Ahoj, aké máš aktuálne v portfóliu nehnuteľnosti na predaj?
Ahoj, čo sa týka typov nehnuteľností, snažím sa udržiavať akú takú rovnováhu v mojom portfóliu. Byty, domy, pozemky... Momentálne síce mám pocit, že sa mi vypredávajú viac domy, ale to len preto podľa mňa, že väčšina bytov, ktoré som mal v ponuke sa taktiež popredala. Vždy je to o tom, čo je v ponuke, to sa predáva. Momentálne mám teda viac alebo skôr domy vo svojom portfóliu.
Eviduješ špecifiká dnešného realitného trhu? O aké nehnuteľnostiach je momentálne najväčší dopyt?
Asi hlavným špecifikom je momentálne pokles úrokových sadzieb, čo zvyšuje ochotu ľudí kúpiť nielen svoje nové bývanie, ale aj investičnú nehnuteľnosť a podobne. Výraznejší pokles sa síce ešte nedostavil, ale aj miernejší pokles už ma pre realitný trh vplyv, pretože ľudia sú viac naklonení uvažovať o kúpe, refinancovaní a prestávajú byť tak citlivý na každé euro navyše. K tomu sa pripája ďalšie špecifikum, ktoré je psychologickým faktorom, a teda očakávanie rastu cien. Mnohí kupujúci neodkladajú kúpu nehnuteľnosti, pretože očakávajú, že ceny budú ďalej rásť, čo podporuje dopyt.
Väčší záujem je za mňa už dlhodobejšie o menšie byty, nakoľko ľudia sú ochotný akceptovať menší priestor, ak je ale lokalita výborná, alebo ak je dobrá dostupnosť do väčšieho mesta. Ale je taktiež vyšší záujem o rodinné domy mimo mesta do vzdialenosti 30 km, ak ponúkajú dobrú dopravnú infraštruktúru. Kvalitná infraštruktúra, dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť, už v dnešnej dobe nie sú len príjemným plusom, či benefitom, ale už vo veľkej miere rozhodujúcimi vlastnosťami, pri výbere nehnuteľnosti.
Čo radíš predávajúcim, ktorí chcú predať nehnuteľnosť čo najskôr? Ako by mali svoju nehnuteľnosť pripraviť k predaju?
Jednoznačne realisticky nastaviť predajnú cenu. Cenový strop je rozhodujúci faktor pri rýchlosti predaja. Príliš vysoká cena znamená stagnáciu, príliš nízka vyvoláva podozrenie a triezvy stred, alebo teda aspoň jemne nižšie pod cenový strop, funguje najrýchlejšie. Najideálnejšie je získať profesionálny odhad od skúseného realitného makléra a teda dohodnúť si minimálne aspoň nezáväzné stretnutie s takýmto maklérom. Samozrejme to zvládnuť môžu aj sami, porovnaním si trhových cien na rôznych portáloch s nehnuteľnosťami, ale zo skúsenosti viem, že väčšina predávajúcich sa hneď prikláňa k najvyšším cenám a nemajú napríklad predstavu, či tá ktorá nehnuteľnosť nie je predražená alebo aj vďaka tomu už možno aj polročný, ročný ležiak na trhu.
Pre prípravu nehnuteľnosti k predaju je kľúčová čistota, priestor a svetlo. Najideálnejšie je odstrániť osobné veci, neporiadok, príliš výrazné dekorácie, aby si kupujúci vedel predstaviť, že tam býva on. V prípade potreby vymaľovať, opraviť drobnosti ako kvapkajúci kohútik, či pokazený vypínač. Je určite fajn, dobre naaranžovať priestor sviežimi kvetmi, decentným osvetlením, udržiavať čisté podlahy a okná... Nakoniec je potrebné si dať vytvoriť profesionálnu prezentáciu, pričom najideálnejšia je 3D obhliadka, ale samozrejme už aj minimálne fotkami s kvalitným svetlom a dobrým uhlom pohľadu, sa môže skrátiť predaj aj o niekoľko týždňov.
Asi veľa ľudí zaujíma, či sa vôbec oplatí (časovo aj finančne) aspoň vymaľovať a upratať nehnuteľnosť? Alebo navrhuješ sa zbaliť a všetko nechať tak?
