OTÁZKA OD VÁS
Vedeli ste, čo vás všetko môže prekvapiť, ak sa rozhodnete kupovať nehnuteľnosť bez profesionálov? Nie vždy je všetko bezproblémové a jednoduché tak, ako by sa mohlo zdať.
1. Preštudujte si list vlastníctva
V časti „A“ je majetková podstata – teda nehnuteľnosti a informácie o nich. Dozviete sa z nej, o aký druh nehnuteľnosti ide, jej súpisné číslo, parcelné číslo, číslo bytu, poschodie, vchod a podobne.
V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Overte si majiteľa aj podľa jeho rodného mena, dátumu narodenia a adresy trvalého pobytu. Spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok. Záleží na tom, či ste si vyhľadali nehnuteľnosť podľa mena vlastník alebo čísla listu vlastníctva. Odporúčam vyhľadávanie na základe čísla listu vlastníctva, keďže spoluvlastnícky podiel vlastníkov nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok – podiel 1/1. Ďalej tam nájdete titul nadobudnutia a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku.
V časti „C“ – ťarchy. Môžu vás v kúpe obmedziť alebo ich musíte strpieť a kúpiť nehnuteľnosť aj s nimi.
Rada odborníka: Najrozšírenejšou je ťarcha zapísaná v prospech banky, ktorá poskytla úver na kúpu nehnuteľnosti terajšiemu majiteľovi. Pri predaji je potrebné vyrovnať zostatok úveru a banka následne ťarchu stiahne. Zašle na kataster takzvanú kvitanciu – doklad o tom, že dlh je splatený. Kataster potom ťarchu vymaže, na čo má 60-dňovú lehotu. Dnes je bežné, že banky medzi sebou spolupracujú a z úveru kupujúcemu vyplatia úver predávajúceho. Nemusí to byť v tej istej banke. Dôležité je, aby cena nehnuteľnosti nebola nižšia, ako je výška úveru, ktorým je predávaná nehnuteľnosť zaťažená.
2. Pozor na záložné práva a exekúcie
Bežné sú ťarchy zapísané v prospech exekútora alebo v prospech toho, kto dal financie vlastníkovi. Kvôli zabezpečeniu pôžičky sa založil byt ako protihodnota. Najprv sa vyplatia dlžoby a následne dotknuté osoby alebo inštitúcie požiadajú kataster o výmaz ťarchy.
Rada odborníka: V prípade exekúcie neodporúča kupovať nehnuteľnosť, na ktorej sú zapísané ťarchy na viac ako tri exekúcie. Neviete, či vyplatením jednej ťarchy počas jej výmazu nebude zapísaná na predávanú nehnuteľnosť ďalšia. Ak má predávajúci podlžnosti, obyčajne nemá na ich vyplatenie dostatok financií. Musí sa to riešiť zvyčajne z finančných prostriedkov kupujúceho, a to je niekedy veľký problém. Keďže 90 percent nehnuteľností sa kupuje na hypoteku a banky vyžadujú, aby list vlastníctva bol bez takýchto tiarch. Kúpu by ste preto mali zveriť overenej realitke. Celý obchodný prípad treba vopred poriadne a zodpovedne naplánovať, aby sa kupujúci nebol uvedený do omylu a podvedený.
3. Preverte, či nemá niekto právo na dožitie
Bežnou ťarchou je právo na dožitie niekoho, kto býva v nehnuteľnosti. Najčastejšie je to pri darovanej nehnuteľnosti. Napríklad rodič býva ďalej v nehnuteľnosti, ktorú daroval svojim potomkom. Zabezpečí si o tom zápis aj na liste vlastníctva - kataster zapíše právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.
Rada odborníka: Ťarchu je možné vymazať na základe dohody o zrušení doživotného bývania. Musia s tým súhlasiť všetky dotknuté osoby a je potrebné spísať zmluvu o zrušení tohto vecného bremena, kde sa overuje podpis oprávneného z vecného bremena, že s jeho zrušením súhlasí. V prípade, ak oprávnený z vecného bremena zomrie, stačí na kataster zaniesť overený úmrtný list a ten ťarchu vymaže bezplatne. Nehnuteľnosť sa dá kúpiť aj s takouto ťarchou, ktorá prejde na nového majiteľa. Kto by však chcel kúpiť nehnuteľnosť aj s takýmto vecným bremenom, napríklad s cudzou babkou?
4. Môžete naraziť na ťarchu v prospech mesta
V čase, keď sa predávali byty ich užívateľom, dostávali od mesta aj zľavy z ceny. V týchto prípadoch bolo na liste vlastníctva k bytu zapísané záložné pravo na desať rokov. Rozhodujúca je preto zmluva o prevode vlastníctva k bytu a nebytovému s mestom. Počítajte s tým, že ak neuplynulo desať rokov, treba mestu vyplatiť pokutu, ktoré vydá súhlas - kvitanciu na výmaz ťarchy z listu vlastníctva.
