OTÁZKA OD VÁS
Dobrý deň, chcem sa spýtať dve otázky.
- Vlastním s bratom a otcom rodinný dom. Otec má ½ a ja s bratom každý ¼. Na otcov podiel bola vyhlásená dobrovoľná dražba, nakoľko má na seba uvalených viacero exekúcii. Výška exekúcii však prevyšuje hodnotu jeho podielu. Pokiaľ by sa mi podarilo vydražiť otcov podiel a budeme majiteľmi len ja s bratom, môžu si neuspokojení veritelia vymáhať svoje pohľadávky odo mňa ?
- Máme v bytovom dome niekoľko neplatičov. Na domovej schôdzi sme sa ujednotili, že je nutné tento problém riešiť, nakoľko ich dlžoby sú už v tisícoch € a dotyční nemajú záujem o ich splatenie. Akým zákonným spôsobom môžeme postupovať aby sme tento problém vyriešili ?
Odpoveď na otázku č. 1
Podľa zákona 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách §27 (Nadobudnutie vlastníctva alebo iného práva) ods. 1: Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu. Ku dňu zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením vydražiteľom zaniká pohľadávka veriteľa v rozsahu uspokojenia veriteľa z výťažku dražby.
To znamená, že pokiaľ sa stanete vydražiteľom nehnuteľnosti, budú veritelia uspokojení v poradí v akom sú zapísaní na liste vlastníctva v časti C: Ťarchy z výťažku dražby. Príklepom a uhradením ceny dosiahnutej vydražením sa stávate majiteľom draženého podielu a ostatné obmedzenia, ktoré súvisia s draženým podielom zanikajú. Exekúcie Vášho otca sú naviazané na jeho osobu nie na nehnuteľnosť, preto si ostatní veritelia nemôžu nárokovať uspokojenie svojich pohľadávok na Vás prípadne vo vzťahu k nehnuteľnosti.
Odpoveď na otázku č. 2
Správnym rozhodnutím je okamžité riešenie tohto problému, nielen aby sa vyriešila súčasná situácia, ale aj ako prevencia v prípade zanedbania povinností ostatných majiteľov bytov v budúcnosti, pretože na ich dlžoby sa skladajú ostatní majitelia bytov resp. sú uhrádzané s fondu opráv. Jednoduchým riešením proti neplatičom je dobrovoľná dražba.
Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov - Zákon č. 182/1993 Z. z. §15: Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo 16) v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností 17).
Na výkon tohto záložného práva postačuje nadpolovičný súhlas ostatných vlastníkov bytov na domovej schôdzi. Výška istiny však musí presahovať hodnotu 2.000,- €. Po odsúhlasení sa pristupuje k uzavretiu zmluvy o výkone dobrovoľnej dražby medzi spoločenstvom vlastníkov bytov resp. správcom a dražobnou spoločnosťou. Po uzavretí zmluvy bude prostredníctvom dražobnej spoločnosti neplatičom zaslané oznámenie o začatí výkonu záložného práva a výzva k úhrade vyčísleného nedoplatku. V prípade uhradenia tejto pohľadávky zo strany dlžníka do otvorenia dražby dochádza k upusteniu od dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách §19 odsek k).
V opačnom prípade dochádza k dražbe podľa zákona 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Z výťažku dražby je uspokojená pohľadávka dlžníka a náklady dražby. Zvyšné finančné prostriedky sú poukázané majiteľovi draženej nehnuteľnosti.