Jednoznačne o upratovaní, netreba pochybovať a čo sa týka pre vytvorenie prezentácie, to už vôbec. Ale aj pri obhliadke zohráva poriadok v priestore, veľkú rolu. Kupujúci si totiž potrebuje predstaviť, že tam má bývať on. Ak by mal byť priestor neuprataný, nemôže si predávajúci myslieť, že sa jeho nehnuteľnosť predá za najvyššiu možnú cenu na trhu. Pretože tak s najväčšou pravdepodobnosťou, aj keby niekto prejavil záujem, bude vyjednávať a tlačiť cenu hodne dole. Alebo ak to predávajúcim za tých určite aj pár tisíc nestojí, tak kľudne si môžu pri predaji svojej nehnuteľnosti aj udržiavať naopak neporiadok :-).
Rovnako to platí aj pri úvahe vymaľovania z časového, či finančného hľadiska. Samozrejme ak niekto celkovo býva v nehnuteľnosti, ktorá má len biele steny a nie sú nijako ušpinené, tak to nie je v podstate potrebné. Ale ak sa jedná o nehnuteľnosť, ktorá má napríklad rôzne farby na stenách, či ušpinené steny doslova, odporúčam nehnuteľnosť vymaľovať, alebo aspoň niektorú časť, či miestnosť. Steny napríklad pohlcujú aj pach cigariet, či pach po psíkoch, teda je to určite jednoznačná investícia, čím nehnuteľnosť viete predať za vyššiu cenu ako bez.
Odporúčaš pred predajom nehnuteľnosť aj zrekonštruovať alebo naopak, predať byt, rodinný dom, či chalupu úplne v pôvodnom stave ako je?
Takáto kvázi investícia už je na hlbšie zamyslenie, pretože vôbec sa nemusí nehnuteľnosť predať za takú cenu, aby sa to z finančného hľadiska aspoň vrátilo. Taktiež, je zase dosť záujemcov aj takých, ktorý práve skôr vyhľadávajú nehnuteľnosti v pôvodnom stave, aby si to rekonštruovali podľa seba. Podľa mňa ak je nehnuteľnosť v pôvodnom stave, treba zvážiť úpravu a rekonštrukciu, aby bola hlavne čo najviac atraktívnejšia oproti tomu pôvodnému stavu. Sú však nehnuteľnosti, ktoré sa v daných lokalitách môžu výrazne líšiť cenovo, či sú v úplne pôvodnom stave, alebo zrekonštruované. V takomto prípade, ak predávajúci disponuje finančnou rezervou, alebo si to vie dokonca zrekonštruovať sám, tak je to dobrá voľba ako nie len zvýšiť predajnú cenu, ale vlastne aj zarobiť na danej rekonštrukcii v prakticky krátkom čase. Ceny materiálov a služieb stále rastú, preto to niekedy nemusí byť vôbec ideálne a radšej veľakrát hodne postačuje napríklad len kompletne vymaľovať celý byt, či dom na bielo, čo opticky zväčší priestor a navodí pocit čistoty.
Kde v tvojej lokalite je najväčší záujem o kúpu nehnuteľnosti a o aký typ ide?
Ako som už spomínal na začiatku, kvalitná infraštruktúra, dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť, sú dnes vo veľkej miere rozhodujúcimi vlastnosťami, pri výbere nehnuteľnosti. Preto sú kupujúci viac ochotný siahnuť po nehnuteľnostiach, ktoré sú nie len v mestách ale aj obciach, dedinách, ktoré kvôli spomínaným parametrom majú aj síce vyššiu cenu, ale nemajú problém s dopravou, vybavenosťou, pretože neraz si aj kupujúci uvedomujú, že nechcú tráviť viac času v aute, ale doma. Stretávam sa aj s predávajúcimi, ktorý sa napríklad rozhodli predať svoj dom, byt, len preto, aby sa mohli presťahovať prakticky aj len o obec bližšie k Bratislave, alebo teda priamo do lokality, kde je vynikajúca dostupnosť do mesta. Práve medzi takéto lokality patrí Dunajská lužná, Rovinka, Ivanka pri Dunaji, Bernolákovo, ale určite je to takto aj z opačných a iných smerov na Bratislavu. Konkrétne v týchto lokalitách predávam najviac a keďže tu aj bývam, tak aj doslova vnímam ako rýchlo sa tá infraštruktúra mení a tieto lokality sa aj čím ďalej viac rozrastajú.
