Ahoj, asi každý postrehol, že predaj nehnuteľností už bežne netrvá týždeň, ako bolo tomu tri roky dozadu, ale niekoľko mesiacov. Prečo a ako to vnímaš ty? Kde sú hlavné dôvody podľa teba?
Spomalenie predaja nehnuteľností z týždňov na mesiace je podľa mňa priamym dôsledkom viacerých prepojených faktorov. Kľúčový je rast úrokových sadzieb, ktorý výrazne predražil hypotéky, čím sa pre mnohých znížila dostupnosť bývania a celková kúpyschopnosť. Tento fakt viedol k ochladeniu dopytu zo strany kupujúcich, ktorí sú dnes oveľa opatrnejší a citlivejší na ceny, než tomu bolo v predchádzajúcich rokoch. Zároveň pozorujeme aj istú vyčkávaciu taktiku na oboch stranách – kupujúci dúfajú v pokles cien a predávajúci si nechcú pripustiť nutnosť zľavy, čo predlžuje čas potrebný na nájdenie zhody. V podstate ide o prirodzenú korekciu trhu po období extrémneho rastu, kedy sa trh s nehnuteľnosťami vracia k normálu.
Čo navrhuješ predávajúcim, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť v dnešnej dobe čo najskôr predať?
Pre predávajúcich, ktorí potrebujú rýchlo predať nehnuteľnosť v dnešnom trhovom prostredí, je nevyhnutná predovšetkým realistická cenotvorba, ideálne mierne pod trhovú hodnotu, aby sa ich ponuka odlíšila. Kľúčová je tiež bezchybná vizuálna prezentácia s profesionálnymi fotografiami a upraveným interiérom, spolu s aktívnym a širokým marketingom na všetkých relevantných platformách. Nevyhnutná je flexibilita pri obhliadkach a kompletná pripravenosť všetkej dokumentácie pre urýchlenie procesu. V dnešnej dobe je obzvlášť prínosné zvážiť profesionálnu pomoc realitného makléra, ktorý dokáže efektívne navigovať trhom a byť otvorený vyjednávaniu.
O aké nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe najväčší záujem práve v tvojej lokalite?
V Trnavskom kraji pretrváva v dnešnej dobe najväčší záujem predovšetkým o menšie byty v meste Trnava a jeho blízkom okolí, najmä o 1- až 2-izbové byty. Sú atraktívne pre mladých ľudí, investorov hľadajúcich nájomné bývanie, ale aj pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupnejšiu alternatívu k väčším nehnuteľnostiam.
Okrem toho je stále relatívne silný dopyt po starších rodinných domoch v menších obciach s dobrou dostupnosťou do Trnavy, ktoré sú určené na rekonštrukciu. Tieto nehnuteľnosti lákajú kupujúcich najmä vďaka nižšej kúpnej cene pozemku a samotného domu, čo umožňuje ich prispôsobenie vlastným predstavám aj pri obmedzenom rozpočte.
Celkovo je kľúčová rozumná cena a lokalita s dobrou občianskou vybavenosťou a dopravnou dostupnosťou, pričom preferované sú nehnuteľnosti, ktoré nevyžadujú okamžité rozsiahle investície.
A naopak, ktoré nehnuteľnosti sú horšie predateľné a takzvané ležiaky?
Medzi nehnuteľnosti, ktoré sú v Trnavskom kraji dnes ťažšie predateľné a často sa stávajú "ležiakmi", patria predovšetkým rozľahlé rodinné domy s vysokými prevádzkovými nákladmi, najmä ak sú staršieho dáta a vyžadujú rozsiahlu rekonštrukciu, čo odrádza kupujúcich pri dnešných cenách energií a úverov. Ďalšou kategóriou sú nehnuteľnosti vo vzdialenejších obciach s horšou dostupnosťou a obmedzenou občianskou vybavenosťou či infraštruktúrou, ktoré nespĺňajú požiadavky na pohodlné bývanie a dochádzanie. Rovnako problémové sú aj byty v pôvodnom stave situované v neatraktívnych lokalitách alebo na vyšších poschodiach bez výťahu, ktoré si vyžadujú značné dodatočné investície a tým zvyšujú celkové náklady pre nového majiteľa.
Čo by si chcel odkázať predávajúcim, ktorým sa nedarí predať svoju nehnuteľnosť dlhšie? Kde je podľa teba hlavný problém?
Predávajúcim, ktorým sa nedarí predať nehnuteľnosť dlhšie, by som odkázal, že hlavným problémom je takmer vždy príliš vysoká, nereálna cena vzhľadom na dnešný trh. Je kľúčové prehodnotiť cenové očakávania, nastaviť cenu adekvátne dopytu a ponuke a zároveň maximalizovať kvalitu prezentácie. Dlhé čakanie a opakované znižovanie ceny býva napokon drahšie ako rýchly predaj za reálnu trhovú hodnotu.
Kedy by mal predávajúci uvažovať o znížení ceny, po akej dobe navrhuješ a o koľko zvyčajne?
Predávajúci by mal začať uvažovať o znížení ceny, ak po 3-4 týždňoch od začiatku inzercie nevidí dostatočný záujem – teda minimum obhliadok alebo žiadne seriózne ponuky. To je jasný signál, že trh vníma cenu ako príliš vysokú.
