty a ľudia, čím ďalej, tým viac siahajú po novostavbách ako naopak, keď po minulé obdobia to boli skôr staršie nehnuteľnosti. Už asi môže len opäť nastať zlom, že nebude dostatok nehnuteľností v ponuke a teda ceny budú nútené opäť vystreliť smerom nahor. Čo poteší predávajúcich :-).
Ďakujeme za rozhovor, držíme palce.
Ďakujem veľmi pekne aj ja a budem sa tešiť keď niekoho mojich pár slov posunie v správnom rozhodovaní sa, pre výber toho správneho skúseného realitného makléra.