Prišiel si niekedy do nehnuteľnosti a povedal si si, že tak táto je nepredajná, aj keby bola za polovicu?
Áno, už sa mi to stalo :-). Ale aj napriek tomu som nakoniec z danej nehnuteľnosti dokázal vyťažiť maximum a predal som ju. Avšak myslím si, že keby to skúsil predať majiteľ, či majiteľka sama, nemá šancu. Jedine možno za polovicu :-).
Asi si sa stretol už s otázkou, čo so zdedenou nehnuteľnosťou, predať alebo prenajať?
Áno, nedávno som aj takúto nehnuteľnosť predával. Je to vždy na zváženie podľa toho, v akom stave daná nehnuteľnosť je a v akej situácii sa momentálne majiteľ nachádza. Ak na to bohužiaľ nemá jednoducho financie, aby nehnuteľnosť kompletne zrekonštruoval, pretože síce ju zdedil, ale v zlom stave, čo býva dosť často po starších ľuďoch, tak neostáva nič iné len ju predať. Tiež zohráva rolu, či je to dedič v priamom, alebo nepriamom rade. Ak je v priamom, tak je to celkom ideálne z pohľadu, že sa na takéhoto dediča nevzťahuje daň z predaja nehnuteľnosti do piatich rokov od nadobudnutia. Avšak samozrejme z hľadiska investície a z hľadiska rastu cien nehnuteľností, ktoré tak ako ovplyvňuje dopyt, ovplyvňuje aj inflácia, tak nie je asi podľa mňa nič lepšie čo sa týka investičnej nehnuteľnosti, ako takúto zdedenú, udržiavať kvázi pri živote a prenajímať. Ale opäť, záleží od momentálne situácie dediča a stavu nehnuteľnosti a teda do akej mieri treba nehnuteľnosť až rekonštruovať, v prípade, že by sa prenajímala.
Vedel by si povedať odhad, o koľko klesli ceny nehnuteľností (v priemere %) oproti koncu roku 2022?
Koncom roka 2022 boli ceny nehnuteľnosti blízko takzvaných historických vrcholov. Následne v rokoch 2023 až 2024 došlo k poklesom, alebo aspoň k stagnácii, vo väčšine regiónov a od začiatku roka 2025 nastal výrazný rast, ktorý vo viacerých lokalitách prekročil rok 2022. Preto nemám pocit, žeby ceny nehnuteľnosti k dnešnému dňu klesli oproti koncu roka 2022, ale skôr došlo k prekonaniu poklesu cien nehnuteľností a spomínanej stagnácii, k momentálnemu pokračujúcemu rastu.
Prečo by mali predávajúci osloviť pri predaji svojej nehnuteľnosti práve HALO reality a teba?
Určite z dôvodu, že HALO reality má celoslovenské pokrytie a pôsobí teda v každom regióne Slovenska. Čo zabezpečuje znalosť lokálneho trhu v regiónoch. Taktiež zaručujeme kompletný právny servis a bezpečný predaj nehnuteľností. Poskytujem svojím klientom pridanú hodnotu profesionálnej prezentácie nehnuteľnosti ako sú profesionálne fotografie, 3d virtuálne obhliadky, vizualizácie, 3D pôdorysy ... a celkový individuálny prístup ku každému svojmu klientovi, ktorý mi odovzdá svoju dôveru. Taktiež na základe dosiahnutých skúseností HALO reality pôsobiacich na trhu od roku 2012, pričom ročne sa cez nás zobchoduje okolo 1000 nehnuteľnosti v priemere, po celom Slovensku. Máme už tisíce pozitívnych recenzií a HALO reality je teda stabilnou značkou na slovenskom realitnom trhu.
Ďakujeme za rozhovor, chceš niečo na záver ešte odkázať predávajúcim?
Ďakujem za rozhovor aj ja a rád by som predávajúcim odkázal, v prípade, že uvažujú nad predajom svojej nehnuteľnosti, alebo sa im ju nedarí predať, aby ma neváhali kedykoľvek osloviť, budem sa snažiť o dosiahnutie ich maximálnej spokojnosti.