Ahoj, asi každý postrehol, že predaj nehnuteľností už bežne netrvá týždeň, ako bolo tomu tri roky dozadu, ale niekoľko mesiacov. Prečo a ako to vnímaš ty? Kde sú hlavné dôvody podľa teba?
Ahoj, áno, máš pravdu, aj keď nie pri každej nehnuteľnosti to platí rovnako, tiež sa situácia líši aj v lokalite, kde sa nehnuteľnosť predáva... Ale dôvodov, prečo sme inde, ako tomu bolo pred niekoľkými rokmi je podľa môjho názoru niekoľko, konkrétne:
- úrokové sadzby hypoték (mnohí záujemcovia o kúpu odkladajú tento úkon alebo majú nižší rozpočet, čo spomaľuje rozhodovanie a vyjednávanie),
- opätovný nárast cien nehnuteľností v porovnaní s reálnym nárastom príjmov záujemcov nemajú ani zďaleka približujúce sa tempo, nepomáha ani zvyšovanie nákladov domácností. Ľudia sú opatrnejší, čakajú, či ceny neklesnú, práve toto "vyčkávanie" spomaľuje proces rozhodovania sa a predaja,
- trh sa nasycuje, na predaj je mnoho nehnuteľností, hlavne tých, ktoré ľudia kúpili ako investíciu a teraz sa ich chcú alebo potrebujú zbaviť (opäť sme pri zvyšujúcich sa nákladoch na réžiu domácností),
- prísnejšie podmienky bánk, nie každý záujemca o hypotéku na ňu dosiahne, aj keď by pred pár rokmi bez problémov prešiel,
- v neposlednom rade obavy z inflácie, politickej situácie, zmeny cien energií a iných nákladov, ľudia sú oveľa opatrnejší, a to platí ako pri predávajúcich, tak aj kupujúcich.
- v konkurenčnom prostredí je dôležitá cena, stav nehnuteľnosti, marketing (prezentácia nehnuteľnosti), čo ešte mnoho predávajúcich tak úplne nepochopilo.
Čo navrhuješ predávajúcim, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť v dnešnej dobe čo najskôr predať?
Ak potrebuje predávajúci čo najskôr svoju nehnuteľnosť predať, musí k predaju (ponuke) pristúpiť strategicky a pragmaticky.
Určite by som odporúčala:
- reálne nastaviť cenu podľa trhu, nie podľa svojich očakávaní či emócií,
- odporúčam pripraviť si cenovú analýzu (porovnanie konkurenčných ponúk + reálne predaných nehnuteľností v okolí),
- pripraviť nehnuteľnosť na predaj (tzv. homestaging) - prvý dojem záujemcu je rozhodujúci - ľudia kupujú očami,
- kvalitné fotografie, video, vizualizácie alebo virtuálna prehliadka (veľmi urýchluje filtráciu záujemcov), pútavý text inzerátu, ktorý pracuje s emóciami a výhodami - každá nehnuteľnosť potrebuje iný prístup,
- široký a cielený marketing - inzercia na všetkých realitných portáloch,
- propagácia na sociálnych sieťach,
- cielenie na konkrétny typ kupujúceho.
Toto všetko a ešte aj viac je u nás štandardná služba, ktorú by mal poskytnúť každý kvalitný maklér.
O aké nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe najväčší záujem práve v tvojej lokalite?
Jednoznačne menšie byty, ktoré sú cenovo dostupné. A v nemalom rade aj staršie, no obývateľné domy v reálne dostupnej cene s ohľadom na ich stav.
A naopak, ktoré nehnuteľnosti sú horšie predateľné a takzvané ležiaky?
Dlhšie a ťažšie sa predávajú nehnuteľnosti, ktoré sú výrazne nad cenou 200 tis. eur, prípadne nehnuteľnosti, ktoré majú neadekvátny pomer "cena" a "výkon". S tými sa "trápime" dlho, ak vlastník nedokáže zakceptovať "neprijatie" trhu.
Čo by si chcela odkázať predávajúcim, ktorým sa nedarí predať svoju nehnuteľnosť dlhšie? Kde je podľa teba hlavný problém?
Predávajúci často stráca čas a peniaze, keď predáva "na vlastnú päsť". Problémom je určite to, ako je nehnuteľnosť odprezentovaná a najväčším problémom je zle nastavená cena. Za prvé zle nastavená cena alebo prezentácia nehnuteľnosti. Jednoznačne by som odkázala, aby popremýšľali nad spoľahlivým a profi maklérom, o ktorom hovoria hlavne jeho referencie, pretože ten: má kontakty na aktívnych kupujúcich, má skúsenosti s trhom nehnuteľností v konkrétnej lokalite, má skúsenosti s vyjednávaním, má pripravené marketingové nástroje, vie zvládnuť právne a hypotekárne procesy.
Kedy by mal predávajúci uvažovať o znížení ceny, po akej dobe navrhuješ a o koľko zvyčajne?
Je to individuálne, ak predávate nehnuteľnosť za 60 tisíc eur, je to iné ako pri nehnuteľnosti za 250 tisíc. Ak trh ponuku zväčša do 14 dní neprijíma, čo sa prejaví nezáujmom o obhliadky či viac informácií, odporúčam sa už po mesiaci zamyslieť. Čím dlhšie ponuka bude "ležať" na realitných portáloch bez zmeny ceny či úprav ponuky, tým viac sa blíži k tomu, že bude pre záujemcov doslova podozrivá.. "Niečo tam je zle.., keď sa to tak dlho nepredalo" a pod. Znižovanie ceny tiež závisí od toho, koľko času na predaj vlastník má.. Ak chce a má čas zlacňovať postupne, tak môže začať po 2-5 tisíc eur cca raz za mesiac. Ak čas nemá, určite výraznejšie, až pokým sa dostane k reálnemu záujmu trhu.