Rada odborníka: Ak už desať rokov uplynulo, zájdite na príslušný kataster, kde vám povedia, čo treba urobiť. Niekedy sa totiž stáva, že nie je špecifikované, na aké obdobie bola táto ťarcha uzatvorená, a preto bude potrebné doniesť z mesta priamo na kataster kvitanciu.
5. Ďalším problémom môže byť neplnoletosť alebo nesvojprávnosť
V prípade, ak jedna osoba zo zmluvných strán nedovŕšila pri podpísaní kúpnej zmluvy 18 rokov, celú vec musí odobriť príslušný súd. Zvláštna kapitola sú osoby zbavené svojprávnosti. Predaj nehnuteľnosti tiež musí odobriť súd.
Rada odborníka: Rozhodnutie súdu sa prikladá k návrhu na vklad so zmluvou. Tvorí jeho prílohu. Počítajte s tým, že sa celý proces zavŕši po niekoľkých mesiacoch. Je to z dôvodu, aby finančné prostriedky z predaja alebo na jej kúpu neboli zneužité v neprospech maloletého. Zmluvy podpisuje jeho poručník.
6. Môžete sa stretnúť aj so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou
Nehnuteľnosť nemožno predávať. Ide o opatrenie, ktoré má dočasný charakter. Zákaz nakladania s nehnuteľnosťou sa využíva ako prostriedok predbežnej ochrany predovšetkým vlastníckeho práva.
Rada odborníka: O zákaz predaja môžete žiadať, ak je vaše vlastníctvo ohrozené alebo porušené inou osobou. Trvá spravidla do skončenia súdneho alebo iného konania. V praxi súdov, prípadne stavebných úradov, sa realizuje formou rozhodnutia o nariadení predbežného opatrenia.
7. Nezabudnite na doklad od správcu bytu alebo spoločenstva vlastníkov
Ku kúpnej zmluve musíte priložiť aj potvrdenie od správcu alebo od spoločenstva vlastníkov bytov. Potvrdí ním, že predávajúci má riadne zaplatené nájomné ku dňu prevodu nehnuteľnosti a riadne prispieval do fondu údržby a opráv.
Rada odborníka: Ak má podlžnosti, viaže sa k ním ťarcha zapísaná na liste vlastníctva, ktorá však vlastníka pri predaji neobmedzuje. Kupujúci ale musí súhlasiť s tým, že za predávajúceho záväzky preberá, teda že súhlasí s prevzatím záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytových a nebytových priestorov v bytovom dome.
8. Čo, ak na pozemku je právo prechodu alebo ochranné pásmo
Napríklad, ak sa byt nepredáva s pozemkom, ale pozemok patrí mestu, musí vlastníkom umožniť k ich nehnuteľnosti prístup. Dôležitou kapitolou sú aj ochranné pásma
Môžu vás prekvapiť. Viažu sa k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.
Rada odborníka: Pri kúpe pozemku si preto zabezpečte od mesta alebo obce územnoplánovaciu informáciu. Zistite, či kupujúci dostane stavebné povolenie na stavbu nehnuteľnosti. Predávajúci nie je zodpovedný za to, čo sa kupujúci rozhodne na nehnuteľnosti stavať.
9. Nehnuteľnosť nemá list vlastníctva
Také nehnuteľnosti sa kupovať nedajú. Napríklad sú ešte aj družstevné byty, ktoré sa predávajú zmluvou o prevode len členských práv k bytovému družstvu, a nie kúpnou zmluvou do osobného vlastníctva.
Rada odborníka: Družstevný byt si nemôžete kúpiť na hypotéku, keďže jeho vlastníkom je bytové družstvo, a nie jeho člen. Preto sa takáto kúpa rieši len v platbe hotovosťou. Člen môže požiadať družstvo o odkúpenie do vlastníctva, a to splatením anuity, ktorá sa na byt viaže.
10. Ako zabezpečíte zaplatenie kúpnej ceny
Najdôležitejšie je odovzdanie finančných prostriedkov na účet predávajúceho. Ak nehnuteľnosť kupujete na hypotekárny úver, garantom vyplatenia kúpnej ceny je banka. Ale ak sa rieši jej kúpa v hotovosti, musia si obe zmluvné strany dôverovať, že dodržia zmluvné podmienky z kúpnej zmluvy.
Rada odborníka: Garantom pri realizácii platby je vždy tretia strana. Býva to realitná kancelária, ktorá kúpne zmluvy zanesie na kataster, a to až po finančnom vyrovnaní zmluvných strán. Do toho času ich podrží vo svojom depozite. Ak riešite kúpu mimo realitnej kancelárie, môžete peniaze uložiť v banke na vinkulačnom účte alebo ich zložiť do depozitu u notára. Takto budú poukázané predávajúcemu až potom, čo dôjde k prepísaniu nehnuteľnosti na kupujúceho, a to do 30 dní. V prípade zrýchleného konania do 15 dní. Tento spôsob je v praxi nereálny. Väčšina predávajúcich totiž potrebuje finančné prostriedky na kúpu inej nehnuteľnosti. Nemôže preto čakať tak dlho.