Čo sa týka výšky zníženia, zvyčajne sa odporúča začať s krokom o 3 až 5 % z pôvodnej ceny. Cieľom je nie len znížiť cenu, ale aj vizuálne ju posunúť do nižšieho cenového pásma na realitných portáloch a prilákať novú skupinu kupujúcich. Príliš malé zníženie nemá žiaden efekt a príliš veľké môže vzbudiť podozrenie, že s nehnuteľnosťou nie je niečo v poriadku. Ak ani po prvom znížení nie je dostatočná odozva do ďalších 3-4 týždňov, je potrebné opäť prehodnotiť a prípadne znížiť cenu.
Aké služby vieš poskytnúť navyše oproti štandardným, ak sa nedarí nehnuteľnosť predať?
Ako realitný maklér som si plne vedomý, že v situácii, keď sa nehnuteľnosť nedarí predať, je potrebné pristúpiť k nadštandardným službám a proaktívnym krokom. Okrem štandardnej inzercie a obhliadok by som pre vás zaistil detailnú analýzu trhu, ktorá by presne identifikovala, kde je naša cenová ponuka v porovnaní s reálne predanými nehnuteľnosťami v danej lokalite, a následne navrhol precíznu cenovú stratégiu s odporúčanými krokmi pre prípadné korekcie. Následne by sme sa zamerali na vylepšenie prezentácie, čo by zahŕňalo buď moje konkrétne home staging poradenstvo, doplnené o nové, vysoko kvalitné fotografie, pútavú video prehliadku či dokonca 3D virtuálnu prehliadku, aby vaša nehnuteľnosť skutočne vynikla. Nevyhnutná je tiež optimalizácia marketingovej kampane – to znamená prepracovanie textov inzerátov, aby zdôrazňovali skutočné benefity a cielená propagácia na sociálnych sieťach či špecializovaných kanáloch, ktorá osloví presne tú správnu skupinu kupujúcich. Počas celého procesu by som vám poskytoval pravidelné reporty a spätnú väzbu z trhu a obhliadok, aby sme mohli spoločne flexibilne upravovať stratégiu. V neposlednom rade by som sa pokúsil o analýzu prípadných skrytých prekážok, či už technických alebo právnych, a navrhnúť ich riešenie, ktoré zvýši predateľnosť vašej nehnuteľnosti. Cieľom je vždy nájsť efektívnu cestu k úspešnému predaju, aj keď sa pôvodné očakávania nenaplnili.
Prekvapila ťa realitná situácia v roku 2024 alebo si ju skôr očakával vzhľadom na vývoj cien za posledné obdobie?
Ako realitný maklér musím povedať, že ma súčasná realitná situácia v roku 2024 v podstate neprekvapila, skôr by som povedal, že som ju s istými náznakmi očakával. Po extrémne dynamickom období rokov 2020-2022, kedy ceny raketovo rástli a nehnuteľnosti sa predávali doslova za pár dní bez ohľadu na stav, bolo jasné, že takýto trend nie je dlhodobo udržateľný. Rast úrokových sadzieb, inflácia a celková neistota v ekonomike boli signály, že trh sa musí ochladiť a prispôsobiť sa novým podmienkam. Očakával som spomalenie dopytu a tlak na ceny, hoci rozsah a rýchlosť zmien sa vždy ťažko predpovedajú s absolútnou presnosťou. Vnímali sme to skôr ako potrebnú korekciu a návrat k zdravšej dynamike trhu, kde sa na predaj už musí vynaložiť úsilie a cena opäť hrá kľúčovú rolu.
Ako vidíš situáciu v roku 2025 a aká vývoj očakávaš ty, predsa máš už realitnú prax a asi vývoj trhu stále sleduješ.
S ohľadom na súčasné dianie a moju prax na trhu, situáciu v roku 2025 vnímam ako obdobie, kedy by sme mali vidieť postupnú stabilizáciu a mierne oživenie, hoci k plnému návratu k "starým časom" nedôjde. Očakávam, že úrokové sadzby sa stabilizujú, prípadne začnú mierne klesať, čo opäť zlepší dostupnosť hypoték a podporí kúpyschopnosť. To by malo viesť k postupnému návratu záujemcov, ktorí doteraz vyčkávali. Nebude to však žiadny dramatický skok, skôr plynulý rast.
Ceny nehnuteľností sa už pravdepodobne nebudú výrazne prepadávať. Skôr očakávam, že sa ustália na určitej úrovni a v atraktívnych lokalitách by mohli začať veľmi mierne rásť, avšak už nie v takej miere ako v rokoch pred pandémiou. Dôležitá bude aj naďalej ich kvalita a lokalita.
Dopyt sa bude postupne zvyšovať, ale kupujúci zostanú obozretní a budú si veľmi dôkladne vyberať. Kvalitná prezentácia, reálne ocenenie a dobrá lokalita budú stále kľúčové. Nehnuteľnosti, ktoré sú dnes "ležiakmi", si budú musieť prejsť výraznejšími úpravami cien.
Celkovo teda očakávam, že rok 2025 prinesie predvídateľnejší a stabilnejší trh s postupne rastúcim objemom predajov, avšak s väčším dôrazom na kvalitu, cenu a aktívny prístup zo strany predávajúcich aj maklérov. Bude to zdravší trh, než aký sme zažili v posledných troch rokoch.
Ďakujeme za rozhovor, držíme palce.
Veľmi pekne ďakujem za príjemný rozhovor. Teším sa na prípadnú spoluprácu v budúcnosti.