Veľmi by ste sa čudovali, ako trh dokonale číta a porovnáva ceny ponúk...
Aké služby vieš poskytnúť navyše oproti štandardným, ak sa nedarí nehnuteľnosť predať?
Ak sa nehnuteľnosť dlhšie nedarí predať, nespolieham sa iba na štandardnú inzerciu a čakanie na kupujúceho. Snažím sa zistiť, kde je problém a podľa toho zmeniť stratégiu predaja. Viem zabezpečiť nové nafotenie a úpravu prezentácie nehnuteľnosti, homestaging alebo odporúčanie konkrétnych úprav, ktoré môžu zvýšiť jej atraktivitu. Pracujem aj s vizualizáciami – napríklad pri nehnuteľnostiach v pôvodnom stave dokážeme kupujúcemu ukázať ich potenciál po rekonštrukcii, pri pozemkoch zase možné budúce využitie. Využívam videoprezentácie, zábery z dronu, krátke videá a Reels na sociálne siete, cielenú prezentáciu vo Facebook skupinách a podľa typu nehnuteľnosti pripravujem aj samostatné marketingové kampane. Ak súčasná prezentácia nefunguje, mením text, titulnú fotografiu, poradie fotografií, spôsob komunikácie aj cieľovú skupinu. Priebežne sledujem konkurenčné ponuky a vývoj cien v danej lokalite a s majiteľom otvorene vyhodnocujem, či je problém v prezentácii, cene, technickom alebo právnom stave nehnuteľnosti alebo jednoducho v nesprávne zvolenej cieľovej skupine.
Pri špecifických nehnuteľnostiach sa snažím kupujúceho hľadať aj aktívne, nielen čakať, kým nájde inzerát. Využívam databázu dopytov, spoluprácu s kolegami a ďalšími maklérmi a oslovujem potenciálnych záujemcov.
Mojím cieľom nie je mať nehnuteľnosť čo najdlhšie v ponuke. Ak vidím, že zvolený spôsob predaja neprináša výsledky, hľadám inú cestu, ako ju dostať k správnemu kupujúcemu – a majiteľovi poviem otvorene aj vtedy, keď je potrebné upraviť cenu.
Prekvapila ťa realitná situácia v roku 2024 alebo si ju skôr očakávala vzhľadom na vývoj cien za posledné obdobie?
Realitná situácia v roku 2024 ma výrazne neprekvapila. Po prudkom raste cien v predchádzajúcich rokoch, následnom zvýšení úrokových sadzieb a zhoršení dostupnosti hypoték sa dalo očakávať, že trh bude potrebovať určitý čas na stabilizáciu. Kupujúci začali oveľa viac porovnávať, počítať náklady na financovanie aj prípadnú rekonštrukciu a boli citlivejší na cenu. Pri správne nastavenej cene a kvalitnej prezentácii sa však dobré nehnuteľnosti predávali aj naďalej.
Rok 2024 vnímam skôr ako obdobie postupného návratu k zdravšiemu realitnému trhu, kde už nestačilo nehnuteľnosť iba zverejniť a čakať, ale bolo potrebné správne nastaviť cenu, prezentáciu aj celú stratégiu predaja. A tak to bude aj pokračovať.
Ako vidíš situáciu v roku 2025 a aká vývoj očakávaš ty, predsa máš už realitnú prax a asi vývoj trhu stále sleduješ.
Do roku 2025 som vstupovala skôr optimisticky. Po opatrnejších predchádzajúcich rokoch som očakávala postupné oživenie realitného trhu, najmä v súvislosti so stabilizáciou úrokových sadzieb a návratom kupujúcich, ktorí svoje rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti určitý čas odkladali. Očakávala som rast dopytu a s ním aj postupný rast cien nehnuteľností. Zároveň som však nepredpokladala, že sa vrátime do obdobia, keď sa prakticky všetko predalo za akúkoľvek cenu. Kupujúci už boli oveľa informovanejší, viac porovnávali ponuky a veľmi citlivo vnímali pomer ceny, lokality a stavu nehnuteľnosti.
Z mojej praxe zároveň vidím, že realitný trh nemožno hodnotiť iba celoslovenskými číslami. Inak sa správa Bratislava či krajské mestá a inak okres Levice a menšie obce v našom regióne. Aj medzi jednotlivými typmi nehnuteľností sú veľké rozdiely – dobrý byt v žiadanej lokalite môže mať úplne inú dynamiku predaja ako starší rodinný dom alebo nehnuteľnosť na vidieku. Pre rok 2025 som preto očakávala zdravší a aktívnejší trh, mierny až postupný rast cien a predovšetkým návrat väčšieho počtu kupujúcich. Stále však podľa mňa platí to najdôležitejšie: dobre nastavená cena rozhoduje. Ani rastúci trh nedokáže dlhodobo zachrániť nehnuteľnosť, ktorá je výrazne precenená. A rok to aj na jeho konci potvrdil.
Ďakujeme za rozhovor, držíme palce.
Aj ja ďakujem. Pekný deň.